L.R. Toscana 14/2020

Gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare del servizio sanitario regionale

La legge regionale interviene sulla disciplina del patrimonio delle aziende e degli enti del servizio sanitario regionale toscano, riscrivendo e integrando la l.r. 40/2005. L’obiettivo è rendere più ordinata la programmazione dell’uso degli immobili, favorirne la dismissione quando non più utili e regolare le forme di valorizzazione, concessione e cessione.

Utilizzazione del patrimonio e controllo regionale sulle iniziative

Le aziende e gli enti del servizio sanitario regionale devono comunicare alla Giunta regionale le iniziative di trasferimento a terzi di diritti reali su beni immobili, sia strumentali sia da reddito, e le iniziative di dismissione dalla funzione istituzionale dei beni strumentali. Entro 40 giorni dalla comunicazione, la Giunta può interdire l’iniziativa con motivazione riferita ai risultati di gestione previsti o alle indicazioni del piano sanitario e sociale integrato regionale. La comunicazione non è richiesta se l’iniziativa è già prevista negli atti di programmazione o nel bilancio pluriennale dell’ente.

Alienazione dei beni immobili e destinazione dei proventi

Le aziende e gli enti sanitari devono procedere all’alienazione dei beni da reddito, dei beni immobili dismessi dalle funzioni istituzionali e dei beni del patrimonio disponibile non più economicamente convenienti all’uso diretto perché non più utilizzabili. Gli atti di programmazione e il bilancio pluriennale devono prevedere tali alienazioni e destinare i relativi proventi al finanziamento del programma degli investimenti, salvo il rispetto degli equilibri di bilancio. Le previsioni di smobilizzo vincolano anche i piani e i bilanci successivi.

Concessione, permuta e progetti di miglioramento

Gli immobili ricompresi nella disciplina dell’alienazione possono anche essere valorizzati mediante concessione o permuta. In caso di concessione, gli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria sono posti a carico del concessionario. È inoltre possibile attivare progetti di miglioramento finalizzati alla valorizzazione tramite concessione di valorizzazione per un periodo commisurato al raggiungimento dell’equilibrio economico dell’iniziativa. La Giunta regionale deve definire, con apposito atto di indirizzo, le categorie di immobili concedibili, le procedure e i criteri di selezione del concessionario, i criteri di determinazione del canone, la durata della concessione e i casi di revoca.

Ricognizione periodica del patrimonio

Ogni tre anni il direttore generale di ciascuna azienda o ente effettua una ricognizione del patrimonio e approva una deliberazione che individua: gli immobili da mantenere in proprietà perché necessari alle esigenze istituzionali; quelli da riqualificare e valorizzare anche mediante richiesta al comune secondo la normativa regionale sugli immobili pubblici; quelli per i quali è in corso un procedimento di permuta o concessione; e quelli per i quali è opportuna l’alienazione, distinti tra uso abitativo e altre destinazioni. La deliberazione fissa anche gli obiettivi finanziari di entrata da alienazioni per ciascuna annualità ed è trasmessa alla Giunta e pubblicata sul sito dell’ente.

Donazioni e comodato di attrezzature

Le aziende e gli enti possono accettare donazioni di attrezzature complete oppure di somme di denaro destinate all’acquisto di attrezzature determinate. L’accettazione è ammessa se esiste un mercato concorrenziale per i materiali di consumo necessari all’uso delle attrezzature donate oppure se l’acquisto dei beni è già previsto nel piano attuativo e nel bilancio pluriennale adottati.

Il comodato di attrezzature è consentito solo per sperimentazioni di comune interesse tra comodante e comodatario. Il comodato di beni può anche essere accessorio al contratto di fornitura dei relativi materiali di consumo.

Procedura di alienazione: avvio, pubblicità e stima

Per avviare l’alienazione è necessaria la deliberazione triennale di ricognizione e un ulteriore provvedimento del direttore generale che, coerentemente con i piani attuativi, il bilancio pluriennale e la deliberazione stessa, individua i beni da alienare, il prezzo di stima e la procedura da adottare. La vendita avviene ordinariamente mediante offerta al pubblico, con avviso sul Bollettino ufficiale della Regione, sul sito dell’ente e su almeno due quotidiani nazionali, di cui uno con particolare diffusione in Toscana.

L’avviso deve indicare descrizione del bene, prezzo di stima, modalità della procedura, responsabile del procedimento e termine per presentare le offerte.

Il prezzo di stima si basa preferibilmente su indagini documentate e sul criterio del più probabile prezzo di mercato, utilizzando listini CCIAA o quotazioni OMI; in mancanza, possono essere impiegati altri criteri estimativi, come capitalizzazione dei redditi, costo di trasformazione, costo di ricostruzione attualizzato o valore complementare. La stima è effettuata dagli uffici competenti dell’ente, oppure da uffici o agenzie pubbliche abilitate; se l’agenzia pubblica non rilascia la stima o la convalida entro quattro mesi, è possibile ricorrere a perizia giurata di un professionista iscritto all’albo dei consulenti tecnici del tribunale competente. Il professionista è scelto per sorteggio o rotazione.

Le stime hanno validità triennale; il dirigente competente può disporre una nuova stima prima della scadenza se il mercato subisce variazioni significative oppure prorogarne la validità fino a un massimo di cinque anni, con aggiornamento secondo l’indice ISTAT dei prezzi al consumo.

