Cassazione Civile, Sentenza n. 19984/2026 del 15/06/2026

Esito

La controversia

La ricorrente impugnava la sentenza della Corte d'appello che aveva confermato la decisione di primo grado riconoscendo la nullità parziale della clausola di prezzo nel contratto di compravendita del 2/12/2004 per errata applicazione del coefficiente aggregato di abbattimento. La controversia verteva sull'individuazione del coefficiente semestrale da applicare (relativo al periodo del secondo semestre 2003 vs primo semestre 2003) e sulla rilevanza/efficacia del d.m. 26/3/2004 e della successiva disposizione (art. 37, comma 56, d.l. 223/2006) che disciplinano le tabelle dei coefficienti; inoltre la ricorrente deduceva che l'accettazione dell'offerta precludeva la sindacabilità del prezzo.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'INPS. Ha confermato che, ai fini della determinazione del prezzo, va applicato il criterio previsto dall'art. 1 del d.l. 23.2.2004 n. 41 (prezzo fissato al momento dell'offerta in opzione e mediante coefficienti calcolati dall'Agenzia del Territorio rispetto ai valori di mercato di ottobre 2001). Ha ritenuto che il d.m. 26.3.2004 sia un atto amministrativo generale di attuazione (e non normativa primaria) e, quindi, suscettibile di disapplicazione incidentale se incompatibile con la fonte primaria. Ha inoltre affermato che la disposizione introdotta dall'art. 37, comma 56, d.l. 223/2006 è innovativa (non interpretativa) e non può essere applicata retroattivamente al rapporto già perfezionato; infine ha precisato che l'accettazione del prezzo indicato nell'offerta non esclude la possibilità per il conduttore di agire per la rideterminazione del prezzo se la normativa impone criteri inderogabili di determinazione.

Norme richiamate

• art. 1, d.l. 23.2.2004 n. 41 (conv. l. 104/2004)

  1. Il prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale... è determinato, al momento dell'offerta in opzione e con le modalità di cui al comma 2, sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001. 2. ...applicando, al prezzo determinato... coefficienti aggregati di abbattimento calcolati dall'Agenzia del territorio sulla base di eventuali aumenti di valore degli immobili tra la data della suddetta offerta in opzione ed i valori medi di mercato del mese di ottobre 2001.

  La Corte ha interpretato la norma nel senso che il prezzo deve essere determinato al momento dell'offerta in opzione applicando i coefficienti calcolati dall'Agenzia del Territorio rispetto ai valori di mercato di ottobre 2001; tale criterio è inderogabile e prevale su clausole contrattuali difformi.

• d.m. 26.3.2004 (Ministero dell'Economia e delle Finanze)

  La prima tabella, contenente i coefficienti medi di abbattimento, è relativa al periodo compreso tra la data di pubblicazione dei dati dell'Osservatorio dei valori immobiliari (OMI) immediatamente precedente il mese di ottobre 2001 e la fine del primo semestre 2003, ed è pubblicata nella Gazzetta Ufficiale... I Gestori utilizzano la prima tabella in relazione alle lettere di offerta in opzione, inviate ai conduttori fino alla data di entrata in vigore del presente decreto...

  La Corte ha qualificato il d.m. come atto amministrativo generale di natura attuativa (non fonte primaria). In quanto tale, non può derogare a quanto stabilito dalla fonte primaria (d.l. 41/2004) e può essere disapplicato incidentalmente se incompatibile con la legge.

• art. 3, comma 20, d.l. n. 351/2001 (conv. l. 410/2001)

  Le unità immobiliari per le quali i conduttori, pur in assenza della offerta di opzione, 'abbiano manifestato volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 a mezzo di raccomandata con avviso di ricevimento, fossero vendute al prezzo e alle condizioni determinate dalla normativa vigente alla data della predetta manifestazione di acquisto'.

  La norma stabilisce che, per le manifestazioni di volontà effettuate entro il 31/10/2001, il prezzo e le condizioni devono essere quelli determinati dalla normativa vigente a quella data; la Corte conferma che, quando la comunicazione sia sottesa alla normativa successiva, si applicano i criteri dell'art. 1 del d.l. 41/2004.

• art. 37, comma 56, d.l. 23.2.2006 n. 223

  Qualora le offerte in opzione siano inviate dagli enti gestori... dopo un intervallo di tempo superiore a sei mesi rispetto alla valutazione dell'Agenzia del territorio, i coefficienti di abbattimento da applicare dovranno essere quelli pubblicati in epoca immediatamente successiva alla data della valutazione stessa... I coefficienti di abbattimento sono calcolati e pubblicati fino a quelli relativi al secondo semestre 2005.

  La Corte ha ritenuto la disposizione innovativa (non una interpretazione autentica): introduce un nuovo criterio applicativo per le offerte inviate oltre sei mesi dalla stima e non ha efficacia retroattiva rispetto a contratti già stipulati.

• art. 1339 c.c.

  Richiamato per spiegare il meccanismo di inserzione automatica nel contratto di clausole o prezzi imposti dalla legge: clausole difformi sono sostituite di diritto dalle norme imperative che disciplinano la fattispecie.

• art. 1419 c.c.

  Rilevato per affermare che la nullità di singole clausole non comporta necessariamente la nullità del contratto quando le clausole nulle sono sostituite di diritto da norme imperative.

• art. 4 e 5 legge n. 2248/1865 (All. E) (disapplicazione incidentale)

  Utilizzate per giustificare la possibilità per il giudice ordinario di disapplicare incidentemente atti amministrativi generali illegittimi in contrasto con una fonte primaria.

• art. 11 Disposizioni sulla legge in generale (preleggi)

  Richiamato in relazione al principio tempus regit actum per escludere l'applicazione retroattiva di norme innovative introdotte dopo il perfezionamento del rapporto.

Massime di principio

• Quando una legge delega la determinazione di parametri tecnici a decreti ministeriali, occorre verificare la natura di tali decreti (atto amministrativo generale attuativo vs. atto normativo); se l'atto attuativo è incompatibile con la fonte primaria, il giudice lo può disapplicare incidentalmente.
• Per la dismissione degli immobili di enti previdenziali ai fini dell'opzione d'acquisto, il prezzo si determina al momento dell'offerta in opzione applicando i coefficienti calcolati dall'Agenzia del Territorio rispetto ai valori di mercato di riferimento (ottobre 2001): clausole contrattuali difformi possono essere sostituite d'ufficio dalle norme imperative.
• Le modifiche legislative che introducono nuove regole (anche se presentate come chiarificazioni) sono, se innovativi, di regola non retroattive e non si applicano ai rapporti già perfezionati se non espressamente previsto.
• L'accettazione dell'offerta di vendita non impedisce, in presenza di una normativa che impone criteri inderogabili di determinazione del prezzo, che la parte interessata agisca per la rideterminazione e la restituzione delle somme indebitamente richieste.
• Nel giudizio di legittimità è possibile invocare la disapplicazione incidentale di atti amministrativi generali; il giudice verifica la compatibilità dell'atto con la fonte primaria e può accogliere domande di rettifica del prezzo contrattuale quando la legge stabilisce criteri legalmente vincolanti.