Cassazione Civile, Ordinanza n. 12612/2025 del 12/05/2025

Esito

La controversia

La controversia riguardava la proprietà di un appezzamento di terreno e del lastrico solare di un edificio. Alcuni soggetti sostenevano di esserne comproprietari in forza di un atto notarile di divisione del 1967 e di successive donazioni e compravendite; il convenuto, invece, affermava di aver acquistato nel 1998, insieme all'appartamento in un fabbricato vicino, anche una quota del terreno e del lastrico solare, ritenendoli pertinenze o parti comuni dell'immobile acquistato. In via riconvenzionale chiedeva la declaratoria di nullità del successivo atto del 2006, assumendo che le venditrici non avessero più diritto di trasferire i beni, e in subordine l'accertamento dell'usucapione. Il Tribunale aveva respinto la domanda degli attori e riconosciuto al convenuto la comproprietà per 1/4 sul terreno e sul lastrico solare, dichiarando inoltre l'inopponibilità dell'atto del 2006. La Corte d'appello aveva confermato, ritenendo operante la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. e non provata l'esistenza di un titolo contrario. In cassazione il ricorrente deduceva violazione degli artt. 713, 817, 818 e 1117 c.c., sostenendo che la divisione del 1967 aveva lasciato in comunione solo sottotetto e terreno, escludendo la pertinenzialità dei beni rispetto agli appartamenti, e che la vendita del 1998 non poteva trasferire automaticamente quote di parti comuni senza un titolo idoneo a superare la divisione originaria.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato l'unico motivo. Ha confermato che la Corte d'appello aveva correttamente applicato la presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c. ai beni controversi, rilevando che il ricorrente non aveva dimostrato un titolo idoneo a vincere tale presunzione. Ha inoltre osservato che la divisione del 1967 non aveva sciolto la comunione sulle parti comuni dell'edificio e che l'eventuale estraneità di alcuni condividenti alla cessione non incideva sulla validità del trasferimento effettuato in favore del resistente. La censura, in realtà, mirava a ottenere una diversa valutazione delle prove e delle risultanze istruttorie, non consentita in sede di legittimità. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del ricorrente alle spese, al pagamento di una somma ex art. 96, commi 3 e 4 c.p.c. e all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 713 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere i limiti e gli effetti della divisione ereditaria, ma la censura è stata ritenuta infondata

• art. 817 c.c.

  richiamato per contestare la qualificazione dei beni come pertinenze, ma senza successo

• art. 818 c.c.

  richiamato per escludere l'automatica estensione del trasferimento alle pertinenze o ai beni accessori

• art. 1117 c.c.

  la Corte ha applicato la presunzione di comunione delle parti dell'edificio, rilevando che essa non era stata vinta da un titolo contrario

• art. 93, commi 3 e 4, c.p.c.

  richiamato ai fini della liquidazione delle spese in favore del difensore antistatario

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  applicato per la condanna del ricorrente per responsabilità aggravata e per la somma in favore della cassa delle ammende

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  richiamato per l'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto

• art. 1-bis, d.P.R. 115/2002

  richiamato come base del contributo unificato aggiuntivo

Massime di principio

• La presunzione di comunione delle parti dell'edificio prevista dall'art. 1117 c.c. opera salvo prova contraria di un titolo espresso e idoneo a escluderla; chi la contesta ha l'onere di dimostrare tale titolo.
• La deduzione che una precedente divisione ereditaria abbia mantenuto determinati beni in comunione non basta, da sola, a superare la presunzione di comunione condominiale se non si dimostra in modo specifico l'esclusione delle parti comuni dal regime dell'edificio.
• In sede di legittimità non è consentito sollecitare una nuova valutazione delle prove e delle risultanze istruttorie; la censura deve individuare una reale violazione di legge o un vizio rilevante nei limiti del ricorso per cassazione.
• Il trasferimento di una quota su beni comuni può essere valido anche se non tutti i condividenti hanno partecipato all'atto, quando la comunione del bene sia coerente con la disciplina applicabile e non emerga un titolo contrario incompatibile.

Come è indicizzato