L.R. Basilicata 25/2012

Misure straordinarie per edilizia e urbanistica in Basilicata

La legge regionale Basilicata 3 dicembre 2012, n. 25 interviene principalmente sulla disciplina straordinaria del patrimonio edilizio esistente, sul governo del territorio e sulle procedure di approvazione degli strumenti urbanistici attuativi. Il testo consolidato coordina inoltre la normativa con successive modifiche del 2017.

Finalità e ambito della disciplina straordinaria

La Regione Basilicata promuove interventi straordinari per sostenere il settore edilizio, migliorare qualità e sicurezza del patrimonio esistente, favorire risparmio energetico e fonti rinnovabili, ridurre il consumo di suolo tramite riuso dell’edificato e incentivare la riqualificazione di aree urbane degradate.

Definizioni rilevanti

Ai fini della disciplina si definiscono:

• fabbricato o edificio: qualsiasi costruzione coperta, isolata da vie o spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri continui dal fondo al tetto, con uno o più accessi sulla via e, eventualmente, scale autonome;
• fabbricato o edificio residenziale: fabbricato urbano o rurale destinato prevalentemente ad abitazione.

Ampliamenti del patrimonio edilizio residenziale

Sono ammessi, in deroga agli strumenti urbanistici comunali e all’art. 44 della L.R. 23/1999, ampliamenti di edifici residenziali esistenti, autorizzati, autorizzati in base a titolo abilitativo valido o condonati, alle seguenti condizioni:

• edifici monofamiliari isolati fino a 200 mq di superficie complessiva: ampliamento fino al 20%;
• edifici bifamiliari isolati e plurifamiliari fino a 400 mq di superficie complessiva: ampliamento fino al 20%;
• in ogni caso, per le unità immobiliari interessate, l’aumento non può superare 40 mq di superficie complessiva ciascuna;
• per condomìni con superficie complessiva superiore a 400 mq: ampliamento fino a 160 mq complessivi per l’intero edificio, con progetto unitario e senza aumento dell’impronta a terra.

Ampliamenti per edifici non residenziali e aree particolari

La disciplina consente anche ampliamenti di edifici o unità immobiliari non residenziali esistenti, autorizzati, autorizzati con titolo valido o condonati:

• fino al 15% della superficie coperta, se la superficie non supera 250 mq;
• fino al 15% nelle aree industriali di tipo D del D.M. 1444/1968, nei consorzi industriali o nei piani per insediamenti produttivi;
• fino al 50% della superficie coperta della sagoma di ingombro a terra, nelle zone agricole di tipo E, per strutture turistico-ricettive, agrituristiche e funzionali all’attività agricola.

Requisiti tecnici e incrementi premiali

Gli ampliamenti sono subordinati:

• al rispetto della normativa sismica;
• al miglioramento della prestazione energetica dell’edificio.

Il miglioramento energetico si considera raggiunto se il fabbisogno di energia dell’intero edificio o dell’unità immobiliare diminuisce almeno del 20%.

Gli incrementi possono essere ulteriormente aumentati:

• del 5%, oppure di 40 mq complessivi nel caso dei condomìni di cui al comma 3-bis, se vengono realizzati almeno uno degli interventi indicati dall’art. 11, comma 9, lettere a), c) ed e), della L.R. 28/2007.

Modalità di realizzazione degli ampliamenti

Gli interventi devono:

• essere realizzati in continuità e comunque non separatamente dall’edificio;
• rispettare le distanze previste dagli strumenti urbanistici vigenti, salvo quanto consentito dalla L.R. 28/2007 richiamata;
• possono superare di 3,10 metri l’altezza massima urbanisticamente consentita;
• possono recuperare a fini residenziali i sottotetti esistenti, con collegamento diretto tra unità immobiliare e locali sottotetto;
• possono comportare modifiche alle quote di colmo e di gronda e alle pendenze delle falde, fermo il rispetto delle distanze.

Suddivisione in nuove unità immobiliari e vincoli d’uso

A seguito dell’ampliamento, gli edifici residenziali possono essere suddivisi in nuove unità immobiliari, ciascuna di almeno 45 mq di superficie complessiva. Le nuove unità non possono mutare destinazione d’uso per 10 anni.

Standard urbanistici, parcheggi e contributi sostitutivi

Gli interventi devono rispettare:

• l’art. 41-sexies della L. 1150/1942;
• il D.M. 1444/1968;
• la L.R. 19/1999 e s.m.i.

