Risoluzione n. 17 del 16/02/2015

Cessione comunale di aree già concesse in diritto di superficie e regime fiscale applicabile

La risoluzione esamina il trattamento fiscale della cessione, da parte di un Comune, delle aree già concesse in diritto di superficie agli assegnatari degli alloggi realizzati in ambito PEEP. Il tema centrale è se all’atto di trasferimento possa applicarsi l’agevolazione "prima casa" oppure il diverso regime di favore previsto per gli atti attuativi dei piani di edilizia economica e popolare.

Quesito posto dall’istante

La contribuente, insieme ad altri assegnatari, deve stipulare con il Comune una convenzione per l’acquisto della piena proprietà dell’area su cui insiste un fabbricato costruito nel 1988 da una cooperativa aderente al piano di zona consortile per l’edilizia economica e popolare. Il Comune, ancora proprietario del sedime, ha proposto nel 2013 la trasformazione del diritto di superficie in proprietà ai sensi dell’articolo 31, commi 45, 46 e 47, della legge n. 448 del 1998.

L’istante chiede se, in presenza delle condizioni della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, del TUR, l’atto possa beneficiare dell’aliquota del 2% prevista per la "prima casa".

Soluzione interpretativa proposta dall’istante

L’istante sostiene che l’agevolazione "prima casa" sia applicabile, ritenendo coerente tale soluzione con la disciplina sull’edilizia economica e popolare. Secondo tale impostazione, il diritto di superficie non sarebbe equiparabile alla piena proprietà, sicché il successivo acquisto dell’area dovrebbe poter beneficiare delle agevolazioni previste per la prima casa, ove ne ricorrano i requisiti soggettivi e oggettivi.

Esclusione dell’agevolazione "prima casa"

L’Agenzia delle Entrate esclude l’applicabilità dell’agevolazione "prima casa". Richiama l’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, che limita tali benefici ai trasferimenti aventi ad oggetto "case di abitazione", con esclusione degli immobili di categoria catastale A/1, A/8 e A/9.

Poiché la norma individua espressamente le case di abitazione come oggetto dell’agevolazione, essa non può essere estesa agli atti di trasferimento delle aree su cui insiste il fabbricato. Le norme agevolative, essendo di stretta interpretazione, non possono essere applicate a fattispecie non espressamente previste dal legislatore.

Disciplina fiscale degli atti di cessione delle aree PEEP

La risoluzione ricostruisce il quadro normativo richiamando l’articolo 31, comma 45, della legge n. 448 del 1998, secondo cui i Comuni possono cedere in proprietà le aree comprese nei piani approvati ai sensi della legge n. 167 del 1962, già concesse in diritto di superficie ai sensi dell’articolo 35, quarto comma, della legge n. 865 del 1971.

Viene poi ricordato che, in base all’articolo 3, comma 81, della legge n. 549 del 1995, tali atti e convenzioni erano soggetti a registrazione in misura fissa e non rilevavano ai fini IVA come operazioni commerciali. In seguito, l’articolo 10, comma 4, del d.lgs. n. 23 del 2011 ha disposto la soppressione delle esenzioni e agevolazioni tributarie riferite agli atti costitutivi o traslativi di diritti reali su immobili a titolo oneroso.

Secondo la circolare n. 2 del 21 febbraio 2014, tale soppressione aveva effetto anche sulle agevolazioni in generale riconducibili all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, del TUR. Pertanto, per gli atti di cessione delle aree già concesse in diritto di superficie stipulati dal 1° gennaio 2014, non trovava più applicazione l’imposta fissa di registro prevista dalla normativa previgente, ferma la qualificazione ai fini IVA.

Salvezza delle agevolazioni di cui all’art. 32 DPR 601/1973

La risoluzione evidenzia però che l’articolo 20, comma 4-ter, del DL n. 133 del 2014, convertito dalla legge n. 164 del 2014, ha modificato l’articolo 10, comma 4, del d.lgs. n. 23 del 2011, escludendo dalla soppressione delle agevolazioni tributarie quelle riferite, tra l’altro, all’articolo 32 del DPR n. 601 del 1973.

L’articolo 32 prevede per gli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste al Titolo III della legge n. 865 del 1971 l’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale, oltre che per gli atti di concessione del diritto di superficie sulle stesse aree.

Collegamento tra trasferimento della proprietà e piani PEEP

L’Agenzia ricorda che nel Titolo III della legge n. 865 del 1971 sono disciplinati i piani di edilizia economica e popolare, cioè aree acquisite dai Comuni per esproprio e destinate alla costruzione di case economiche e popolari e dei relativi servizi urbani e sociali.

Secondo l’interpretazione fornita, gli atti con cui, ai sensi dell’articolo 31, comma 45, della legge n. 448 del 1998, i Comuni cedono in proprietà le aree comprese nei piani approvati ai sensi della legge n. 167 del 1962 e già concesse in diritto di superficie ai sensi dell’articolo 35 della legge n. 865 del 1971, rientrano negli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste dal Titolo III della legge n. 865 del 1971.

La ratio agevolativa è la medesima: favorire l’attuazione della finalità solidaristica dell’edilizia economica e popolare sia nella fase di concessione del diritto di superficie, sia in quella successiva di trasferimento della proprietà dell’area.

Irrilevanza del fatto che il trasferimento avvenga dopo la concessione del diritto di superficie

L’Agenzia precisa che non costituisce ostacolo all’agevolazione il fatto che la proprietà dell’area venga trasferita successivamente alla concessione del diritto di superficie. Tale cessione successiva è infatti considerata atto connesso alla concessione stessa e coerente con la medesima finalità normativa.

Viene inoltre richiamato l’articolo 31, comma 48, della legge n. 448 del 1998, che determina il corrispettivo delle aree cedute in proprietà al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, confermando la connessione funzionale tra i due negozi.

Conclusione dell’Agenzia delle Entrate

Gli atti con i quali il Comune intende cedere agli assegnatari degli alloggi l’area inclusa nel piano di zona consortile per l’edilizia economica e popolare sono ricondotti tra gli atti attuativi dei piani di edilizia economica e popolare.

Ne consegue l’applicazione del regime di favore di cui all’articolo 32 del DPR n. 601 del 1973, e quindi:

• imposta di registro in misura fissa;
• esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale.

Vigilanza finale

La risoluzione si chiude con l’invito alle Direzioni regionali a vigilare affinché le istruzioni e i principi esposti vengano osservati dalle Direzioni provinciali e dagli Uffici dipendenti.