Sentenza del 30/03/2016 n. 6115 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato l'avviso di rettifica e liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva accertato un maggior valore del terreno acquistato, determinandolo in 40 euro al metro quadro anziché nei 33 euro al metro quadro dichiarati nell'atto. In Cassazione ha dedotto: insufficiente e contraddittoria motivazione per l'omesso esame degli elementi utili alla stima; violazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, per l'asserita mancata comparazione con terreni aventi caratteristiche identiche; e ulteriore violazione della stessa norma per avere la CTR considerato anche la stima comunale rilevante ai fini ICI.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti i motivi. Ha ritenuto che la censura sulla motivazione mirasse in realtà a ottenere una nuova valutazione dei fatti e delle prove, non consentita in sede di legittimità, e che la CTR avesse esaminato gli elementi rilevanti, compresi gli oneri di urbanizzazione e la stima dell'Agenzia del Territorio. Ha inoltre ritenuto legittimo il raffronto con immobili aventi caratteristiche analoghe, non necessariamente identiche, e adeguatamente spiegata la differenza di valore tra i terreni comparati. Infine, ha confermato che la stima comunale ai fini ICI può essere considerata quale elemento valutativo, pur applicandosi all'imposta di registro criteri autonomi. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 4.500 euro, oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51

  La comparazione può avvenire con immobili di "analoghe caratteristiche e condizioni".

  Ai fini della determinazione del valore di un immobile per l'imposta di registro, l'amministrazione può utilizzare beni comparabili anche se non identici, purché siano sufficientemente analoghi per caratteristiche e condizioni. La motivazione deve spiegare le eventuali differenze e la loro incidenza sul valore.

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52

  Le disposizioni disciplinano i criteri di determinazione e rettifica del valore rilevante ai fini dell'imposta di registro. Tali criteri consentono di valorizzare diversi elementi probatori e comparativi, purché la stima sia adeguatamente motivata.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5

  La determinazione della base imponibile ICI segue criteri propri, diversi da quelli previsti per l'imposta di registro. Tuttavia, una stima comunale effettuata ai fini ICI può costituire un elemento indiziario o valutativo, senza sostituire i criteri specifici dell'imposta di registro.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione non è possibile ottenere una nuova valutazione del merito, delle prove o del valore economico dell'immobile quando il giudice di merito abbia esaminato gli elementi principali e motivato in modo adeguato.
• Per rettificare il valore di un terreno ai fini dell'imposta di registro, l'amministrazione può utilizzare comparazioni con immobili aventi caratteristiche analoghe, non necessariamente identiche, purché le differenze siano individuate e spiegate.
• Gli oneri di urbanizzazione e gli altri costi incidenti sull'edificabilità possono giustificare differenze significative tra valori di terreni apparentemente comparabili.
• Le quotazioni dell'Osservatorio del mercato immobiliare e le stime dell'Agenzia del Territorio possono concorrere alla motivazione dell'accertamento, ma devono essere coerenti con le caratteristiche concrete del bene.
• Una stima comunale predisposta ai fini ICI non determina automaticamente il valore imponibile per l'imposta di registro, ma può essere utilizzata come elemento di supporto insieme agli altri dati disponibili.
• Chi contesta una rettifica di valore deve dimostrare concretamente l'inidoneità dei comparabili o degli elementi estimativi utilizzati, non limitarsi a proporre una diversa valutazione dei medesimi fatti.