Risposta n. 86 del 27/03/2026
Sintesi
Generata da Trovanorma sul testo ufficialeL'Istante propone che la verifica delle esclusioni sia effettuata prendendo a riferimento la situazione soggettiva di ciascun condomino rispetto all'unità immobiliare di cui è titolare e che il costo fiscale dell'abitazione condominiale possa essere ripartito pro quota in ragione dei millesimi (anche mediante criterio catastale prezzo‑valore) o, in alternativa, scorporato proporzionalmente dal prezzo pagato per l'unità privata.
Plusvalenza per vendita di un bene condominiale (abitazione portiere) in edificio con interventi agevolati ex art.119 d.l.34/2020 – artt.67(1)(b‑bis) e 68(1) TUIR
Il quesito
Il Condominio chiede se la verifica delle cause di esclusione dall'imposizione (acquisto per successione; adibizione ad abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni o del periodo intercorso) vada fatta pro quota rispetto alla situazione soggettiva di ciascun condomino e come i singoli condomini debbano determinare il "costo fiscale" dell'abitazione condominiale (ripartizione in base ai millesimi, criterio catastale prezzo‑valore o scorporo proporzionale dal prezzo pagato per l'unità privata).
Il parere dell’Agenzia
L'Agenzia conferma che la verifica delle esimenti va fatta con riferimento alla posizione soggettiva di ciascun condomino rispetto alla propria unità: il bene accessorio (abitazione del portiere) segue il regime del bene principale. Se ricorre l'esclusione la cessione non genera redditi imponibili; altrimenti la plusvalenza è imponibile pro rata millesimale e si determina ai sensi dell'art.68 come differenza tra corrispettivo e prezzo di acquisto/costo di costruzione aumentato degli altri costi inerenti. Se il prezzo storico non è individuabile i condomini possono utilizzare una perizia giurata e rivalutare i valori (se l'immobile è stato acquisito o costruito da oltre 5 anni). Per i casi con Superbonus al 110% e opzioni esercitate, se tra fine lavori e cessione sono trascorsi meno di 5 anni non si considerano le spese relative a tali interventi; se sono trascorsi più di 5 anni si considera il 50% di tali spese. Il parere è reso sulla base dei documenti forniti e non esclude controlli sull'effettiva qualificazione e quantificazione delle spese e conformità urbanistica.
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