Cassazione Civile, Sentenza n. 21937/2025 del 30/07/2025

Esito

La controversia

La ricorrente aveva chiesto la risoluzione del contratto di compravendita stipulato il 29.12.2006 e il risarcimento dei danni per il tardivo rilascio del certificato di agibilità dell'immobile acquistato (rilasciato dopo circa 12 anni). Denunciava il mancato adempimento della venditrice alla consegna dei titoli e documenti relativi alla proprietà e alla regolarità urbanistica ed edilizia, nonché la gravità del ritardo nella produzione della documentazione necessaria all'agibilità, con conseguente perdita di opportunità locativa e diminuzione del valore del bene

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato la decisione della Corte di appello che aveva escluso l'inadempimento della venditrice: il contratto indicava che al momento della vendita la pratica di sanatoria era pendente e le parti avevano accettato che il certificato di agibilità fosse rilasciato solo dopo il completamento della sanatoria. Il ritardo è stato attribuito all'azione amministrativa (lungaggini nella pratica di condono) e non alla venditrice, non risultando provati né il pregiudizio subito né il nesso causale. Le domande di risarcimento e di risoluzione sono state quindi respinte e la ricorrente condannata alle spese di giudizio, con liquidazione degli importi a favore delle controricorrenti

Norme richiamate

• art. 1476 c.c. n. 1

  Riferito alla rilevanza delle dichiarazioni contrattuali sulle condizioni dell'immobile; la Corte ha considerato le pattuizioni contrattuali come indicazione della consapevolezza dell'acquirente sulla pendenza della sanatoria

• art. 1477 c.c.

  Norma sull'obbligo del venditore di consegnare i titoli relativi alla proprietà: la Corte ha ritenuto che l'obbligo fosse stato coordinato con la clausola contrattuale che rimandava al completamento della sanatoria e al rilascio del certificato, escludendo in concreto inadempimento

• art. 2697 c.c.

  Regola della prova: la Corte ha richiamato l'onere probatorio a carico dell'acquirente per dimostrare il pregiudizio e il nesso causale per ottenere risarcimento

• art. 1491 c.c. (censurato in ricorso come art. 1481)

  Richiamato nella discussione sulla responsabilità per vizi e sulla possibilità di agire in caso di irregolarità edilizie; la Corte ha ritenuto non applicabile in termini tali da giustificare la risoluzione, per via della pattuizione contrattuale e della prova mancante

• art. 1175 c.c.

  Principio di diligenza: richiamato nella critica della ricorrente ma la Corte territoriale ha valutato che la venditrice aveva assunto l'impegno di ottenere il titolo e che il ritardo dipendeva dall'amministrazione

• art. 1183 c.c.

  Regime dell'adempimento e sue conseguenze: evocato nella contestazione ma la decisione ha privilegiato l'interpretazione contrattuale che attribuiva il rischio del ritardo all'acquirente

• art. 1375 c.c.

  Buona fede nell'esecuzione del contratto: richiamato nei motivi di ricorso, ma non ritenuto sufficiente a mutare la valutazione di fatto della Corte territoriale

• D.P.R. n. 380/2001, art. 24 comma 1

  Norma sulla certificazione e regolarità edilizia: la Corte ha collegato il rilascio del certificato di agibilità alla regolarità urbanistica che dipendeva dalla sanatoria, come previsto dalla disciplina edilizia

• D.P.R. n. 380/2001, art. 25 comma 1 lett. b)

  Previsione relativa ai requisiti per l'agibilità; richiamata per sottolineare che l'agibilità presuppone la regolarità urbanistica dell'immobile

• art. 1456 c.c.

  Facoltà di risoluzione per inadempimento: la Corte ha valutato che non sussisteva grave inadempimento della venditrice in considerazione delle clausole contrattuali e della causa del ritardo

• art. 1226 c.c.

  Interessi moratori: richiamato dalla ricorrente nella domanda risarcitoria ma assorbito dalla valutazione negativa sulla sussistenza dell'inadempimento

• art. 2727 c.c.

  Prova per testi e fatti notori: la Corte non ha accolto la richiesta di considerare come fatto notorio la difficoltà di commercializzazione senza certificazione, ritenendo insufficiente la prova

• art. 100 e art. 92 c.p.c.

  Regole sulle spese di giudizio e sulla cessazione della materia del contendere: la Corte ha ritenuto che la richiesta subordinata di cessazione della materia del contendere non potesse prevalere e che le spese dovessero seguire la soccombenza

• art. 3, 4 e 42 Cost.

  Richiamate dalla ricorrente per profili costituzionali sul diritto di proprietà; la Corte di cassazione ha ritenuto che non vi fosse contrasto con i principi costituzionali nella valutazione di fatto compiuta

• art. 17 Carta dei diritti fondamentali UE e art. 1 Protocollo CEDU

  Richiamati dalla ricorrente per profili convenzionali sul diritto di proprietà; la Corte ha ritenuto non ricavati profili di illegittimità nella decisione impugnata

Massime di principio

• Le pattuizioni contrattuali che attestano la consapevolezza dell'acquirente circa la pendenza di pratiche amministrative (es. condono) e il collegamento del rilascio del certificato di agibilità a tali pratiche possono trasferire il rischio del ritardo sull'acquirente e limitare la responsabilità del venditore
• L'obbligo del venditore di consegnare titoli e documenti (art. 1477 c.c.) va valutato alla luce del contenuto contrattuale: se le parti hanno previsto che alcuni titoli dipendono dall'esito di procedure amministrative, la mancata consegna immediata non equivale automaticamente a inadempimento grave
• Per ottenere il risarcimento del danno l'attore deve provare sia il pregiudizio concreto sia il nesso causale con l'inadempimento del venditore; la mera dimostrazione del ritardo non basta se il ritardo è imputabile all'amministrazione
• Le valutazioni di fatto svolte dai giudici di merito sulla interpretazione del contratto e sull'imputabilità del ritardo sono difficilmente censurabili in sede di legittimità salvo vizi di motivazione o illogicità manifesta
• Se il rilascio del certificato di agibilità avviene nel corso del giudizio, la parte che chiede la cessazione della materia del contendere dovrebbe prospettarla compiutamente e non solo in via subordinata se intende sottrarsi alle conseguenze della decisione di merito
• In casi simili è utile per l'acquirente documentare specificamente le iniziative richieste e non poste in essere dal venditore, e provare in che modo il venditore avrebbe potuto incidere sui tempi amministrativi, oltre a chiedere (con adeguata motivazione) eventuali mezzi istruttori come consulenza tecnica d'ufficio