Se il rispetto degli standard è impossibile, il Comune può consentire l’intervento previo versamento di una somma commisurata al costo di acquisizione di aree alternative e alla realizzazione degli standard, oltre che alla compensazione dei parcheggi privati mancanti.

Demolizione e ricostruzione del patrimonio edilizio esistente

La Regione promuove il rinnovamento del patrimonio edilizio esistente realizzato dopo il 1942, privo di adeguata protezione sismica o di adeguata prestazione energetica, consentendo demolizione e ricostruzione con aumento della superficie complessiva fino al 30%.

Il limite del 30% può salire:

• fino al 35% se si utilizzano tecniche di bioedilizia, impianti fotovoltaici totalmente integrati con produzione non inferiore al 40% del fabbisogno energetico dell’edificio e incremento del verde privato del lotto di almeno il 60% e comunque non inferiore a 50 mq;
• fino al 40% per l’edilizia residenziale se si realizzano gli interventi della L.R. 28/2007 richiamati.

Gli interventi richiedono:

• rispetto delle norme sismiche;
• miglioramento energetico dell’edificio ricostruito, con riduzione del fabbisogno energetico almeno del 30%;
• previa demolizione dell’edificio esistente prima dell’inizio della ricostruzione.

Sono ammessi anche:

• modifica delle sagome e diversa distribuzione nel lotto;
• superamento dell’altezza massima di 3,10 metri;
• demolizione senza ricostruzione di edifici non residenziali incompatibili con la destinazione di zona, con delocalizzazione delle volumetrie verso aree produttive e premio aggiuntivo del 15% della superficie coperta esistente.

In caso di delocalizzazione, le aree di sedime e pertinenza devono restare libere da edificazione, con obbligo di demolizione e ripristino ambientale tramite convenzione con il Comune.

Riqualificazione urbana delle aree degradate

La legge introduce programmi di riqualificazione urbana per aree degradate, in deroga agli strumenti urbanistici comunali e all’art. 44 della L.R. 23/1999. I programmi:

• devono essere coerenti con le strategie comunali e coinvolgere soggetti pubblici e privati;
• riguardano tessuti edilizi degradati perimetrati in ambiti urbani e periurbani;
• non possono trasformare aree agricole in edificabili, salvo le aree contigue necessarie per verde e servizi pubblici entro il limite del 5% della superficie dell’area di intervento.

Essi definiscono regimi urbanistici, viabilità, aree per riorganizzazione e edificazione, spazi pubblici, aree per edifici e impianti di interesse collettivo, nonché norme e premialità attuative. L’approvazione avviene sulla base della verifica di coerenza in conferenza di pianificazione e secondo la procedura prevista dalla L.R. 23/1999.

Riuso del patrimonio edilizio esistente e mutamenti di destinazione d’uso

Sono consentiti interventi straordinari di riuso di superfici coperte e libere di piani con accesso diretto da strada, non soggette a servitù di uso pubblico, per destinazioni quali:

• parcheggi pertinenziali;
• locali di servizio;
• alloggi sociali;
• alloggi per persone con disabilità;
• nuove unità residenziali di almeno 45 mq;
• nuove unità non residenziali compatibili con la zona.

Sono ammessi mutamenti di destinazione d’uso di immobili legittimamente edificati, senza nuovi volumi o superfici utili, tra usi residenziale, turistico-alberghiero, direzionale, commerciale, artigianale, sportivo-ricreativo, educativo-culturale, sanitario e socio-sanitario, ricettivo e di servizi, fino al 50% delle superfici utili lorde esistenti. Devono comunque restare assicurati gli standard pubblici e il rispetto delle norme sismiche, energetiche e condominiali.

Restano esclusi o limitati i cambi d’uso:

• verso la residenza, per edifici nelle zone D o nei consorzi/piani produttivi;
• verso il commerciale, in tali aree, se non già previsto dalla normativa di piano;
• verso la residenza nelle zone E, salvo immobili già in parte residenziali e nei limiti del 30% della superficie residenziale esistente.

Nelle zone E sono inoltre consentite piccole attività di rivendita e degustazione di prodotti agricoli fino a 200 mq e servizi alle popolazioni rurali.

Aree escluse e divieti

Gli interventi di ampliamento, demolizione-ricostruzione, riuso e i programmi di riqualificazione non sono consentiti:

• nei centri storici o tessuti di antica formazione, zone A;
• nei tessuti consolidati o zone B sature, o in ambiti di valore storico-culturale-architettonico;
• sugli edifici abusivi senza titolo;
• su edifici in aree a inedificabilità assoluta;
• su beni culturali ex art. 10 del D.Lgs. 42/2004;
• in aree dichiarate intrasformabili dai piani paesistici;
• nelle aree di particolare tutela naturalistica e paesaggistica indicate dalla normativa richiamata, nonché in riserve naturali nazionali e riserve integrali regionali;
• in ambiti a rischio idrogeologico o idraulico individuati nei Piani stralcio delle Autorità di bacino.

