Cassazione Civile, Sentenza n. 19992/2026 del 15/06/2026

Esito

La controversia

Impugnazione della decisione della Corte d'appello che aveva rigettato le domande di annullamento di delibere assembleari condominiali relative a spese per pulizia e illuminazione di strade aperte al pubblico, rifacimento passerella e spese legali, nonché contestazione della pretesa a carico del ricorrente di partecipare a tali spese. Questione centrale: se le obbligazioni "propter rem" e/o gli obblighi di urbanizzazione gravanti sul lottizzante (M.I.T.A.) e sul costruttore (C.I.S.T.O.S.) si trasferiscano al compratore dell'unità (Murru) in forza del richiamo, nel contratto di acquisto, alla convenzione di lottizzazione e al regolamento di comunione; questioni processuali secondarie relative alla legittimazione del Condominio ad agire e alla violazione dell'art. 112 c.p.c. sollevata in appello.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di Filippo Murru. Ha confermato che, alla luce del contratto di acquisto (del 1985) che richiamava il regolamento e la convenzione di lottizzazione, il Murru si era obbligato a partecipare alle spese di manutenzione previste dal regolamento (quota millesimale). La Corte di merito aveva correttamente ritenuto che le strade e l'impianto di illuminazione non erano state trasferite al Comune per mancanza del collaudo positivo e quindi restavano nella sfera patrimoniale del lottizzante/C.I.S.T.O.S. o soggette a obblighi verso il Condominio; inoltre il mancato deposito di documenti decisivi non ha impedito di ricavare gli elementi necessari dalla pronuncia di primo grado. Sono state rigettate anche le doglianze sulla legittimazione del Condominio. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese di giudizio in favore del controricorrente (compensi euro 1.000,00 oltre 15% spese forfettarie, esborsi euro 200,00 e accessori di legge) e resta possibile l'ulteriore versamento del contributo unificato come segnalato nella sentenza.

Norme richiamate

• art. 28 legge n. 1150/1942

  La Corte ha considerato che, benché l'art. 28 istituisca obbligazioni a carico del concessionario/lottizzante, il richiamo alla convenzione e al regolamento nel contratto di acquisto può integrare un impegno a carico del compratore; la norma non impedisce che, per effetto del negozio di acquisto e del regolamento richiamato, sorgano obblighi a carico del singolo condomino

• art. 1294 cod. civ.

  La Corte ha ritenuto applicabile il principio secondo cui gli obblighi connessi alle opere di urbanizzazione possono gravare sui proprietari dei lotti quando il contratto di compravendita richiami espressamente gli obblighi gravanti sul lottizzante, configurando una responsabilità nei confronti del Condominio per la partecipazione alle spese

• art. 1292 cod. civ.

  Richiamato in correlazione all'art. 1294: la Corte ha esaminato i limiti della solidarietà/trasmissibilità degli obblighi e ha motivato che, nel caso concreto, il richiamo contrattuale ha creato l'obbligo in capo al compratore

• art. 112 cod. proc. civ.

  La Corte d'appello aveva rilevato una violazione di questo articolo nella sentenza di primo grado con riguardo a parti della decisione, ma la Cassazione ha confermato l'istruttoria e le argomentazioni che hanno portato al rigetto del ricorso

• art. 1100 e art. 1108 cod. civ.

  Citate nelle doglianze del ricorrente con riferimento alla natura dei beni comuni: la Corte ha ritenuto che il regolamento condominiale e il richiamo contrattuale fossero sufficienti a giustificare l'obbligo di partecipazione alle spese, escludendo la fondatezza della censura

• artt. 81 e 100 cod. proc. civ.

  Richiamati dal ricorrente per dedurre la mancata legittimazione del Condominio; la Corte ha ritenuto infondata la censura, essendo il Condominio parte legittimata a difendersi in relazione a delibere assembleari e alla gestione delle spese

• art. 13 D.P.R. n. 115/2002 (comma 1-quater e 1-bis)

  Applicata ratione temporis: la Corte ha disposto l'annotazione relativa alla possibile ulteriore obbligazione del ricorrente al versamento del contributo unificato previsto per i ricorsi introdotti dopo il 30/01/2013

Massime di principio

• Se nel contratto di acquisto dell'unità immobiliare è espresso il richiamo alla convenzione di lottizzazione o al regolamento di comunione, tali richiami possono configurare obblighi a carico del compratore (anche sotto forma di oneri di manutenzione) salvo che il negozio non esprima diversamente.
• La trasmissione degli obblighi 'propter rem' derivanti dalla convenzione di lottizzazione ai singoli acquirenti non è automatica: è decisivo il contenuto del contratto di compravendita e del regolamento richiamato; occorre un chiaro richiamo o obbligo negoziale.
• La proprietà pubblica delle strade e impianti collegati si perfeziona con il trasferimento formale e/o il collaudo positivo previsto dalla convenzione: in mancanza, le aree possono restare nella sfera patrimoniale del lottizzante/condominio, con conseguente possibile responsabilità per la manutenzione a carico dei condomini.
• In sede di contrasto tra interpretazioni contrattuali il rimedio in Cassazione è limitato: per vincere occorre indicare con precisione la violazione di canoni ermeneutici normativi o vizi di motivazione; la mera divergenza di valutazione del merito è inammissibile.
• La mancata produzione in giudizio di documenti decisivi (convenzione, atto di acquisto, regolamento, mappe) può indebolire la posizione del ricorrente se il giudice di merito può comunque ricavare elementi probatori sufficienti dagli atti già acquisiti.
• Il Condominio è legittimato a difendersi e a chiedere partecipazione alle spese quando esiste un regolamento o un titolo che impegni i condomini a contribuire; eccezioni alla legittimazione richiedono prova specifica.