Risoluzione n. 53 del 20/05/2014

Indicazione analitica delle modalità di pagamento nelle cessioni immobiliari

La risoluzione n. 53/E del 20 maggio 2014 affronta il tema dell’obbligo di indicare analiticamente le modalità di pagamento del corrispettivo negli atti di cessione immobiliare, con particolare riguardo ai casi in cui una parte del prezzo venga pagata in un momento successivo alla stipula. Il documento chiarisce se, in tali ipotesi, l’adempimento possa ritenersi valido anche quando in atto siano riportati solo i pagamenti già eseguiti o contestuali al rogito.

Quesito interpretativo e oggetto del chiarimento

L’intervento nasce da istanze che chiedevano se il regime del cosiddetto "prezzo-valore", previsto dall’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, possa applicarsi anche quando nel contratto di compravendita sia pattuito il pagamento di una parte del prezzo in data successiva alla stipula. Il dubbio concerneva, in particolare, la possibilità di considerare assolto l’obbligo di dichiarazione analitica anche se, al momento del rogito, non sono ancora noti gli estremi dei pagamenti futuri.

Quadro normativo richiamato

La risoluzione richiama innanzitutto l’articolo 35, comma 22, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, che impone alle parti, all’atto della cessione dell’immobile, di rendere una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà contenente l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo.

Viene inoltre richiamato:

• l’articolo 52, comma 1, del DPR 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), che consente l’accertamento di valore in mancanza della dichiarazione richiesta;
• l’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005, che, per le cessioni di immobili abitativi a persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, consente su richiesta dell’acquirente la determinazione della base imponibile sul valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito;
• il comma 498 del medesimo articolo 1, che limita il potere di accertamento dell’Amministrazione in presenza delle condizioni del prezzo-valore.

Funzione antielusiva e sanzioni previste

La risoluzione evidenzia che l’obbligo di indicazione analitica delle modalità di pagamento persegue finalità antievasive e di prevenzione del riciclaggio di proventi illeciti. La sua violazione comporta:

• una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro;
• ai fini dell’imposta di registro, l’assoggettamento dell’atto ad accertamento di valore ex articolo 52, primo comma, del TUR;
• per le dichiarazioni mendaci rese tramite dichiarazione sostitutiva, l’applicazione dell’articolo 76 del DPR 28 dicembre 2000, n. 445, con rilievo anche penale.

Viene anche ricordato che la disciplina del comma 22 dell’articolo 35 si applica a tutte le cessioni immobiliari a titolo oneroso, comprese quelle soggette a IVA, e che, in mancanza dell’indicazione analitica in atto, viene meno la preclusione all’accertamento di valore anche nelle vendite abititative a privati per le quali potrebbe astrattamente operare il prezzo-valore.

Pagamenti differiti rispetto al rogito

Il chiarimento centrale riguarda i pagamenti rinviati a un momento successivo alla stipula. La risoluzione osserva che, in questi casi, non può pretendersi una tracciabilità completa di importi e modalità che non sono ancora materialmente determinabili al momento della cessione.

Di conseguenza, l’obbligo di indicazione analitica può ritenersi assolto se l’atto contiene gli elementi utili a identificare:

• i tempi del pagamento differito;
• gli importi dovuti a saldo;
• eventuali modalità di versamento del saldo.

L’Amministrazione finanziaria conserva comunque il potere di controllo e può verificare in seguito la coerenza tra i movimenti finanziari effettivi e gli accordi contrattuali conclusi tra le parti.

Effetti dell’adempimento corretto

Quando l’atto contiene gli elementi relativi ai pagamenti futuri, la risoluzione afferma che non possono essere applicate:

• la sanzione amministrativa per omessa o inesatta indicazione;
• la conseguente procedura di accertamento di maggior valore ex articolo 52, primo comma, del TUR.

In tal caso viene sostanzialmente confermata la possibilità di applicare il regime del prezzo-valore senza che l’assenza di dettagli sui pagamenti futuri ne comprometta l’operatività, purché tali elementi siano comunque indicati in modo utile e analitico in atto.

Indicazioni operative finali

La risoluzione conclude con un invito alle Direzioni regionali a vigilare affinché le istruzioni fornite siano osservate dalle Direzioni provinciali e dagli Uffici dipendenti. Il documento, dunque, fissa un criterio interpretativo favorevole alla validità dell’adempimento nei casi di prezzo corrisposto in parte differita, purché la dichiarazione riporti in modo sufficientemente analitico gli elementi conoscibili al momento della stipula.