L.R. Sardegna 21/2011

Modifiche urbanistiche, edilizie e paesaggistiche della Sardegna

La legge regionale della Sardegna n. 21 del 2011 interviene in modo ampio sulla disciplina del “piano casa” regionale, sul recupero del patrimonio edilizio esistente, sulla semplificazione delle autorizzazioni paesaggistiche e su alcune norme di settore. Il testo consolidato disciplina ancora vari profili tecnici, ma molte previsioni erano legate a termini procedimentali e a finestre temporali ormai concluse.

Interventi sul piano casa regionale

La prima parte della legge modifica la legge regionale n. 4 del 2009, ampliando e precisando le possibilità di adeguamento, ampliamento, demolizione e ricostruzione di immobili esistenti.

Tra le principali novità:

• viene ridotta l’esigenza di ulteriori simulazioni fotografiche, salvo i casi di vincoli paesaggistici;
• vengono corrette e ampliate le regole sulle tipologie edilizie interessate;
• nelle fasce costiere, per alcuni interventi, si introducono limiti specifici riferiti anche alle isole minori;
• per gli ampliamenti realizzati ai sensi della disciplina sul piano casa è previsto il divieto di alienazione separata dall’unità principale per 10 anni dalla fine lavori, con trascrizione del vincolo nei registri immobiliari;
• in mancanza della deliberazione comunale di contrasto, la disciplina non si applica nelle zone omogenee A.

Ampliamenti in zona agricola e fascia costiera

Per gli immobili residenziali in area agricola viene introdotto un regime più dettagliato per le fasce vicine alla battigia:

• tra 300 e 2.000 metri dalla linea di battigia, ridotti a 150 e 1.000 metri nelle isole minori, è ammesso l’incremento fino al 20% della volumetria esistente al 31 marzo 2009, ma solo se l’intervento comporta la riqualificazione dell’intera unità e una riduzione del fabbisogno di energia primaria di almeno il 15% oppure il rispetto dei parametri del d.lgs. n. 192 del 2005;
• oltre i 2.000 metri, o oltre 1.000 metri nelle isole minori, l’incremento può arrivare al 30%.

Sono inoltre soppressi alcuni commi previgenti della disciplina.

Interventi turistico-ricettivi e demolizione/ricostruzione

La legge modifica anche le norme sugli immobili a finalità turistico-ricettiva e sugli interventi di demolizione e ricostruzione.

Per la demolizione e ricostruzione:

• l’intervento non è più vincolato al rispetto dell’aspetto, della forma e dell’orientamento originari all’interno del lotto;
• la ricostruzione non può iniziare prima del completamento della demolizione;
• nelle zone omogenee A l’intervento non opera in assenza della deliberazione comunale di contrasto;
• nelle zone omogenee B il comune può, entro 90 giorni, individuare immobili o ambiti in cui limitare o escludere tali interventi; nel frattempo le istanze non sono ricevibili.

Commissione per il paesaggio e qualità architettonica

La Commissione regionale per il paesaggio e la qualità architettonica viene ricondotta alle funzioni dell’art. 137 del Codice dei beni culturali e del paesaggio. La Giunta regionale deve provvedere alla nomina e all’insediamento entro 30 giorni dall’entrata in vigore della legge; la Commissione opera come collegio imperfetto.

Condizioni di ammissibilità, mutamento d’uso e deroghe

La disciplina chiarisce che gli interventi del piano casa possono essere presentati anche insieme a istanze di accertamento di conformità dell’unità preesistente.

Si precisa inoltre che:

• gli interventi sono ammessi solo per unità immobiliari che, al 31 marzo 2009, risultavano completate nell’ingombro volumetrico con murature perimetrali e copertura;
• è possibile il mutamento di destinazione d’uso nel rispetto degli strumenti urbanistici vigenti;
• gli interventi possono essere realizzati in deroga ai regolamenti edilizi, agli strumenti urbanistici comunali e ad alcune disposizioni regionali, potendo superare gli indici massimi di fabbricabilità, salvo il Codice civile e i diritti dei terzi.

Termini procedurali e regime transitorio

La legge contiene diverse scadenze e norme transitorie. In particolare, per gli interventi edilizi:

• la DIA o l’istanza di concessione edilizia devono essere presentate entro termini fissati dalla legge e poi più volte prorogati da norme successive;
• restano salve le richieste già presentate prima dell’entrata in vigore della legge, con possibilità di integrare la documentazione se si vogliono applicare le modifiche più favorevoli;
• sono salve anche le domande presentate fuori termine ma prima dell’entrata in vigore della legge, con validità dell’attività istruttoria già svolta.

Pianificazione paesaggistica e tutela del territorio

La legge rafforza il coordinamento con il Piano paesaggistico regionale e con la normativa statale sui beni culturali e paesaggistici.

