L.R. Lombardia 13/2009

Azioni straordinarie per lo sviluppo e la qualificazione del patrimonio edilizio lombardo

La legge regionale della Lombardia introduce una disciplina straordinaria, di natura temporanea, per favorire la riqualificazione del patrimonio edilizio e urbanistico esistente, con finalità abitative, energetiche ed economiche. Gli interventi sono ammessi solo entro specifici termini e con numerosi limiti di contesto, tipologia edilizia e tutela di interessi paesaggistici, storici e ambientali.

Finalità e ambito generale

La disciplina mira a valorizzare e utilizzare meglio il patrimonio edilizio e urbanistico presente nel territorio lombardo, rispondendo anche ai bisogni abitativi di persone e famiglie e sostenendo il comparto economico interessato. Il provvedimento opera esclusivamente in Lombardia e si fonda su una logica di intervento straordinario, collegata anche all’intesa raggiunta in sede di Conferenza Unificata il 1° aprile 2009.

Recupero del patrimonio edilizio esistente

È consentito il recupero edilizio e funzionale di edifici o porzioni di edifici ultimati entro il 31 marzo 2005, purché non ubicati in aree agricole o produttive secondo gli strumenti urbanistici vigenti. Il recupero può comportare l’utilizzo delle volumetrie e superfici per residenza o per altre funzioni ammesse dagli strumenti urbanistici, nonché l’uso delle volumetrie in seminterrato per attività accessorie alla residenza, attività economiche ammesse e attività professionali.

Per gli edifici con attività economiche già in essere all’entrata in vigore della legge, gli interventi non possono comportare modifiche della destinazione d’uso. Gli interventi non possono arrivare alla totale demolizione e ricostruzione e devono rispettare i caratteri architettonici, paesaggistici e urbanistici del territorio, oltre ai requisiti regionali in materia di efficienza energetica.

Nelle aree agricole è ammesso, entro il limite massimo di 600 metri cubi, il recupero di edifici assentiti prima del 13 giugno 1980 per usi residenziali riservati al proprietario, al nucleo familiare dell’imprenditore agricolo e ai dipendenti dell’azienda agricola, oltre che per strutture ricettive non alberghiere e uffici o attività di servizio compatibili.

Ampliamento e sostituzione di edifici residenziali

Fuori dai centri storici e dai nuclei urbani di antica formazione è consentito l’ampliamento di edifici interamente residenziali ultimati entro il 31 marzo 2005. Per gli edifici uni-bifamiliari l’incremento non può superare il 20% della volumetria esistente e, in ogni caso, i 300 metri cubi per unità immobiliare; per gli altri edifici, se di volumetria non superiore a 1.200 metri cubi, l’aumento massimo è del 20%.

L’ampliamento richiede una certificata riduzione superiore al 10% del fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale, salvo il caso di edifici già sotto il valore limite previsto per le nuove costruzioni. Al termine, il proprietario deve dotarsi dell’attestato di certificazione energetica dell’intero edificio.

Sempre fuori dai centri storici e dai nuclei di antica formazione è ammessa la sostituzione di edifici interamente residenziali con nuovi organismi edilizi aventi volumetria incrementata fino al 30%, a condizione che il nuovo edificio consegua una riduzione certificata del fabbisogno energetico superiore al 30% rispetto al limite regionale. La sostituzione è estesa anche a edifici parzialmente residenziali e a edifici non residenziali in zone a prevalente destinazione residenziale, che possono essere ricostruiti come edifici esclusivamente residenziali con volumetria non superiore a quella esistente e con altri limiti su altezza e rapporto di copertura.

All’interno dei centri storici e dei nuclei di antica formazione la sostituzione è ammessa solo per singoli edifici esclusivamente residenziali non coerenti con i caratteri storici, architettonici, paesaggistici e ambientali, ed è subordinata al parere delle commissioni regionali competenti, vincolante se negativo.

Per edifici industriali e artigianali in aree produttive secondarie individuate dal comune entro il 15 ottobre 2009 è ammessa la sostituzione nei limiti della disciplina generale. L’incremento volumetrico può salire al 35% se l’intervento assicura un congruo equipaggiamento arboreo su almeno il 25% del lotto o quinte arboree perimetrali.

Gli interventi di recupero, ampliamento e sostituzione non sono cumulabili tra loro; inoltre, salvo eccezioni specifiche, non possono determinare superamenti eccessivi dei parametri urbanistici di indice fondiario, rapporto di copertura e altezza massima. Si applicano anche le regole regionali sul calcolo delle volumetrie in caso di maggiori spessori per isolamento termico-acustico.

