Sentenza del 17/03/2015 n. 1072 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguarda l'assoggettabilità a IRPEF, quale reddito diverso, della plusvalenza derivante dalla vendita di fabbricati inseriti in un piano di recupero, con possibilità di sviluppare la cubatura esistente. Il contribuente aveva presentato una domanda edilizia per la demolizione e ricostruzione dell'immobile; dopo la compravendita, l'acquirente aveva chiesto la voltura nominativa dell'istanza. Occorreva stabilire se tali elementi fossero sufficienti a qualificare il bene, ai fini fiscali, in funzione della destinazione edificatoria perseguita dall'acquirente, anziché della sua natura oggettiva al momento della vendita.

La decisione

La pretesa impositiva è stata esclusa. La cessione non ha generato una plusvalenza imponibile, perché la valutazione deve basarsi sulla natura oggettiva del bene compravenduto al momento della cessione e non sulla destinazione o sulle iniziative edilizie successivamente attribuitegli dall'acquirente. La mera possibilità di ampliamento della cubatura e la domanda di demolizione e ricostruzione, successivamente volturata all'acquirente, non hanno trasformato il fabbricato in un'area edificabile ai fini della tassazione della plusvalenza.

Norme richiamate

• TUIR, disciplina dei redditi diversi e delle plusvalenze immobiliari

  La plusvalenza imponibile deve essere verificata in relazione alla natura del bene ceduto e ai presupposti previsti per la cessione di immobili o aree edificabili; non è sufficiente valorizzare una destinazione edificatoria meramente potenziale o successiva alla vendita.

• Piano regolatore e normativa urbanistica applicabile

  L'inserimento dell'immobile in un piano di recupero e la possibilità di sviluppare la cubatura esistente non determinano automaticamente la qualificazione del fabbricato come area edificabile ai fini fiscali.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione della plusvalenza, deve essere considerata principalmente la natura oggettiva del bene al momento della compravendita, non l'uso o il progetto edilizio che l'acquirente intende realizzare in seguito.
• La potenzialità edificatoria, l'ampliamento della cubatura o l'inserimento in un piano di recupero non comportano automaticamente la qualificazione del bene come area edificabile.
• Una domanda edilizia presentata dal venditore e successivamente volturata all'acquirente non prova, da sola, che la vendita abbia avuto a oggetto un'area edificabile anziché un fabbricato.
• Per accertare una plusvalenza imponibile occorre verificare concretamente la qualificazione urbanistica e catastale del bene, lo stato dei titoli edilizi e la situazione esistente alla data della cessione.
• Le iniziative edilizie successive alla vendita possono incidere sul valore economico dell'immobile, ma non modificano retroattivamente la natura fiscale del bene ceduto.