Sentenza n. 752/2026 - L'aquila, Sezione 1

Esito

La controversia

La società, proprietaria di un fondo ricompreso in un’area di progetto coordinato edificabile previa convenzione urbanistica, aveva stipulato il 4 febbraio 2022 una convenzione con il Comune, impegnandosi a cedere aree a standard e a realizzare le opere di urbanizzazione primaria entro dieci anni, con garanzia fideiussoria di € 1.215.500. Aveva inoltre ottenuto il permesso di costruire n. 4 del 30 marzo 2022 per una residenza sanitaria assistenziale, versando € 83.830,50 per oneri di urbanizzazione secondaria e € 92.661,34 per costo di costruzione; il totale richiesto a rimborso era indicato in € 111.411,24. Dopo la sopravvenuta indisponibilità del soggetto che avrebbe dovuto gestire la struttura, la società rinunciava al titolo edilizio e chiedeva la restituzione degli importi. In via principale deduceva l’impossibilità sopravvenuta di adempiere la convenzione, l’eccessiva onerosità sopravvenuta e l’alterazione dell’equilibrio sinallagmatico, chiedendo la risoluzione o il riequilibrio della convenzione, la nullità dell’atto di cessione delle aree e la restituzione delle aree e della fideiussione. In via subordinata sosteneva che la rinuncia al permesso avesse fatto venir meno la causa dei pagamenti, chiedendo la restituzione degli oneri e del contributo di costruzione, nonché lo svincolo della relativa garanzia; formulava inoltre domande subordinate di ripetizione del valore delle aree e, in via ulteriormente subordinata, di indennizzo.

La decisione

Il TAR accoglie parzialmente il ricorso. Respinge le domande principali di risoluzione della convenzione per impossibilità sopravvenuta, eccessiva onerosità o squilibrio: l’impegno del gestore della RSA era estraneo alla convenzione e non ne costituiva una condizione di efficacia; la cessione delle aree era stata eseguita e il termine decennale per completare le opere di urbanizzazione primaria non era scaduto. Inoltre, la convenzione configura obbligazioni a carico del solo proponente e non un rapporto a prestazioni corrispettive, sicché non ricorrono i presupposti per l’eccessiva onerosità o per il riequilibrio sinallagmatico. Di conseguenza rigetta anche le domande di nullità dell’atto di cessione e di restituzione della garanzia relativa alle opere di urbanizzazione primaria: la convenzione mantiene efficacia e la garanzia resta accessoria all’obbligo ancora attuale. Accoglie invece la domanda subordinata relativa agli importi dovuti esclusivamente in base al permesso di costruire n. 4: la rinuncia al titolo, non essendo stata realizzata la trasformazione del territorio e non essendosi prodotto l’aumento del carico urbanistico, fa venir meno il presupposto degli oneri di urbanizzazione secondaria e del contributo sul costo di costruzione. Condanna quindi il Comune a restituire quanto versato per tali voci, oltre agli interessi dalla data dell’esborso; dichiara inefficace dalla rinuncia al permesso la fideiussione rilasciata a garanzia di tali pagamenti e condanna il Comune a restituirla. Rigetta le restanti domande e compensa le spese per la parziale soccombenza.

Norme richiamate

• art. 16, comma 2, d.P.R. 380/2001

  Si tratta invece, secondo lo schema tipico dell’art. 16 comma 2 del d.P.R. n. 380/2001, di un contratto con obbligazioni per il solo proponente, consistenti nella cessione delle aree a standard, che consente di ottenere il permesso di costruire in un’area in cui lo strumento urbanistico generale non ammette l’intervento diretto proprio per la mancanza di opere di urbanizzazione.

  La convenzione urbanistica in esame è ricondotta allo schema di un contratto con obbligazioni a carico del solo proponente, e non a un contratto a prestazioni corrispettive; perciò non sono applicabili le domande di risoluzione per eccessiva onerosità o di riequilibrio fondate sulla reciprocità delle prestazioni.

• art. 15, comma 1, d.P.R. 380/2001

  Deve essere quindi accolta la domanda subordinata di accertamento della natura indebita del pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria, essendone venuta meno la causa legale tipica, ovvero la trasformazione del territorio, ormai preclusa dalla rinuncia al permesso di costruire che estingue il diritto di realizzare l’opera, in analogia con quanto stabilito dal comma 1 dell’art. 15 d.P.R. n. 380/2001, e la connessa obbligazione di corrispondere i relativi oneri, cui fa seguito l’obbligo del Comune di restituire quanto percepito medio tempore a detto titolo, ai sensi dell’art. 2033 c.c.

  La rinuncia al permesso, che estingue il diritto di realizzare l’intervento, fa venir meno il presupposto della trasformazione territoriale cui sono collegati gli oneri, comportando la restituzione delle somme versate.

• art. 2033 c.c.

  Deve essere quindi accolta la domanda subordinata di accertamento della natura indebita del pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria, essendone venuta meno la causa legale tipica, ovvero la trasformazione del territorio, ormai preclusa dalla rinuncia al permesso di costruire che estingue il diritto di realizzare l’opera, in analogia con quanto stabilito dal comma 1 dell’art. 15 d.P.R. n. 380/2001, e la connessa obbligazione di corrispondere i relativi oneri, cui fa seguito l’obbligo del Comune di restituire quanto percepito medio tempore a detto titolo, ai sensi dell’art. 2033 c.c.

  Venuta meno la causa del pagamento degli oneri e del contributo dovuti in relazione al permesso rinunciato, il Comune deve restituire quanto percepito a tale titolo.

• art. 1950 c.c.

  Infine la domanda di restituzione di quanto eventualmente incassato dal Comune, ove medio tempore detta polizza sia stata escussa, deve essere riqualificata, in mancanza di prova sulla effettiva esecuzione delle obbligazioni assunte dal garante, come domanda accessoria di accertamento dell’inefficacia della fideiussione a far data dalla rinuncia al permesso di costruire, sussistendone l’interesse della ricorrente, in quanto obbligata in via di regresso verso il garante ex art. 1950 c.c.

  L’interesse della debitrice a ottenere l’accertamento dell’inefficacia della fideiussione permane perché, se il garante paga, la ricorrente può essere tenuta a rimborsarlo in via di regresso.

Massime di principio

• La rinuncia a un permesso di costruire prima della realizzazione dell’intervento fa venir meno il presupposto degli oneri di urbanizzazione e del contributo sul costo di costruzione collegati a quel titolo; le somme già versate devono quindi essere restituite, poiché non si sono verificate la trasformazione del territorio e l’eventuale conseguente modifica del carico urbanistico.
• La garanzia fideiussoria prestata esclusivamente a presidio del pagamento di oneri e contributi dovuti in relazione a un permesso di costruire perde efficacia quando, per rinuncia al titolo, si estingue l’obbligazione principale garantita.
• La rinuncia a uno specifico permesso di costruire non estingue gli obblighi assunti con una precedente convenzione urbanistica se questi hanno titolo autonomo, il loro adempimento resta possibile e non è scaduto il termine convenzionale; la garanzia prestata per tali obblighi conserva quindi la propria funzione.
• La sopravvenuta indisponibilità del soggetto destinato a gestire l’intervento edilizio non integra impossibilità sopravvenuta degli obblighi convenzionali quando tale apporto è estraneo al contenuto dell’accordo e non ne è stata pattuita la permanenza quale condizione di efficacia.
• Quando la convenzione urbanistica pone obblighi a carico del solo proponente e non prevede una controprestazione comunale corrispettiva, non ricorrono i presupposti della risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta né del riequilibrio fondato sull’alterazione del sinallagma.

Come è indicizzato