Sono previste, tra l’altro:

• precisazioni sull’aggiornamento e revisione del piano paesaggistico;
• ampliamento degli interventi consentiti nella fase di adeguamento degli strumenti urbanistici;
• disciplina specifica per gli interventi in fascia costiera e nelle aree dei beni paesaggistici e identitari;
• possibilità per i piani paesaggistici di individuare ulteriori contesti o sistemi con particolari valenze da sottoporre a salvaguardia.

Tutela delle aree agricole

Viene introdotto un articolo specifico sulla tutela, salvaguardia e sviluppo delle aree agricole. La Regione riconosce il valore del paesaggio rurale e mira a contrastare il frazionamento delle aree agricole a fini edificatori, soprattutto in fascia costiera e periurbana.

Per le aree agricole si applicano le direttive regionali sulle zone agricole; negli ambiti costieri individuati dal Piano paesaggistico regionale è fissata una superficie minima di intervento di 1 ettaro, elevabile dal consiglio comunale fino a 3 ettari. L’indice massimo di fabbricabilità per le nuove residenze è pari a 0,03 mc/mq per il primo ettaro, con riduzioni per gli ettari successivi.

Recupero di sottotetti, seminterrati e piani pilotis

La legge riordina il recupero del patrimonio edilizio esistente e amplia le possibilità di recupero abitativo.

Per i sottotetti:

• il recupero può riguardare anche sottotetti ottenuti con la realizzazione di un solaio intermedio;
• nelle zone omogenee B il recupero è ammesso anche in deroga ai limiti degli strumenti urbanistici, con altezze massime al colmo e alla gronda pari rispettivamente a 3,50 e 2,20 metri.

Per seminterrati, piani pilotis e locali al piano terra:

• il recupero abitativo è promosso nelle zone B, C ed E;
• è vietato nelle aree a pericolosità elevata o molto elevata del PAI, o in aree di frana elevata o molto elevata;
• per i seminterrati si richiede un’altezza minima di 2,40 metri, titolo abilitativo e specifiche condizioni igienico-sanitarie e di ventilazione;
• per i piani pilotis e i locali al piano terra valgono le prescrizioni igienico-sanitarie sull’agibilità;
• per gli interventi in zone B e C occorre il reperimento di parcheggi, con possibilità di monetizzazione se manca spazio idoneo.

Semplificazione delle autorizzazioni paesaggistiche

La legge interviene sulla legge regionale n. 28 del 1998, aggiornando le competenze e semplificando le procedure di autorizzazione paesaggistica.

In sintesi:

• le autorizzazioni paesaggistiche comunali devono essere rilasciate nel rispetto del Codice dei beni culturali e del paesaggio;
• sono ricompresi gli interventi previsti dagli strumenti di attuazione urbanistica e gli interventi di lieve entità soggetti a procedimento semplificato;
• l’accertamento di compatibilità paesaggistica e le relative sanzioni, per le opere ricomprese, sono rilasciati dall’organo comunale;
• è prevista la possibilità per la Giunta regionale di individuare ulteriori forme di semplificazione.

Disposizioni su aziende ricettive e altre norme settoriali

Per le aziende ricettive all’aria aperta, gli allestimenti mobili di pernottamento e le pertinenze non costituiscono attività rilevante sotto il profilo urbanistico, edilizio e paesaggistico, purché restino funzionali a esigenze turistiche temporanee e rispettino i requisiti di mobilità e assenza di collegamenti permanenti al suolo.

La legge contiene inoltre:

• una precisazione sull’automatica variazione dello strumento attuativo al rilascio del permesso di costruire o della DIA in una disciplina del 2011;
• un’interpretazione autentica in materia di aree industriali, limitata alla disciplina transitoria delle varianti ai piani regolatori delle aree di industrializzazione;
• modifiche alla legge sul turismo golfistico, con ridefinizione di requisiti, procedura regionale, conferenza di servizi, screening/VIA, criteri di valutazione e termini per la selezione dei progetti.

Termini e decorrenza delle previsioni

La legge entra in vigore il giorno della sua pubblicazione nel BURAS. Molte disposizioni hanno però effetti operativi legati a termini puntuali, in particolare:

• 30 giorni per la nomina e l’insediamento della Commissione paesaggio;
• 90 giorni per le deliberazioni comunali sulle zone B in materia di demolizione e ricostruzione;
• termini di presentazione dei titoli edilizi e di fine lavori, variati da successive leggi regionali;
• termini speciali per la procedura regionale sui campi da golf e per l’adeguamento al Piano paesaggistico regionale.

Rilevanza pratica attuale

L’atto resta utile soprattutto come testo di raccordo e consolidamento di norme urbanistiche e paesaggistiche regionali sarde, ma numerosi termini originari sono ormai spirati e alcune disposizioni sono state incise da successive modifiche o pronunce di illegittimità costituzionale. Per l’uso professionale occorre quindi verificare sempre il testo vigente delle singole norme richiamate.