L.R. Calabria 25/2022

Norme per la rigenerazione urbana e territoriale, la riqualificazione e il riuso

La legge della Regione Calabria disciplina strumenti e incentivi per il recupero del patrimonio edilizio esistente, la rigenerazione di ambiti urbani degradati e il contenimento del consumo di suolo. La disciplina opera esclusivamente nel territorio calabrese e si applica agli interventi su immobili e aree legittimi, nel rispetto della pianificazione comunale, paesaggistica e sovraordinata.

Finalità e obiettivi generali

La legge individua nella rigenerazione urbana e territoriale lo strumento per promuovere governo sostenibile del territorio, contenimento del consumo di suolo, recupero del costruito, efficienza energetica e idrica, sicurezza sismica, qualità urbana e paesaggistica, coesione sociale e tutela delle funzioni ecosistemiche del suolo. Tra gli obiettivi vi sono il riuso di aree già urbanizzate e di immobili degradati o dismessi, la riqualificazione dei centri storici e delle periferie, l’integrazione della mobilità sostenibile, l’edilizia residenziale sociale, l’attrazione di investimenti privati e il riuso dei materiali da demolizione. Il perseguimento di tali obiettivi costituisce criterio di premialità nei bandi di finanziamento settoriali e regionali.

Definizioni rilevanti

La legge definisce in modo puntuale, tra l’altro, rigenerazione urbana e territoriale, consumo di suolo, impermeabilizzazione e deimpermeabilizzazione, ambiti urbani/territoriali/paesaggistici, centri storici e agglomerati urbani di valore storico, degrado in varie forme, volumetria e superficie esistenti, edificio in stato legittimo, riqualificazione e riuso, lotto funzionale e centro abitato. Sono richiamate e rese prevalenti, ove non adeguati i regolamenti comunali, le definizioni uniformi del regolamento edilizio-tipo.

Ambito di applicazione e procedura generale

Le disposizioni si applicano a gruppi di edifici, edifici o parti di essi in stato legittimo al momento della domanda. Gli interventi sono consentiti negli ambiti individuati come degradati o da rigenerare, purché le destinazioni d’uso siano coerenti con il piano comunale vigente o non vi siano norme ostative. I privati possono proporre interventi diretti di rigenerazione; per gli interventi su complessi di più edifici che comportano almeno ristrutturazione urbanistica, la deliberazione del consiglio comunale è necessaria.

Programmazione comunale di rigenerazione urbana e territoriale

I comuni, con deliberazione consiliare, possono approvare una programmazione comunale che individua obiettivi, ambiti, interventi prioritari e costi. Il documento può essere formato anche con partecipazione preventiva delle comunità interessate e tenere conto di proposte pubbliche e private. La programmazione può prevedere interventi pubblici, servizi, spazi verdi, lavoro agile, infrastrutture ecologiche, reti smart grid, mobilità sostenibile e interventi sul ciclo dei rifiuti. Gli interventi attuativi devono garantire verde, servizi ecosistemici, deimpermeabilizzazione, incremento dell’edilizia residenziale pubblica e sociale, uso sociale dei luoghi, recupero delle attività produttive e commerciali compatibili, abbattimento delle barriere architettoniche e consumo di suolo non superiore al lotto originario.

Strumenti attuativi, masterplan e varianti

La programmazione comunale può essere attuata mediante accordi di programma, piani attuativi unitari, comparti edificatori, strumenti di pianificazione negoziata, piano di rottamazione, programmi di bonifica urbanistica-edilizia, approvazione del PSC o PSA, oppure mediante un masterplan di rigenerazione urbana e territoriale. Il masterplan, di natura volontaria, ha effetti di strumento strategico-progettuale e deve contenere una serie molto ampia di elementi tecnico-amministrativi, incluse analisi dell’area, soluzioni progettuali, bisogni abitativi, vincoli, alloggi temporanei, edilizia residenziale sociale, partecipazione civica, costi, finanziamenti e schema di convenzione. Se comporta variante urbanistica, segue la conferenza dei servizi semplificata; se non comporta variante, è sottoposto a deposito, osservazioni e approvazione finale del consiglio comunale.

Premialità, incentivi e limiti per la rigenerazione

Per gli interventi di rigenerazione sono ammesse premialità fino al 20% del volume o superficie preesistenti, cumulabili con eventuali altre premialità della l.r. 19/2002. Sono previste maggiorazioni per l’uso del concorso di progettazione o di idee, per la riduzione di aree impermeabilizzate, per bonifiche del suolo e per il miglioramento della classe di rischio sismico fino alla classe A+. È inoltre riconosciuto un incentivo volumetrico del 5% per gli interventi coerenti con le norme energetiche e un ulteriore 10% per la coerenza con il Protocollo ITACA a Scala Urbana Sintetico. Gli interventi di rigenerazione non possono superare, di regola, il 30% della volumetria e superficie esistente, salvo le ipotesi di variazione urbanistica previste dalla legge.

