Risoluzione n. 34 del 27/04/2018

Demolizione e ricostruzione e detrazione per interventi antisismici

La risoluzione esamina la possibilità di applicare la detrazione prevista dall’art. 16 del D.L. n. 63 del 2013 a un intervento di demolizione e fedele ricostruzione di un immobile danneggiato da sisma. Il documento chiarisce che l’agevolazione può spettare solo se l’intervento è qualificabile come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione.

Quesiti posti dai contribuenti

I comproprietari, ciascuno titolare di un terzo dell’immobile, chiedono:

• se spetti la detrazione dell’80% per spese fino a 96.000 euro, in presenza di demolizione e ricostruzione con riduzione di due classi di rischio sismico;
• se la spesa detraibile possa essere ripartita in base alle spese effettivamente sostenute da ciascun soggetto e non secondo le quote di proprietà;
• se alle spese sia applicabile l’IVA agevolata e in quale misura.

Inquadramento normativo del sisma bonus

L’Agenzia richiama l’art. 16, commi 1-bis, 1-ter, 1-quater e 1-quinquies del D.L. n. 63 del 2013, come modificato dalla legge n. 232 del 2016. In sintesi:

• per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, relative agli interventi di cui all’art. 16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR, su edifici ubicati in zone sismiche 1 e 2, spetta una detrazione del 50% fino a 96.000 euro per unità immobiliare;
• la stessa disciplina si applica anche agli edifici ubicati in zona sismica 3;
• se dagli interventi deriva una riduzione del rischio sismico di una classe, la detrazione sale al 70% oppure al 75% per le parti comuni condominiali;
• se la riduzione è di due classi, la detrazione sale all’80% oppure all’85% per le parti comuni condominiali. La detrazione è ripartita in cinque quote annuali di pari importo.

Ambito degli interventi agevolabili

Gli interventi agevolabili sono quelli indicati nell’art. 16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR, cioè quelli relativi all’adozione di misure antisismiche e alla messa in sicurezza statica degli edifici. Tali interventi devono riguardare le parti strutturali degli edifici o complessi strutturalmente collegati e, per i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari.

Demolizione e ricostruzione come ristrutturazione edilizia

La risoluzione richiama il parere n. 27/2018 del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, secondo cui rientrano nella ristrutturazione edilizia gli interventi di demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’edificio preesistente, salve le innovazioni necessarie per l’adeguamento antisismico; per gli immobili vincolati, è richiesto anche il rispetto della sagoma preesistente. Secondo tale parere, interventi di demolizione e ricostruzione progettati ed eseguiti in conformità alle norme tecniche vigenti possono costituire una efficace strategia di riduzione del rischio sismico e rientrare tra gli interventi antisismici richiamati dall’art. 16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR.

Condizione essenziale nel caso concreto

Nel caso dell’immobile collabente, ai fini della detrazione è necessario che il titolo amministrativo che autorizza i lavori indichi espressamente che l’opera costituisce intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non nuova costruzione. Solo in tale ipotesi la demolizione e ricostruzione può essere ammessa al sisma bonus, nel rispetto di tutte le ulteriori condizioni di legge.

Riparto della detrazione tra più aventi diritto

Quanto alla ripartizione tra comproprietari, la risoluzione richiama l’art. 16-bis del TUIR, che consente la detrazione per le spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti. La detrazione non segue necessariamente le quote di proprietà, ma la spesa effettivamente sostenuta da ciascun soggetto. Secondo i chiarimenti della circolare n. 7/E del 2017:

• la ripartizione avviene in funzione della spesa effettivamente sostenuta da ciascuno;
• la prova è data dal bonifico parlante e dall’intestazione delle fatture;
• il beneficio può spettare anche a chi non risulti intestatario del bonifico o della fattura, purché abbia effettivamente sostenuto la spesa;
• in tal caso la documentazione di spesa deve essere integrata con il nominativo del soggetto che ha sostenuto la spesa e con la relativa percentuale.

Regime IVA applicabile

Per l’IVA, l’Agenzia afferma che alla demolizione con fedele ricostruzione può applicarsi l’aliquota agevolata del 10% prevista per gli interventi di ristrutturazione, a condizione che le opere siano qualificate come tali dalla documentazione amministrativa. L’agevolazione deriva dalla voce n. 127-quaterdecies della Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972, che riguarda le prestazioni dipendenti da contratti di appalto per interventi di recupero edilizio, compresi restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica. Se invece l’intervento si configurasse come nuova costruzione, troverebbero applicazione le diverse aliquote previste per le varie fattispecie, come prima casa, immobile strumentale o immobile di lusso.

Esclusione dell’IVA al 4% per nuova costruzione

La risoluzione ricorda inoltre che, in caso di totale demolizione e fedele ricostruzione di un’abitazione prima casa, non si applica l’aliquota IVA del 4% prevista per i contratti di appalto relativi alla nuova costruzione. Ciò perché, sulla base dell’interpretazione autentica del Testo unico dell’edilizia, la demolizione e fedele ricostruzione non integra nuova costruzione ma intervento di recupero di edifici preesistenti.

Conclusione operativa

In definitiva, il documento stabilisce che:

• la demolizione e ricostruzione può beneficiare del sisma bonus solo se qualificata come ristrutturazione edilizia;
• la detrazione va imputata in base alle spese effettivamente sostenute da ciascun avente diritto;
• per l’intervento, se qualificato come ristrutturazione, si applica l’IVA agevolata del 10%.