Interventi su quartieri ERP

In alternativa alla disciplina generale, i soggetti pubblici proprietari di edifici di edilizia residenziale pubblica nei quartieri ERP esistenti al 31 marzo 2005, o in altre aree previste dalla legge urbanistica regionale, possono realizzare nuova volumetria destinata a ERP o edilizia convenzionata, fino al 40% della volumetria complessiva già destinata a ERP nel quartiere.

L’intervento è subordinato al rispetto dei requisiti minimi di risparmio energetico e alla contestuale esecuzione di interventi di recupero energetico e paesaggistico-ambientale nel quartiere, come riqualificazione dell’involucro, sostituzione dei serramenti, impianti più efficienti, pannelli solari e fotovoltaici, geotermia, pompe di calore, sistemazione a verde, eliminazione dell’amianto non confine, risanamento delle facciate e videosorveglianza.

La nuova volumetria può essere ceduta ad altri operatori che si impegnino a realizzare gli alloggi; i relativi proventi devono essere destinati al risanamento energetico e ambientale del quartiere. Anche questi interventi richiedono permesso di costruire e devono essere presentati entro 24 mesi dalla data di decorrenza stabilita dalla legge.

Regime delle deroghe, limiti territoriali ed esclusioni

Gli interventi previsti dalla legge possono essere realizzati anche in deroga ai piani territoriali di coordinamento dei parchi regionali, salvo le aree naturali protette. Nei parchi regionali i limiti massimi di incremento volumetrico sono ridotti di un terzo, salvo i territori sottoposti all’esclusiva disciplina comunale.

Nelle aree non vincolate paesaggisticamente si applicano alcune disposizioni della legge urbanistica regionale con termini dimezzati. La legge non si applica:

• alle aree soggette a vincoli di inedificabilità imposti da legge o pianificazione;
• agli edifici e ambiti di particolare rilievo storico, architettonico e paesaggistico specificamente vincolati;
• agli edifici realizzati senza titolo abilitativo o in totale difformità, anche se condonati.

Titoli abilitativi, termini e decorrenza

Gli interventi di recupero edilizio e quelli di ampliamento/sostituzione sono, di regola, realizzabili mediante denuncia di inizio attività o permesso di costruire secondo la legge urbanistica regionale; alcune categorie, come gli interventi nei centri storici di cui al comma specifico e quelli nei comuni in zona sismica 2 e 3, richiedono sempre il permesso di costruire.

Per la maggior parte degli interventi le istanze devono essere presentate entro 18 mesi dalla data indicata dalla legge; per gli interventi ERP il termine è di 24 mesi. L’efficacia applicativa delle disposizioni principali decorre dal 16 ottobre 2009.

Oneri, incentivi e facoltà dei comuni

Per gli interventi di recupero e ampliamento sono dovuti gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e il contributo commisurato al costo di costruzione, calcolati secondo le tariffe vigenti per le nuove costruzioni. I comuni possono deliberare riduzioni; in mancanza di delibera entro il termine previsto si applica comunque una riduzione del 30% del contributo di costruzione. Per gli immobili ERP in locazione il contributo è limitato agli oneri di urbanizzazione, ridotti del 50%.

I comuni verificano inoltre l’eventuale fabbisogno aggiuntivo di aree pubbliche o servizi urbani derivante dall’attuazione della legge. Entro il 15 ottobre 2009 possono individuare, con deliberazione motivata, parti del territorio escluse dall’applicazione delle disposizioni attuative, in ragione di peculiari caratteristiche storiche, paesaggistico-ambientali e urbanistiche, e possono dettare prescrizioni su parcheggi pertinenziali e verde.

Controlli, sicurezza e monitoraggio

Tutti gli interventi devono rispettare la normativa antisismica vigente e sono soggetti alle verifiche e ai controlli previsti dalla normativa nazionale e regionale. I comuni devono comunicare alla Regione i provvedimenti adottati e gli interventi assentiti; modalità e contenuti della trasmissione dei dati sono stabiliti con atto del dirigente regionale competente.

Durata pratica della disciplina

La legge è costruita come misura straordinaria e temporalmente limitata: il suo utilizzo è concentrato su termini perentori di presentazione delle pratiche e su una finestra applicativa che decorre dal 16 ottobre 2009. Per la sua connessione a termini ormai scaduti, a interventi edilizi già conclusi e a facoltà comunali esercitabili entro date passate, il provvedimento ha oggi un rilievo sostanzialmente storico e non operativo.