Riqualificazione e riuso: ampliamenti e sostituzione edilizia

Per immobili residenziali o turistico-ricettivi in stato legittimo sono ammessi interventi di ristrutturazione edilizia con ampliamento fino al 20% della superficie o volume esistenti, entro 70 mq netti per unità abitativa; per immobili commerciali, produttivi o direzionali l’ampliamento può arrivare al 20% della superficie coperta o dell’indice fondiario, fino a 500 mq netti. In caso di sostituzione edilizia, la demolizione e ricostruzione può avvenire con diversa localizzazione nel lotto e diversa sagoma; sono previste premialità aggiuntive in caso di riduzione dell’impermeabilizzazione, classe sismica A+, bonifica del suolo, e possibilità di mutamento di destinazione d’uso tra categorie ammesse, con verifica degli standard urbanistici. Gli interventi sono esclusi per edifici per i quali lo strumento urbanistico ammette il solo restauro.

Recupero di sottotetti, seminterrati e interrati

Il recupero dei sottotetti è consentito sugli edifici in stato legittimo, nel rispetto delle destinazioni d’uso compatibili e dei requisiti tecnico-igienici. Sono stabiliti limiti specifici di altezza media interna, altezze minime e rapporti aeroilluminanti, con regole particolari per comuni montani e locali a soffitto non orizzontale o a volta. Il recupero di vani seminterrati e interrati a fini abitativi, terziari o commerciali è subordinato ad altezze minime, ventilazione, rispetto delle quote pubbliche e delle prescrizioni igienico-sanitarie. Il titolo abilitativo comporta il pagamento del contributo di costruzione, ridotto del 50% se viene registrata e trascritta la pertinenzialità rispetto all’unità principale.

Decostruzione e rilocalizzazione in fascia costiera e in zona agricola

Gli edifici in zona agricola e nella fascia costiera non antropizzata e non urbanizzata, fuori dal centro abitato e entro 300 metri dal confine del demanio marittimo, fino a 500 metri dalla battigia, se legittimi e non vincolati dal d.lgs. 42/2004, possono essere demoliti con recupero della capacità edificatoria pari al 40% della superficie esistente da utilizzare in altra area urbanizzata del medesimo comune. La capacità può essere riallocata con incremento dell’indice di edificabilità di zona, tramite perequazione o variante semplificata. L’area di attuale insediamento deve essere completamente riqualificata e rinaturalizzata.

Competenze dei comuni, standard urbanistici e contributi

I comuni possono escludere parti del territorio dall’applicazione della legge e ridurre il contributo di costruzione fino al 70% per gli interventi di rigenerazione e decostruzione e fino al 50% per ampliamento e sostituzione edilizia. Gli standard urbanistici devono essere reperiti secondo le regole della legge e del d.m. 1444/1968; se non reperibili, possono essere monetizzati. Le somme derivanti dalla monetizzazione e gli oneri non scomputati sono vincolati a specifici centri di costo per nuove aree standard, opere pubbliche, servizi e banca dati comunale.

Limiti, esclusioni e tutela di aree sensibili

La legge esclude gli interventi su immobili abusivi o non legittimi, su aree incompatibili con pianificazione e vincoli, su edifici in aree a rischio geologico o idraulico molto elevato o elevato, su immobili vincolati ai sensi della parte seconda del d.lgs. 42/2004 e in altri casi indicati dalle norme di tutela. Sono previste regole speciali per centri storici, immobili in aree naturali protette, Rete Natura 2000, aree demaniali o vincolate all’uso pubblico e aree con vincoli di inedificabilità assoluta. Gli interventi non sono cumulabili tra loro per le singole unità immobiliari e, salvo eccezioni, non possono superare il 30% della volumetria e superficie esistente.

Banca dati comunale e monitoraggio

I comuni, singoli o associati, devono istituire una banca dati degli immobili e delle aree legittime dismesse, non utilizzate o abbandonate e degli ambiti da rigenerare. La banca dati va aggiornata ogni due anni e pubblicata in forma aggregata. Su base cartografica e con i dati ISPRA, i comuni definiscono anche il perimetro dei centri e nuclei abitati e delle località produttive in cui concentrare gli interventi; nelle aree esterne, prevalentemente agricole o naturali, sono ammesse solo destinazioni connesse alle attività richiamate dalla l.r. 19/2002.

Variazioni essenziali, titoli edilizi e mutamenti d’uso

La legge definisce le variazioni essenziali al progetto approvato, richiamando l’art. 32 del d.P.R. 380/2001, con soglie specifiche su cambi di destinazione, aumento o riduzione di parametri edilizi e spostamento dell’edificio. Per i mutamenti d’uso e l’accertamento della destinazione in atto si rinvia alla l.r. 19/2002 e agli usi temporanei del d.P.R. 380/2001. Per gli interventi della legge, le variazioni essenziali non costituiscono variante urbanistica se rispettano le condizioni della disciplina comune; inoltre, per i mutamenti d’uso legati agli interventi di rigenerazione è previsto, in generale, il ricorso alla SCIA, salvo i casi in aree tutelate per i quali resta fermo il permesso di costruire.

Regime transitorio, abrogazioni ed entrata in vigore

I progetti già in istruttoria alla data di entrata in vigore possono essere riesaminati su istanza del soggetto interessato; anche i progetti già approvati con lavori iniziati e non ultimati possono beneficiare della legge. Le opere oggetto di tali istanze devono essere completate nei termini del rispettivo titolo abilitativo. Sono abrogate la l.r. 21/2010 e alcuni commi dell’art. 49 della l.r. 19/2002. La legge entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione nel BURC.