Sentenza del 30/03/2016 n. 6118 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La contribuente contestava la rettifica del valore del terreno ai fini dell'imposta di registro, aumentato da 33 a 40 euro al metro quadro. Con tre motivi di ricorso lamentava: l'insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza per l'omesso esame degli elementi utili alla stima; la violazione dell'art. 51 del D.P.R. n. 131 del 1986 per l'asserita mancata comparazione con terreni aventi caratteristiche identiche; e l'illegittima considerazione della stima comunale utilizzata ai fini ICI.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto che la censura sulla motivazione mirasse in realtà a ottenere una nuova valutazione dei fatti e delle prove, non consentita in sede di legittimità, e che la sentenza avesse esaminato adeguatamente i dati disponibili, inclusi i valori OMI, le compravendite comparative, gli oneri di urbanizzazione e la stima dell'Agenzia del Territorio. Ha inoltre ritenuto sufficiente il confronto con immobili aventi caratteristiche analoghe, non necessariamente identiche, e legittimo l'utilizzo della stima comunale come elemento valutativo, pur distinguendo i criteri propri dell'ICI da quelli dell'imposta di registro. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 4.500 euro oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51

  La comparazione può avvenire con immobili di "analoghe caratteristiche e condizioni".

  Ai fini della determinazione del valore di un immobile per l'imposta di registro, l'amministrazione può utilizzare beni comparabili anche se non identici, purché siano sufficientemente analoghi. Le differenze tra i beni devono essere considerate e adeguatamente motivate.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52

  La norma è richiamata insieme all'art. 51 quale disciplina dei criteri di determinazione del valore ai fini dell'imposta di registro.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5

  I criteri per la determinazione della base imponibile ICI sono diversi da quelli previsti per l'imposta di registro. Tuttavia, una stima comunale effettuata ai fini ICI può essere considerata come elemento indiziario o valutativo, senza sostituire i criteri propri dell'imposta di registro.

Massime di principio

• In materia di rettifica del valore immobiliare ai fini dell'imposta di registro, l'amministrazione può fondarsi su valori OMI, stime tecniche, precedenti compravendite e altri elementi presuntivi, purché la valutazione complessiva sia motivata.
• Il confronto non deve riguardare immobili perfettamente identici: sono sufficienti caratteristiche e condizioni analoghe, con adeguata considerazione delle differenze, come gli oneri di urbanizzazione.
• In cassazione non è possibile ottenere una nuova valutazione del merito o delle prove già esaminate dai giudici di merito, salvo vizi motivazionali realmente rilevanti e non una semplice preferenza per una diversa ricostruzione dei fatti.
• I valori utilizzati per l'ICI non coincidono automaticamente con quelli rilevanti per l'imposta di registro, perché le due imposte hanno criteri normativi differenti; la stima ICI può però concorrere, insieme ad altri dati, alla prova del maggior valore.
• Per contestare efficacemente una rettifica occorre dimostrare concretamente l'incomparabilità dei beni utilizzati, l'erroneità dei dati di mercato o l'omessa considerazione di elementi idonei a ridurre il valore, non limitarsi a proporre una diversa stima.