Risoluzione n. 8 del 14/01/2014

IVA per residenze turistico-alberghiere: appalti, cessioni e locazioni

La risoluzione esamina il trattamento IVA applicabile ai complessi immobiliari destinati a residenza turistico-alberghiera (RTA), con riferimento alla costruzione mediante appalto, alla vendita frazionata delle singole unità e alla loro locazione. Il chiarimento si fonda sulla distinzione catastale tra unità abitative e unità strumentali, nonché sulle regole IVA per fabbricati abitativi e fabbricati strumentali.

Quesito posto dall’associazione istante

L’istante chiede quale aliquota IVA applicare:

• alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto per la costruzione di complessi RTA da realizzarsi previa demolizione di strutture ricettive preesistenti;
• alle cessioni delle unità immobiliari costituenti la RTA, che sarebbero vendute frazionatamente entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori;
• alle locazioni delle singole unità immobiliari comprese nella RTA.

Viene precisato che il complesso comprenderà:

• unità abitative non di lusso, censite o da censire in categoria catastale A/2;
• locali di ricevimento alberghiero e aree condominiali, da accatastare in categoria D/2.

Soluzione interpretativa prospettata dall’istante

L’associazione ritiene che:

• gli appalti di costruzione siano soggetti ad aliquota IVA del 10% ai sensi del n. 127-quaterdecies della Tabella A, parte III, del DPR n. 633/1972;
• le vendite frazionate delle unità abitative debbano essere trattate come cessioni di fabbricati abitativi, poiché gli immobili sono censiti in categoria A/2;
• le locazioni delle unità abitative siano imponibili IVA con aliquota del 10%, perché qualificabili come prestazioni di alloggio in strutture ricettive ai sensi del n. 120 della Tabella A, parte III.

Classificazione catastale delle RTA

L’Agenzia ricorda che le residenze turistico-alberghiere, secondo la normativa regionale di settore, sono strutture ricettive con servizi comuni di tipo alberghiero che offrono ospitalità in appartamenti con servizio autonomo di cucina e accessi indipendenti.

Sul piano catastale, viene richiamato il principio per cui la classificazione delle unità immobiliari dipende dalle caratteristiche costruttive e dall’uso appropriato delle stesse, che ne determinano la destinazione ordinaria e permanente. In ragione della composizione delle RTA, è quindi possibile che:

• gli appartamenti siano censiti in una delle categorie abitative del gruppo A;
• le altre porzioni immobiliari siano classificate nelle categorie pertinenti, inclusa la D/2.

Resta fermo che il classamento deve rispettare i criteri generali e che resta possibile la verifica della correttezza della classificazione, della consistenza, della rendita e della delimitazione del cespite.

Aliquota IVA sugli appalti di costruzione

Per la costruzione del complesso immobiliare composto da unità abitative e unità strumentali, l’Agenzia afferma che l’IVA si applica in via ordinaria nella misura del 22%.

Tuttavia, l’appalto può beneficiare dell’aliquota ridotta del 10% se il medesimo edificio presenta parti a destinazione abitativa e parti a destinazione non abitativa e se sono rispettate le proporzioni richieste per gli edifici cosiddetti "Tupini" ai sensi dell’articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408. In tal caso:

• alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto si applica il 10%, ai sensi del n. 127-quaterdecies della Tabella A, parte III, del DPR n. 633/1972;
• se le prestazioni sono rese a soggetti che costruiscono immobili per la successiva vendita, si applica l’aliquota del 4% ai sensi del n. 39 della Tabella A, parte II, del DPR n. 633/1972.

Cessioni delle singole unità immobiliari

Per le vendite frazionate, la risoluzione afferma che la distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali si fonda sulla classificazione catastale, a prescindere dall’effettivo utilizzo dell’immobile.

Ne deriva che:

• le cessioni delle singole unità abitative accatastate in una categoria del gruppo A, esclusa la A/10, rientrano nell’articolo 10, n. 8-bis, del DPR n. 633/1972;
• le cessioni delle porzioni accatastate in categoria D/2 sono trattate come cessioni di immobili strumentali ai sensi dell’articolo 10, n. 8-ter, del DPR n. 633/1972.

La risoluzione precisa che non rientrano nella propria competenza i profili di legittimità urbanistica o turistica del cambio di destinazione da alberghiera a residenziale o dell’eventuale mutamento della configurazione della struttura ricettiva, salvo i profili relativi alla correttezza del classamento e degli altri dati catastali.

Locazione delle unità abitative

Quanto alle locazioni delle unità abitative, il trattamento ordinario è quello dell’articolo 10, n. 8, del DPR n. 633/1972:

• le locazioni sono esenti da IVA, salvo opzione per l’imponibilità da parte dell’impresa costruttrice;
• se imponibili, l’aliquota applicabile è il 10% ai sensi del n. 127-duodevicies della Tabella A, parte III.

La risoluzione distingue però le prestazioni di alloggio effettuate nel settore alberghiero, richiamando la normativa comunitaria, che esclude tali prestazioni dal regime di esenzione. Pertanto, se le unità abitative sono locate nell’ambito di un’attività riconducibile al settore turistico-alberghiero secondo la normativa regionale di settore, i canoni restano imponibili con aliquota del 10% ai sensi del n. 120 della Tabella A, parte III, riferito alle prestazioni di alloggio in strutture ricettive.

Locazione delle unità accatastate in D/2

Per le unità immobiliari classificate in D/2, la locazione segue invece il regime generale dei fabbricati strumentali:

• la locazione è esente da IVA, salvo opzione;
• in assenza del regime di esenzione, i canoni sono assoggettati a IVA con aliquota ordinaria.

Superamento di precedenti chiarimenti

La risoluzione afferma espressamente che, alla luce dei principi espressi dalla circolare n. 27/E del 4 agosto 2006 e confermati dalla circolare n. 22/E del 28 giugno 2013, i precedenti chiarimenti contenuti nella risoluzione n. 321 dell’8 ottobre 2002 devono ritenersi superati.

Esito operativo del documento

In sintesi, la risoluzione stabilisce che:

• per l’appalto di costruzione di RTA l’aliquota ordinaria è il 22%, salvo i casi di edifici "Tupini" o di costruzione per successiva vendita;
• per le cessioni si applica il criterio catastale: abitativo per le unità del gruppo A (esclusa A/10), strumentale per la D/2;
• per le locazioni, le unità abitative seguono il regime di esenzione con possibilità di opzione, ma se rese nel settore turistico-alberghiero restano imponibili al 10%;
• le locazioni delle unità D/2 sono esenti salvo opzione, con applicazione dell’aliquota ordinaria in caso di imponibilità.