I Comuni possono perimetrate ulteriori ambiti esclusi per gli interventi di demolizione e ricostruzione entro 90 giorni dall’entrata in vigore della legge. Possono inoltre individuare limitate parti del territorio in cui non si applicano i divieti e il limite temporale della disciplina, con parere vincolante regionale entro 30 giorni.

Titoli abilitativi, controlli e sanzioni

Gli interventi previsti sono realizzabili con SCIA o con denuncia di inizio attività, secondo le corrispondenti ipotesi del D.P.R. 380/2001. Il miglioramento energetico deve essere provato documentalmente dal professionista abilitato; a fine lavori va allegata l’attestazione di qualificazione energetica. I Comuni effettuano verifiche sugli interventi che hanno consentito gli incrementi premiali. La difformità rispetto al progetto asseverato e ai documenti depositati comporta applicazione delle sanzioni del D.P.R. 380/2001.

Oneri di costruzione

Per gli interventi di ampliamento, demolizione-ricostruzione e riuso è dovuto il contributo di costruzione. I Comuni possono determinarne l’importo con proprie deliberazioni.

Validità temporale e regime transitorio

La disciplina straordinaria introdotta e modificata dalla legge ha validità fino al 31 dicembre 2013. Restano salvi i procedimenti in corso al 31 dicembre 2011 e quelli in fase di definizione alla data di entrata in vigore della legge.

Modifiche alla disciplina urbanistica regionale

La legge modifica la L.R. 23/1999 sui piani attuativi e sulle misure di salvaguardia. I piani attuativi sono definiti come strumenti di dettaglio approvati dal Comune in attuazione del PO o del RU e possono avere contenuti ed efficacia di piani particolareggiati, piani di zona, PIP, piani di recupero o piani di lottizzazione. Possono essere adottati e approvati anche contestualmente al PO e al RU, se non in contrasto con essi.

Le misure di salvaguardia si applicano:

• alle previsioni immediatamente vincolanti della pianificazione strutturale dalla stipula dell’accordo di pianificazione o localizzazione;
• alle previsioni del Regolamento Urbanistico dalla data di adozione;
• alle previsioni vincolanti dei Piani Operativi dalla data di adozione.

Per l’adeguamento degli strumenti urbanistici comunali, i Comuni devono approvare il Regolamento urbanistico e aggiornare il Regolamento edilizio entro il 31 dicembre 2014. Nelle more restano vigenti PRG e PdF. È prevista una disciplina transitoria per i comuni obbligati e non obbligati alla formazione del PSC, con termini e procedure di accordo di pianificazione, nonché limiti specifici per le zone agricole fino all’approvazione del PSC.

Procedura per l’approvazione degli strumenti attuativi

La procedura degli strumenti urbanistici attuativi in variante prevede:

• adozione da parte della Giunta comunale;
• deposito presso la segreteria comunale entro 5 giorni per 10 giorni consecutivi;
• possibilità di opposizioni da parte dei proprietari e osservazioni da chiunque entro 20 giorni dalla scadenza del deposito;
• approvazione della Giunta entro 30 giorni dal decorso del termine per osservazioni e trasmissione alla Regione.

Poteri sostitutivi comunali e regionali

Per i piani attuativi di iniziativa privata conformi a norme e strumenti urbanistici, la Giunta comunale deve approvare entro 90 giorni dalla presentazione dell’istanza completa; il termine decorre dall’acquisizione di eventuali pareri o nulla osta. Se il Comune rimane inerte, l’interessato può attivare il procedimento sostitutivo presso il responsabile competente, che conclude entro 45 giorni anche tramite commissario.

Per il permesso di costruire, quando l’immobile sia vincolato sotto il profilo idrogeologico, ambientale, paesaggistico o culturale, l’inutile decorso del termine di cui all’art. 20 del D.P.R. 380/2001 comporta l’esercizio dei poteri sostitutivi regionali. L’interessato deve chiedere l’intervento entro 30 giorni dalla scadenza; il Presidente della Giunta regionale diffida il Comune e, in caso di ulteriore inerzia, nomina un commissario ad acta. Gli oneri del commissario sono a carico del Comune inadempiente.

Decorrenza

La legge è dichiarata urgente ed entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione nel Bollettino Ufficiale della Regione Basilicata.