Cassazione Civile, Ordinanza n. 29379/2024 del 14/11/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla dismissione e vendita di unità immobiliari in un complesso sito in Bergamo, nel cui ambito un'area cortilizia su due mappali era stata da tempo utilizzata come parcheggio a pagamento e data in locazione a terzi. Gli acquirenti e altri condomini hanno agito per ottenere l'accertamento della comproprietà dell'area, sostenendo che fosse parte comune dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c., oltre alla rimozione dell'asserita occupazione abusiva e al risarcimento dei danni; in via riconvenzionale alcuni hanno chiesto l'estensione dell'accertamento di comunione anche a un ulteriore mappale. L'ente proprietario ha resistito affermando invece la proprietà esclusiva del cortile, anche in ragione della sua destinazione a parcheggio pubblico e delle vicende della cartolarizzazione e delle perizie di stima. Dopo il rigetto in primo grado e l'accoglimento in appello della domanda di condominialità, l'ente ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione degli artt. 1117, 1362, 1363, 2697 c.c. e 115 c.p.c., sostenendo che l'area non avesse caratteristiche strutturali e funzionali tali da rientrare tra le parti comuni e che il titolo negoziale e la procedura pubblica ne escludessero la comunione; 2) omesso esame di un fatto decisivo, cioè la sottrazione originaria e permanente dell'area all'uso condominiale; 3) violazione dell'art. 1428 c.c. per il rigetto della domanda subordinata di annullamento dei contratti di compravendita per errore sull'oggetto e sul prezzo, assumendo che l'ente avesse errato nell'identificare i beni alienati e nel calcolare il corrispettivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi perché la Corte d'appello aveva correttamente applicato la presunzione di condominialità dell'art. 1117 c.c., valorizzando le caratteristiche strutturali dell'area come distacco tra gli edifici con funzione di aria e luce, e osservando che l'uso come parcheggio non ne mutava la natura; inoltre, la ricostruzione del titolo negoziale e la valutazione delle prove appartengono al giudice di merito e non sono sindacabili in cassazione se non nei limiti del vizio di motivazione o della violazione dei canoni ermeneutici, qui non specificamente dedotti. Ha ritenuto infondato anche il terzo motivo, perché l'errore allegato dall'ente atteneva al prezzo e alla valutazione economica dell'operazione, non all'identità o qualità essenziale del bene, e comunque non risultavano allegati e provati i requisiti di essenzialità e riconoscibilità dell'errore ex art. 1428 c.c. La sentenza impugnata è stata quindi confermata, con condanna dell'ente al pagamento delle spese di legittimità, di ulteriori somme ex art. 96 c.p.c. e dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di comunione delle parti dell'edificio opera per le aree che, per ubicazione e struttura, al momento costitutivo del condominio siano destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali; l'uso successivo come parcheggio non basta a far venir meno la condominialità se non mutano le caratteristiche intrinseche del bene e se dal titolo non risulta una chiara riserva di proprietà esclusiva.

• artt. 1362 e ss. c.c.

  L'interpretazione del contratto è accertamento di fatto riservato al giudice di merito; in cassazione è censurabile solo per violazione dei canoni ermeneutici specificamente indicati o per omesso esame di un fatto decisivo, non mediante mera proposta di lettura alternativa del testo negoziale.

• art. 1362, comma 2, c.c.

  Per ricostruire la comune intenzione delle parti nei contratti di diritto privato stipulati da enti pubblici si guarda al contenuto dell'atto; non possono essere utilizzate deliberazioni interne o atti preparatori non richiamati nel contratto.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso, ma la Corte ribadisce che la valutazione delle prove resta riservata al giudice di merito; il ricorrente non ha indicato una prova decisiva idonea a superare l'accertamento compiuto.

• art. 115 c.p.c.

  La censura non può tradursi in una richiesta di nuova valutazione del materiale probatorio già apprezzato dal giudice di merito.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Il vizio di violazione di legge non consente di sostituire alla ricostruzione del giudice di merito una diversa interpretazione dei fatti o del contratto.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  È deducibile solo l'omesso esame di un fatto decisivo e discusso, entro il perimetro del minimo costituzionale della motivazione; non è ammesso un riesame del merito.

• art. 1428 c.c.

  L'annullamento per errore richiede errore essenziale e riconoscibile; l'errore sulla valutazione economica del bene o sul prezzo, di regola, non integra errore essenziale, salvo che derivi da falsa conoscenza di una qualità essenziale della cosa.

• art. 380-bis c.p.c.

  La decisione è stata assunta in conformità alla proposta del consigliere delegato; ciò ha comportato anche l'applicazione delle conseguenze sanzionatorie previste dalla norma in caso di rigetto del ricorso.

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  Poiché il ricorso è stato deciso conformemente alla proposta ex art. 380-bis c.p.c., la Corte ha condannato la parte ricorrente al pagamento di una somma equitativa in favore delle controparti e di un'ulteriore somma in favore della Cassa delle ammende.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente, in caso dovuto.

Massime di principio

• In tema di condominio, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. si vince solo con un titolo chiaro e univoco o con caratteristiche strutturali del bene incompatibili con la sua destinazione comune; il mero uso diverso, anche protratto nel tempo, non basta di per sé a escludere la condominialità.
• L'accertamento circa la natura comune o esclusiva di un bene condominiale dipende primariamente da caratteristiche oggettive del bene e dal titolo di provenienza; la destinazione funzionale impressa in concreto nel tempo non è sufficiente, se non muta l'assetto strutturale originario o non risulta una riserva espressa nel titolo.
• L'interpretazione dei contratti è sindacabile in cassazione solo nei limiti della violazione dei canoni ermeneutici o dell'omesso esame di un fatto decisivo; non è consentito proporre una mera ricostruzione alternativa del significato dell'atto o del compendio probatorio.
• Negli atti di compravendita stipulati da enti pubblici, la volontà contrattuale deve desumersi dal testo negoziale, non da atti interni preparatori o deliberazioni non richiamate nel contratto.
• L'errore idoneo a fondare l'annullamento deve essere essenziale e riconoscibile; l'errore sul prezzo o sulla convenienza economica dell'affare, senza incidenza sull'identità o su una qualità essenziale del bene, non è normalmente causa di annullabilità.

Come è indicizzato