Cassazione Civile, Ordinanza n. 08950/2024 del 04/04/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da una scrittura privata del maggio 1982 con cui alcuni familiari avevano inteso regolare il trasferimento di porzioni immobiliari di un fabbricato sito in Nuoro, in particolare un'area indicata come fabbricabile soprastante il primo piano, oltre ad altre unità al piano terra e al primo piano. I giudici di merito avevano ritenuto nulla, in tutto o in parte, la pattuizione, perché l'area risultava già edificata con due appartamenti superiori realizzati senza concessione edilizia, e dunque il negozio avrebbe avuto ad oggetto, in realtà, immobili abusivi. Gli eredi dell'acquirente hanno proposto ricorso per cassazione deducendo: 1) violazione dell'art. 15, comma 7, l. n. 10/1977 e nullità della motivazione, sostenendo che la nullità prevista da tale norma ha carattere relativo e può essere fatta valere solo dall'acquirente in buona fede, non già contro i suoi eredi; hanno inoltre lamentato che la Corte d'appello non avesse considerato questa limitazione soggettiva; 2) violazione dell'art. 40, comma 2, l. n. 47/1985 e degli artt. 115 e 116 c.p.c., oltre a vizi motivazionali, assumendo che una dichiarazione successiva inserita in un successivo atto del 2000 avrebbe sanato l'irregolarità edilizia; 3) violazione di norme in tema di uso della cosa comune e risarcimento danni, sostenendo che la domanda di frutti/indennizzo per l'uso esclusivo del bene comune non dovesse essere considerata nuova. I resistenti hanno proposto anche ricorso incidentale, lamentando: a) violazione del contraddittorio per mancata partecipazione di tutti i litisconsorti necessari in giudizi connessi aventi ad oggetto la medesima scrittura; b) errata applicazione della l. n. 47/1985, sostenendo la nullità totale dell'intera scrittura del 1982, e non solo parziale, anche per le porzioni del piano terra e del primo piano.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale, ritenendo che la Corte d'appello non avesse considerato il carattere relativo della nullità prevista dall'art. 15, comma 7, l. n. 10/1977, nullità che può essere fatta valere solo dalla parte acquirente che non conosceva la mancanza della concessione edilizia al momento della stipula. Ha invece rigettato il secondo motivo, perché la disciplina di cui all'art. 40 l. n. 47/1985 non si applica retroattivamente a un atto del 1982. Il terzo motivo è stato dichiarato assorbito. È stato rigettato anche il ricorso incidentale: il primo motivo è stato ritenuto inammissibile, poiché la riunione delle cause rientra nel potere discrezionale del giudice di merito; il secondo è stato ritenuto infondato, non essendo applicabile alla scrittura del 1982 il regime di nullità di cui alla l. n. 47/1985. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente al motivo accolto e la causa rinviata alla Corte d'appello di Cagliari in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 15, comma 7, l. 28 gennaio 1977 n. 10

  «Gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l'acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione»

  La nullità è di carattere relativo: può essere fatta valere solo dalla parte acquirente che, al momento dell'acquisto, non conosceva la mancanza della concessione; la conoscenza deve risultare dall'atto come manifestazione di volontà, anche implicita ma non desumibile aliunde.

• art. 40, comma 2, l. 28 febbraio 1985 n. 47

  La disciplina della nullità per mancata indicazione degli estremi del titolo edilizio non ha effetto retroattivo e non si applica ai contratti stipulati prima della sua entrata in vigore.

• art. 40, comma 3, l. 28 febbraio 1985 n. 47

  La successiva menzione o documentazione può integrare un rimedio convalidante per carenze formali, ma non sana l'insussistenza sostanziale, all'epoca dell'atto, dei requisiti di commerciabilità del bene.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice deve pronunciare su quanto richiesto dalle parti, ma la censura sulla domanda nuova resta assorbita o comunque va verificata in concreto rispetto a petitum e causa petendi.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale come norma sulla valutazione delle prove, senza che la Corte ne fondi un principio autonomo decisivo nel dispositivo.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale come norma sulla valutazione delle prove, senza che la Corte ne fondi un principio autonomo decisivo nel dispositivo.

• art. 1102 c.c.

  Citato per distinguere il diritto di uso della cosa comune dalla diversa pretesa ai frutti o al risarcimento per occupazione esclusiva.

• art. 1103 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo, in relazione alla disciplina del godimento del bene comune e dei frutti tra comunisti.

• art. 2043 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo in connessione alla domanda risarcitoria per mancato godimento del bene.

• art. 2056 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo per i criteri di liquidazione del danno.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo per il nesso tra danno emergente/lucro cessante e risarcimento.

• art. 1226 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo per la liquidazione equitativa del danno.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo in tema di riparto dell'onere della prova.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  È stata data atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato da parte dei ricorrenti incidentali, se dovuto.

Massime di principio

• Per i contratti stipulati anteriormente alla l. n. 47/1985, la validità dell'atto avente ad oggetto unità edilizie abusive va valutata alla luce dell'art. 15, comma 7, l. n. 10/1977, che richiede che la consapevolezza dell'acquirente sulla mancanza della concessione risulti dall'atto stesso.
• La nullità prevista dall'art. 15, comma 7, l. n. 10/1977 ha natura relativa e può essere fatta valere solo dalla parte acquirente incolpevolmente ignara dell'abuso, non da chiunque vi abbia interesse.
• La disciplina dell'art. 40 l. n. 47/1985 non si applica retroattivamente agli atti stipulati prima della sua entrata in vigore; per tali atti resta fermo il precedente regime.
• La successiva dichiarazione o documentazione urbanistica può valere, al più, come rimedio a carenze formali dell'atto, ma non sana l'originaria mancanza sostanziale dei presupposti di commerciabilità del bene al momento della stipula.
• Ai fini della nullità urbanistica, occorre distinguere tra bene ancora edificabile e immobile già esistente: se l'oggetto reale del trasferimento è un immobile già costruito abusivamente, non può parlarsi di trasferimento di area edificabile.
• La domanda di risarcimento per mancato godimento di un bene proprio occupato senza titolo da terzi non coincide necessariamente con la domanda del comproprietario di ottenere i frutti o l'indennità per l'uso esclusivo della cosa comune; la diversa causa petendi può integrare domanda nuova.
• Il potere di riunione di giudizi connessi appartiene alla discrezionalità del giudice di merito e, di regola, non è sindacabile in cassazione.

Come è indicizzato