Sentenza del 12/12/2019 n. 32546 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato l'avviso di accertamento catastale con cui, ai sensi della legge n. 311 del 2004, art. 1, comma 335, erano state rideterminate la classe e la rendita catastale di tre immobili situati nella medesima microzona. Ha denunciato, principalmente, la violazione dell'obbligo di motivazione, sostenendo che l'atto indicava soltanto in astratto il ricorso all'estimo comparativo, senza spiegare i concreti criteri utilizzati, il rapporto tra i valori medi di mercato e catastali della microzona e la ricaduta di tali elementi sulla specifica classe e rendita attribuite ai singoli immobili. Ha inoltre lamentato la mancata considerazione della disparità di trattamento rispetto ad altri immobili analoghi e l'assenza di una concreta valutazione comparativa.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso e ha dichiarato assorbito il secondo. Ha ritenuto apparente la motivazione della sentenza della Commissione tributaria regionale e insufficiente quella dell'avviso catastale, poiché l'atto non indicava né i criteri legali concreti del riclassamento né in che modo il mutato rapporto tra valori medi di mercato e catastali della microzona avesse inciso sulla classe e sulla rendita dei singoli immobili. La sentenza impugnata è stata cassata e la Corte ha deciso direttamente nel merito, accogliendo il ricorso originario della contribuente e annullando l'atto impugnato. Le spese dell'intero giudizio sono state integralmente compensate tra le parti.

Norme richiamate

• Legge 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 335

  La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale si discosta significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell'Agenzia del territorio.

  La procedura consente una revisione parziale del classamento quando sia accertato un significativo squilibrio tra valore medio di mercato e valore medio catastale di una microzona rispetto alle altre microzone comunali. Non è sufficiente la mera evoluzione del mercato o la semplice richiesta del Comune: occorre l'accertamento del presupposto previsto dalla legge e l'atto finale deve spiegare la sua incidenza sul singolo immobile.

• D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, art. 2

  La microzona rappresenta una porzione del territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici, nonché nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane.

  La revisione deve riguardare ambiti territoriali realmente omogenei per caratteristiche territoriali, socio-economiche, servizi, tipologie edilizie e valori di mercato.

• D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, art. 8

  La classe, rappresentativa del livello reddituale ordinario ritraibile dall'unità immobiliare nell'ambito del mercato edilizio della microzona, dipende dalla qualità urbana e ambientale della microzona nonché dalle caratteristiche edilizie dell'unità medesima e del fabbricato che la comprende.

  Nel procedimento ex art. 1, comma 335, il presupposto della revisione è principalmente il fattore posizionale della microzona; tuttavia, le caratteristiche edilizie del fabbricato e dell'unità immobiliare devono essere considerate per determinare concretamente la classe e la rendita del singolo immobile.

• Legge 27 luglio 2000, n. 212, art. 7

  Gli atti dell'amministrazione finanziaria devono essere motivati in modo tale da consentire al contribuente di conoscere le ragioni concrete della pretesa e di esercitare efficacemente il diritto di difesa.

• Legge 7 agosto 1990, n. 241, art. 1, comma 1

  L'azione amministrativa deve rispettare criteri di trasparenza, imparzialità, efficacia e ragionevolezza; tali principi concorrono a richiedere una motivazione effettiva e verificabile dell'atto di riclassamento.

• D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 61

  La determinazione della classe può fondarsi su una stima comparativa con unità immobiliari tipo, ma l'amministrazione deve rendere comprensibili i criteri e gli elementi comparativi concretamente utilizzati.

Massime di principio

• Un avviso di riclassamento catastale fondato sulla revisione di una microzona non è adeguatamente motivato se si limita a indicare in astratto la procedura o il metodo estimativo: deve esporre i dati e le ragioni concrete che dimostrano lo squilibrio tra valori medi di mercato e catastali.
• L'atto deve spiegare anche il passaggio dalla situazione generale della microzona alla nuova classe e rendita del singolo immobile, indicando perché proprio quell'unità meriti il diverso classamento.
• Il fattore posizionale della microzona può giustificare l'avvio della revisione, ma la determinazione finale della rendita deve considerare anche le caratteristiche edilizie dell'immobile e del fabbricato.
• In presenza di un atto carente di motivazione, il giudice non dovrebbe consentire all'amministrazione di integrare le ragioni durante il contenzioso: la motivazione deve risultare dall'atto notificato al contribuente.
• Per contestare un riclassamento è utile verificare sia la correttezza dei presupposti generali della microzona sia la concreta comparazione con immobili analoghi, inclusa l'eventuale disparità di trattamento.
• Quanto più è complessa e diffusa la procedura amministrativa, tanto più rigoroso deve essere l'obbligo di motivazione, per garantire trasparenza e pieno diritto di difesa.