Cassazione Civile, Sentenza n. 03720/2026 del 18/02/2026

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la delibera assembleare del 6/9/2011 che approvava la modifica delle tabelle millesimali (in relazione al rifacimento e al diverso utilizzo del sottotetto) e la decisione di dare esecuzione ai lavori di rifacimento della copertura, chiedendo la declaratoria di nullità/inefficacia della delibera e la restituzione delle somme versate in base alle nuove tabelle. In primo grado il Tribunale di Savona respinse la domanda; i ricorrenti proposero appello, che fu rigettato dalla Corte d'Appello di Genova; i ricorrenti hanno quindi proposto ricorso per cassazione.

La decisione

La Corte Suprema ha rigettato il ricorso. Ha dichiarato inammissibili molte censure per difetto di chiarezza e sinteticità del ricorso e ha ritenuto infondati o inammissibili i motivi concreti avverso la decisione di merito. In particolare: è confermato che le tabelle millesimali giudizialmente stabilite possono essere modificate dall'assemblea a maggioranza ove ricorrano le mutate condizioni previste dall'art. 69 disp. att. c.c. (n. 2), come accertato in fatto dal CTU e dalla Corte territoriale nel caso di conversione della soffitta in unità abitativa autonoma; la delibera relativa al rifacimento del tetto è stata interpretata correttamente come assenso all'esecuzione dei lavori; molte doglianze sono state ritenute inammissibili perché introducevano questioni nuove in appello o erano mere richieste di rivalutazione di fatti (censura di merito). È stato altresì confermato che l'intervento della condomina Donatella Olivieri Gnemmi nel giudizio era ammissibile. I ricorrenti sono condannati alle spese di giudizio di legittimità, liquidate in favore del Condominio in euro 6.000,00 più 200 euro di esborsi (oltre oneri di legge) e in favore della condomina Olivieri in euro 5.500,00 più 200 euro di esborsi (oltre oneri di legge).

Norme richiamate

• art. 69 disposizioni attuative e transitorie cod. civ.

  "mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino"

  La Corte ha interpretato che, anche se le tabelle erano state stabilite giudizialmente, esse possono essere modificate dall'assemblea con le maggioranze ordinarie quando ricorrano le mutate condizioni previste dal n.2 dell'art.69 (caso di fatto sopravvenuto che altera il rapporto originario dei valori millesimali).

• art. 1136 comma 2 c.c.

  La delibera di approvazione o di revisione delle tabelle millesimali, quando ricorra il presupposto dell'art.69 n.2, è valida se adottata con la maggioranza prevista dall'art.1136, secondo comma (maggioranza qualificata prevista per talune deliberazioni condominiali).

• artt. 1362 e ss. c.c.

  I criteri ermeneutici applicabili all'interpretazione delle delibere assembleari sono quelli dell'ermeneutica negoziale: prevale il significato letterale, quindi criteri sussidiari; la Corte ha ritenuto plausibile l'interpretazione data alla delibera sul rifacimento del tetto in base al contesto e al comportamento assembleare.

• art. 342 c.p.c.

  Richiamata in relazione alle eccezioni di inammissibilità dell'appello: la Corte ha rigettato eccezioni di inammissibilità quando non fondate sulle norme previste, confermando l'operato del giudice d'appello nel valutare la ammissibilità delle deduzioni.

• art. 348-bis c.p.c.

  Invocato dal Condominio in appello per eccepire l'inammissibilità; la Corte ha esaminato preliminarmente le eccezioni procedurali ma ha comunque affrontato i motivi comprensibili, dichiarando inammissibili le parti oscure.

• art. 345 c.p.c.

  La Corte ha confermato che questioni non tempestivamente dedotte in primo grado (nuove eccezioni sull'irregolare convocazione o sul mancato raggiungimento del quorum) sono inammissibili in sede di gravame, salvo che non siano state sollevate nel primo grado.

• art. 360 c.p.c.

  I vizi dedotti in cassazione devono rientrare nelle tipologie dell'art.360 (es.: vizio di motivazione, violazione di legge). La Corte ha limitato il sindacato di legittimità sui fatti e sull'interpretazione negoziale, rilevando che molte doglianze erano tentativi di riesame del merito o mere alternative interpretative non rilevabili in Cassazione.

• art. 366 c.p.c.

  Richiamato in relazione ai requisiti formali del ricorso: la Corte ha sanzionato, nella misura dell'inammissibilità delle parti oscure, la violazione dei doveri di chiarezza e sinteticità stabiliti dalla normativa processuale.

• art. 115 c.p.c.

  Riferito al principio secondo cui chi contesta la titolarità di un rapporto in appello deve provarne il fondamento se non era stato contestato in primo grado; la Corte ha ritenuto dunque onere probatorio a carico della parte che solleva la questione tardivamente.

• art. 13 D.P.R. n. 115/2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per l'eventuale pagamento di un ulteriore contributo unificato in relazione al ricorso principale, come previsto dall'art.13 del DPR sulle spese processuali.

Massime di principio

• Le tabelle millesimali anche se definite con sentenza possono essere modificate dall'assemblea a maggioranza quando sopravvengano mutate condizioni che alterano significativamente (oltre 1/5) il rapporto originario dei valori, ex art.69 disp. att. c.c.; il giudicato non impedisce modifiche fondate su fatti sopravvenuti.
• In Cassazione il sindacato sulle valutazioni di fatto e sull'interpretazione plausibile di una delibera assembleare è molto limitato: non si può ottenere la revisione dei fatti o un diverso apprezzamento probatorio se il giudice di merito ha motivato adeguatamente.
• Questioni nuove o eccezioni non sollevate nel primo grado sono inammissibili in sede di gravame (art.345 c.p.c.); le contestazioni sulle deleghe o sul quorum devono essere specifiche e provate fin dal primo grado per essere efficaci.
• La validità formale del verbale assembleare può essere valutata nel suo contesto: l'omessa indicazione nominativa dei votanti non invalida automaticamente la delibera se il contenuto del verbale e gli altri elementi consentono di ricostruire la regolarità della votazione.
• Le doglianze di mera percezione o di valutazione soggettiva del giudizio di merito configurano vizi non idonei in cassazione; per tali profili il rimedio è la revocazione o il riesame in sede di merito, non la cassazione.
• L'intervento di un condomino a sostegno del condominio è ammesso se sussiste un interesse concreto e la legittimazione ad agire/contestare è stata sufficientemente considerata dal giudice; chi solleva la proprietà o altri fatti in appello deve provarli se non contestati in primo grado.