Aggiudicazione, caparre e prelazioni

Le offerte non possono essere inferiori al prezzo di stima, salvo gli immobili occupati, per i quali il prezzo può essere ridotto fino al 25 per cento. Non possono essere aggiudicatari gli occupanti abusivi e i loro parenti o affini fino al quarto grado.

L’aggiudicazione richiede una caparra pari al 10 per cento del prezzo di aggiudicazione, e comunque non oltre 500.000 euro, da versare entro tre giorni lavorativi dalla chiusura della seduta; in mancanza, l’ente può scorrere la graduatoria. Entro trenta giorni l’aggiudicatario deve versare un ulteriore 20 per cento del prezzo, a titolo di anticipazione, altrimenti decade dall’aggiudicazione e perde la caparra.

L’alienazione è disposta a favore del miglior offerente, fermo il diritto di prelazione previsto dalla legge. In caso di offerte di enti locali nel cui territorio insiste il bene, o di altre amministrazioni pubbliche, queste prevalgono a parità di condizioni, restando salvo il diritto di prelazione sulle offerte private. In caso di pari offerta tra più soggetti ammissibili, si procede con trattativa privata tra i concorrenti.

Diritto di prelazione per detentori e occupanti legittimi

I beni in alienazione devono essere offerti prioritariamente a chi detiene l’immobile in forza di concessione, comodato, locazione o fitto rustico in corso o scaduto e non ancora rinnovato, a condizione che:

• sia in regola con canoni e accessori al momento della domanda;
• se vi è controversia formale su titolo o canone, rinunci immediatamente alle azioni giudiziali ed extragiudiziali pendenti, con rinuncia ad ulteriori azioni e compensazione delle spese.

Per i beni ad uso abitativo l’alienazione può essere fatta anche a favore del coniuge e dei familiari conviventi residenti nell’immobile alla data della deliberazione di avvio, con il consenso del titolare della prelazione. Il titolare può detrarre dal prezzo le spese per migliorie documentate e previamente autorizzate dall’ente proprietario. L’esercizio della prelazione richiede il contestuale versamento del 20 per cento del prezzo di stima, a titolo di caparra, fino a un massimo di 1 milione di euro.

Trattativa privata e casi particolari di vendita

Se non pervengono offerte o sono ammissibili solo offerte inammissibili, l’ente può vendere a trattativa privata invitando almeno tre soggetti, sulla base del prezzo di stima eventualmente ridotto del 5 per cento. Il dirigente può disporre nuove stime dopo ogni asta infruttuosa, concedere dilazioni di pagamento e, su richiesta dell’aggiudicatario, autorizzarlo prima del contratto a presentare istanze o comunicazioni necessarie per i lavori, con possibile immissione nel possesso.

La trattativa privata è ammessa anche in presenza di specifiche ragioni di urgenza connesse alla necessità di assicurare efficacia ed efficienza all’attività aziendale e di ottenere risorse immediate per completare i programmi di investimento. In questi casi il direttore generale deve adottare una deliberazione motivata, indicare le caratteristiche del bene e i soggetti da interpellare, almeno due pubblici, oltre alla provincia e al comune interessati. Può anche essere adottata una procedura di evidenza pubblica con termini e obblighi di pubblicità ridotti.

È consentita la vendita a trattativa diretta con singolo contraente nei casi di vendita a favore di enti pubblici per motivi di interesse pubblico, di immobili rimasti invenduti all’offerta pubblica, di immobili di modesto valore fino a 50.000 euro, di fondi interclusi o parzialmente interclusi, e di diritti reali di terzi su immobili dell’ente. Per le quote indivise di beni immobili si procede prima con il comproprietario. Nei casi di offerta pubblica deserta, se vi è interesse di più soggetti, si svolge una gara informale previa pubblicazione di avviso sul sito istituzionale.

Vendite a enti pubblici, volontariato e terzo settore

Gli immobili possono essere alienati a trattativa privata, al prezzo di stima, a favore di altro ente pubblico o di organizzazioni di volontariato che svolgano attività socio-sanitarie e siano iscritte nei registri previsti dal Codice del terzo settore, quando la destinazione a fini pubblici sia prevista negli atti di programmazione regionale o in specifiche iniziative di programmazione negoziata. Se le procedure di evidenza pubblica sono andate deserte, il prezzo può essere ridotto fino al 10 per cento.

Gli immobili ceduti alle organizzazioni di volontariato non possono essere ulteriormente alienati per almeno 30 anni dalla data di acquisizione, salvo deroga autorizzata dalla Giunta regionale se permangono le condizioni originarie. Inoltre, per finalità di valorizzazione, i beni immobili possono essere concessi in uso ai soggetti del terzo settore, con applicazione delle condizioni più favorevoli della normativa statale di settore e nel rispetto di trasparenza, imparzialità e parità di trattamento. In tali casi gli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria e quelli per eventuali migliorie sono a carico del concessionario o conduttore; è inoltre consentito l’autorecupero dei lavori necessari per rendere e mantenere l’immobile agibile e fruibile, secondo le modalità regionali richiamate dalla legge sul demanio e patrimonio regionale.

Esclusione per fondi immobiliari chiusi

Le disposizioni sulla procedura di alienazione non si applicano agli apporti e alle vendite di beni immobili e di diritti reali su immobili a fondi immobiliari chiusi istituiti secondo la normativa regionale o statale sulle dismissioni del patrimonio immobiliare pubblico.

Termine per l’atto di indirizzo della Giunta

L’atto di indirizzo della Giunta regionale previsto per disciplinare la concessione e i progetti di miglioramento deve essere approvato entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge.