Cassazione Civile, Sentenza n. 4911/2022 del 15/02/2022

Esito

La controversia

La banca ha chiesto il risarcimento al notaio per inadempimento professionale: il notaio avrebbe omesso di accertare e segnalare che gli immobili assoggettati a ipoteca erano gravati da usi civici non affrancati, rendendoli di fatto incommerciabili, con conseguente impossibilità per la banca di escutere la garanzia e perdita della somma mutuata.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del notaio. Ha confermato la decisione della Corte d'Appello che aveva ritenuto il notaio responsabile per mancata diligenza professionale: in una zona con rischio concreto di vincoli pubblici/usi civici il notaio doveva svolgere indagini ulteriori (es. acquisizione del certificato di destinazione urbanistica o verifiche presso la Regione) e segnalare il rischio alle parti. La Corte ha altresì ritenuto non applicabile l'art. 2236 c.c. (speciale difficoltà tecnica) e ha confermato la quantificazione del danno nella somma erogata a mutuo non recuperata. Condanna alle spese di giudizio di cassazione (complessivi €7.000,00 più €200,00 di esborsi).

Norme richiamate

• T.U. n. 380/2001, art. 30

  La norma richiede il certificato di destinazione urbanistica principalmente per i terreni; la Corte osserva però che, pur non essendo sempre obbligatorio per edifici, l'acquisizione del certificato può essere opportuna come indagine ulteriore quando sussistono indici di rischio su vincoli urbanistici o usi civici.

• Codice Civile, art. 1218

  Richiama l'obbligo di adempiere con la diligenza prevista dall'ordinamento: la Corte lo utilizza per definire la diligenza professionale richiesta al notaio nello svolgimento delle indagini sulla libertà da vincoli.

• Codice Civile, art. 1176, comma 2

  Stabilisce la diligenza specifica del professionista; la Corte la applica per valutare il comportamento richiesto al notaio nell'effettuare indagini supplementari in presenza di indici di rischio.

• Codice Civile, art. 2236

  Riguarda il professionista chiamato a soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà. La Corte esclude la sua applicazione perché la verifica di usi civici attiene alla diligenza e all'obbligo di informazione/consiglio, non a una perizia tecnica di speciale difficoltà.

• Codice di Procedura Civile, art. 115

  La disposizione sul fatto notorio non è stata applicata dalla Corte d'appello; questa ha invece svolto un accertamento indiziario sulla conoscenza, da parte del notaio, della situazione territoriale a rischio.

• Codice Civile, art. 1227

  Riguarda il concorso di colpa del danneggiato. La Corte esclude che la banca sia corresponsabile per non aver rilevato gli usi civici tramite la propria perizia: la verifica dei vincoli rientra nell'obbligo professionale del notaio e non esonera quest'ultimo.

• D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, art. 13, comma 1 quater (come modificato dalla L. 228/2012)

  Presupposti processuali per l'onere di versamento sono stati rilevati e menzionati nella sentenza (riferimento procedurale alla documentazione dei costi processuali).

• Codice di Procedura Civile, art. 360 (motivi di cassazione)

  Gli articoli procedurali sono stati evocati dal ricorrente per censurare violazioni di norme di diritto; la Corte ha ritenuto infondate le censure di diritto e non ha ritenuto sindacabile l'accertamento di fatto adeguatamente motivato.

Massime di principio

• Il notaio che stipula atti su immobili ha un obbligo di diligenza che comprende l'effettuazione di indagini adeguate sulla libertà da vincoli che possano incidere sulla commerciabilità: quando esistono indici locali di rischio (es. zona storicamente interessata da usi civici) deve attivare verifiche ulteriori e avvisare le parti.
• L'acquisizione formale del certificato di destinazione urbanistica non è sempre obbligatoria per edifici ma è raccomandata come indagine ulteriore quando sussistono 'indici di allerta'; la mancata acquisizione può integrare responsabilità se avrebbe consentito di rilevare vincoli impeditivi.
• La verifica di usi civici e di vincoli che incidono sulla commerciabilità è questione giuridica e di diligenza professionale, non una prestazione tecnica di speciale difficoltà ai sensi dell'art. 2236 c.c.; quindi non si applica la regola della responsabilità attenuata per periti che affrontano problemi tecnici speciali.
• La banca che si avvale di perizie tecniche non è automaticamente corresponsabile dell'omissione del notaio: il committente del servizio notarile che affida al notaio anche l'onere delle indagini sui vincoli non è esonerato dalla responsabilità del professionista.
• In caso di immobili accertati incommerciabili e di conseguente impossibilità di escutere la garanzia, il danno risarcibile alla banca può coincidere con l'importo del mutuo non recuperato, anziché con un valore astratto degli immobili.
• L'accertamento presuntivo e indiziario del giudice sulla conoscenza professionale di condizioni territoriali è ammissibile se adeguatamente motivato; le censure di diritto contro accertamenti di fatto motivati sono difficilmente accoglibili in Cassazione.