Sentenza del 17/03/2015 n. 1063 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la rettifica del valore degli immobili trasferiti, sostenendo l’illegittimità dell’utilizzo dei valori indicati nelle banche dati dell’OMI e nei listini FIAIP. L’Amministrazione aveva determinato il valore mediante metodo comparativo, facendo riferimento sia a tali valori di mercato sia ad atti traslativi relativi a immobili similari stipulati nel precedente triennio e specificamente indicati nella motivazione dell’atto.

Norme richiamate

• Disciplina delle imposte ipotecaria e catastale

  La base imponibile può essere rettificata quando il valore dichiarato per il trasferimento immobiliare non risulta coerente con il valore effettivo del bene, purché l’Amministrazione esponga adeguatamente i criteri e gli elementi utilizzati.

• Metodo comparativo di determinazione del valore immobiliare

  Il confronto con atti di compravendita relativi a immobili similari costituisce un criterio legittimo di stima, soprattutto quando gli atti siano riferiti a un periodo temporalmente vicino, come il precedente triennio, e siano indicati nella motivazione.

• Banche dati OMI e listini FIAIP

  I valori OMI e FIAIP non sono, isolatamente considerati, necessariamente decisivi o vincolanti; possono tuttavia essere utilizzati come elementi confermativi e di supporto rispetto a comparabili concreti, quali atti traslativi di immobili similari.

Massime di principio

• La rettifica del valore di un immobile è generalmente sostenibile quando l’Amministrazione utilizza un metodo comparativo fondato su compravendite effettive di immobili similari e temporalmente vicine.
• I valori OMI e i listini FIAIP hanno maggiore efficacia probatoria se utilizzati insieme ad altri elementi concreti; il loro impiego isolato può non essere sufficiente.
• L’avviso di rettifica deve indicare in modo comprensibile gli immobili comparati, gli atti di trasferimento considerati, il periodo di riferimento e il collegamento tra tali dati e l’immobile oggetto di accertamento.
• Il contribuente può contestare la rettifica dimostrando che gli immobili utilizzati come comparabili non sono realmente omogenei per ubicazione, caratteristiche, stato di conservazione, destinazione o periodo di vendita.
• La presenza di dati di mercato ufficiali o di settore non rende automaticamente illegittima la rettifica: occorre verificare se tali dati siano stati impiegati come semplice supporto confermativo oppure come unico fondamento della pretesa.