Cassazione Civile, Ordinanza n. 30470/2024 del 26/11/2024

Esito

La controversia

La lite nasce da una compravendita immobiliare avente a oggetto una villa e le relative pertinenze. Gli acquirenti hanno agito chiedendo la riduzione del prezzo e il risarcimento di vari pregiudizi, sostenendo che l'immobile fosse privo di un autonomo approvvigionamento idrico e che, inoltre, non fosse stata trasferita una fascia di terreno sulla quale insisteva il cancello principale di ingresso. In primo grado le domande erano state accolte; in appello, invece, sono state rigettate con condanna degli acquirenti alla restituzione di una somma alla venditrice. Con il ricorso per cassazione gli acquirenti hanno dedotto: 1) omesso esame di un fatto decisivo, cioè la mancanza, al momento dell'acquisto, di un autonomo allaccio idrico, evidenziando che l'immobile avrebbe goduto solo di una fornitura "di cortesia" destinata a venire meno; 2) violazione degli artt. 1490 e 1492 c.c., assumendo che tale mancanza costituisse vizio occulto conosciuto o conoscibile dal venditore e fonte di responsabilità; 3) violazione degli artt. 1490, 1492, 1175 e 1226 c.c. in relazione alla mancata vendita della particella interessata dal cancello, sostenendo che il comportamento precontrattuale della venditrice avesse ingenerato l'affidamento sulla futura alienazione anche di quell'area e che il danno dovesse essere liquidato equitativamente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la Corte d'appello non avesse omesso l'esame del fatto relativo all'approvvigionamento idrico, ma lo avesse valutato escludendo la sussistenza di un vizio rilevante ai fini della riduzione del prezzo, perché il problema era eliminabile ed era stato in effetti eliminato mediante l'apposizione di un autonomo contatore/allaccio; inoltre, i ricorrenti non avevano dedotto né provato il costo dell'allaccio autonomo né specificamente censurato il rilievo sulla mancata prova dei danni da temporanea mancanza d'acqua. Quanto alla questione del cancello e della porzione di terreno, il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché mirava a sovrapporre una diversa lettura del fatto a quella compiuta dal giudice di merito, sorretta da motivazione ritenuta logicamente plausibile; essendo stato escluso il pregiudizio, non vi era spazio per censurare il mancato ricorso alla liquidazione equitativa. Le spese sono state poste a carico dei ricorrenti, con ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 1490 c.c.

  La garanzia per vizi della cosa venduta presuppone un vizio che incida stabilmente sul valore del bene; se il difetto è eliminabile ed è stato in concreto eliminato, la domanda di riduzione del prezzo non è accoglibile nei termini prospettati.

• art. 1492 c.c.

  La riduzione del prezzo è legata alla sussistenza di un vizio rilevante e non è fondata quando il preteso difetto risulti risolvibile e risolto; il ricorso non può trasformare tale disciplina in un rimedio per ogni inconveniente temporaneo o superabile.

• art. 1175 c.c.

  Il richiamo al dovere di correttezza nella fase precontrattuale non è sufficiente, nel caso concreto, a fondare la responsabilità della venditrice in mancanza di un pregiudizio dimostrato e di una specifica prova del danno.

• art. 1226 c.c.

  La liquidazione equitativa del danno non può essere invocata in modo astratto quando il giudice di merito abbia escluso in radice l'esistenza del pregiudizio risarcibile.

• art. 13, co. 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Essendo il ricorso rigettato, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 1-bis, d.P.R. 115/2002

  Richiamato ai fini del contributo unificato aggiuntivo conseguente al rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In tema di garanzia per vizi della cosa venduta, il difetto deve essere apprezzato come idoneo a diminuire in modo apprezzabile e non meramente contingente il valore del bene; se il problema è tecnicamente eliminabile e viene effettivamente eliminato, la pretesa di riduzione del prezzo può essere respinta.
• Il motivo di ricorso per cassazione non può limitarsi a contrapporre una diversa ricostruzione del fatto a quella compiuta dal giudice di merito: è necessario censurare un reale omesso esame di fatto decisivo o un vizio giuridico della motivazione, non una mera rivalutazione probatoria.
• Quando il giudice di merito esclude l'esistenza stessa del danno o del pregiudizio, non è configurabile un errore nel mancato ricorso alla liquidazione equitativa, che presuppone comunque l'accertamento di un danno risarcibile.
• La responsabilità del venditore per asserite mancate informazioni o per difetti del bene non può essere affermata in via automatica: occorre allegare e provare specificamente sia il pregiudizio sia il nesso tra il difetto denunciato e il danno domandato.

Come è indicizzato