Cassazione Civile, Ordinanza n. 10014/2024 del 12/04/2024

Esito

La controversia

Gli acquirenti avevano stipulato con la società costruttrice un preliminare di vendita di un immobile in ristrutturazione, prevedendo il completamento di alcune opere sulle parti esterne e sui servizi essenziali, nonché un termine di immissione nel possesso con penale giornaliera per il ritardo nella consegna. Deducevano inoltre di aver sostenuto spese per eseguire in proprio lavori non ultimati o non eseguiti a regola d'arte, chiedendo il risarcimento, l'adempimento delle opere residue, il rilascio del certificato di agibilità e la sottrazione dal saldo prezzo di una somma trattenuta a garanzia. La società venditrice ricorreva per cassazione contro la sentenza d'appello che aveva solo parzialmente modificato la decisione di primo grado, lamentando: errata interpretazione della clausola penale, che a suo dire riguardava solo il ritardo nella consegna materiale dell'immobile e non il completamento dei lavori o l'agibilità; violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e delle regole sulle prove, perché la penale era stata estesa oltre la domanda degli attori; motivazione apparente sul riconoscimento dei danni da spese sostenute dagli acquirenti, in assenza di adeguata prova e di puntuale esame istruttorio; errato rigetto della domanda di pagamento del saldo prezzo di 30.000 euro trattenuto dagli acquirenti; mancato corretto esercizio del potere di riduzione della penale ex art. 1384 c.c., anche alla luce dell'eventuale adempimento tardivo e dell'eccessività dell'importo rispetto al prezzo di vendita.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi cinque motivi di ricorso, ritenendo fondati sia i censure sull'interpretazione della clausola penale sia quelle sulla motivazione apparente in ordine ai danni e al saldo prezzo, nonché quella sulla mancata valutazione del presupposto e della possibile eccessività della penale. Ha quindi cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d'appello di Milano, in diversa composizione, per nuovo esame e per provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  Richiamato come criterio ermeneutico primario; quando il testo contrattuale è chiaro, non è consentito estendere il significato oltre il dato letterale.

• art. 1363 c.c.

  Invocato insieme agli altri canoni interpretativi per sostenere che la clausola penale andava letta nel sistema del contratto, ma senza sovrapporre obblighi distinti e autonomi.

• art. 1382 c.c.

  La clausola penale è accessoria e mira a predeterminare il danno da ritardo/inadempimento; non può essere dilatata oltre l'obbligazione cui accede.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per censurare un possibile scostamento tra domande formulate e decisione adottata.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla valutazione delle prove e delle contestazioni delle parti.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alle domande di adempimento e risarcimento, rispetto alle quali restavano ferme le prestazioni sinallagmatiche.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  Usato per denunciare la mancanza di motivazione sufficiente o la motivazione apparente.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato per la prova e la riconducibilità del danno risarcibile alle spese effettivamente sostenute.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per contestare la ripartizione dell'onere probatorio sul danno e sulle spese sostenute.

• art. 1384 c.c.

  La Corte ribadisce che la penale può essere ridotta se l'obbligazione principale è stata eseguita in parte o se la penale è manifestamente eccessiva; il giudice deve considerare l'interesse concreto del creditore anche alla luce delle circostanze sopravvenute e dei principi di buona fede e correttezza.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato nel motivo sulla penale e sull'inadempimento, come norma di riferimento della responsabilità da inadempimento.

• art. 1343 c.c.

  Richiamato nel ricorso, ma senza svolgere un ruolo autonomo nella decisione.

• art. 1175 c.c.

  Usato per affermare che anche nella fase esecutiva del rapporto operano correttezza e solidarietà, rilevanti nella valutazione della penale.

• art. 1375 c.c.

  Usato per sostenere che la buona fede in esecuzione incide anche sulla valutazione della riduzione equitativa della penale.

• art. 2 Cost.

  Richiamato quale parametro dei doveri di solidarietà che conformano la valutazione della penale.

• art. 702-bis c.p.c.

  Indicato come rito introduttivo della domanda proposta dagli acquirenti in primo grado.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Base dei motivi per violazione di legge sostanziale.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Base dei motivi per nullità processuali e motivazione apparente.

Massime di principio

• Se il testo della clausola contrattuale è chiaro e univoco, il giudice non può ampliarne il contenuto oltre il dato letterale facendo ricorso a interpretazioni integrative che alterino l'oggetto dell'obbligazione accessoria.
• La clausola penale va ricondotta alla funzione di predeterminazione del danno da inadempimento o ritardo: il suo ambito applicativo non può essere esteso a prestazioni diverse da quella cui accede, salvo effettiva ricomprensione nel contenuto negoziale.
• Il potere di riduzione ex art. 1384 c.c. richiede una valutazione dell'interesse concreto del creditore all'adempimento, da apprezzarsi anche alla luce delle circostanze sopravvenute e dell'effettivo svolgimento del rapporto, non solo al momento della stipula.
• La manifesta eccessività della penale deve essere verificata comparando la misura pattuita con l'interesse effettivo leso e con l'incidenza concreta dell'inadempimento, per evitare che la penale si trasformi in strumento punitivo o di ingiustificato arricchimento.
• Una motivazione è apparente quando afferma conclusioni senza spiegare il percorso logico-giuridico seguito e senza confrontarsi con le censure mosse e con le risultanze istruttorie rilevanti.
• Il risarcimento dei danni deve essere sorretto da adeguata allegazione e prova delle voci di pregiudizio e delle spese effettivamente sostenute, non essendo sufficiente sovrapporre lavori eseguiti e costi asseritamente sopportati senza un esame critico della documentazione.
• Quando una somma è trattenuta a garanzia dell'adempimento di specifiche opere contrattuali, il giudice deve verificare se quelle opere siano state effettivamente eseguite e se persistano le ragioni della ritenzione o della compensazione.

Come è indicizzato