Cassazione Civile, Sentenza n. 09563/2026 del 14/04/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda l'impugnazione di una delibera assembleare del 7 agosto 2012 che aveva ripartito tra tutti i condomini le spese per il 2013, comprensive del "servizio di animazione". La proprietaria Faccenda si era opposta chiedendo di essere esonerata perché il servizio era di carattere voluttuario, fruibile separatamente (era infatti erogato dalla struttura alberghiera/RTA e agli ospiti veniva consegnata la "tessera club"). Il Tribunale aveva respinto la domanda; la Corte d'appello di Sassari aveva invece annullato la delibera nella parte che poneva a carico di Faccenda le spese di animazione, ritenendo che la delibera avesse introdotto un'innovazione e che il servizio fosse voluttuario e separabile. Il Condominio ha proposto ricorso per cassazione censurando, tra l'altro, la valutazione sulla natura della spesa, l'interpretazione del regolamento consortile e l'analisi del diritto di voto e di riparto.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Condominio. Per gran parte dei motivi di doglianza la Corte ha dichiarato l'inammissibilità per novità o per mancata specificazione; sul merito ha però confermato il principio che le spese di animazione non possono essere imposte a tutti i condomini in quanto non rientrano tra le spese necessarie per la conservazione o il godimento delle parti comuni né tra i servizi nell'interesse comune: si tratta di attività suscettibili di godimento separato (soffermandosi sul fatto che il servizio era offerto a ospiti con "tessera club" e prima era finanziato dall'albergo/RTA), pertanto i condomini che non intendono trarne vantaggio possono essere esonerati. La Corte ha comunque corretto la motivazione della sentenza d'appello laddove questa aveva parlato impropriamente di "innovazione"; ma ha ritenuto valida la conclusione di nullità della delibera nella parte oggetto del ricorso perché la materia delle spese di animazione è extracondominiale/estranea alle attribuzioni decisionali dell'assemblea. Spese di Cassazione compensate; indicazione del possibile versamento aggiuntivo previsto dall'art. 13 d.P.R. n.115/2002 se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1120 c.c.

  "I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni"

  Definisce l'ambito delle "innovazioni" di competenza dell'assemblea; la Corte segnala che la delibera impugnata non rientrava nell'ambito delle innovazioni così intese, essendo assente un'opera di trasformazione delle cose comuni

• art. 1121 c.c.

  "Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario ... i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa"

  Richiamato nella discussione ma la Corte osserva che la nullità della delibera non va ricondotta primariamente alla disciplina delle "innovazioni gravose o voluttuarie", bensì all'impossibilità giuridica dell'oggetto della deliberazione quando la spesa riguarda un servizio separabile e extracondominiale

• art. 1123 c.c.

  "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni ... sono sostenute dai condomini in misura proporzionale ... salvo diversa convenzione"

  Principio di ripartizione delle spese comuni; la Corte usa questo criterio per escludere che le spese di animazione, non essendo necessarie per la conservazione o il godimento delle parti comuni, possano essere automaticamente imposte a tutti

• art. 1102 c.c.

  Richiamato in via argomentativa dalla ricorrente (uso legittimo della cosa comune), la Corte però non ritiene che la fattispecie si risolva regolando una forma di uso esclusivo compatibile con l'art.1102; la questione non è stata decisiva

• art. 1137 c.c.

  Articolo evocato nel ricorso per censurare il sindacato di opportunità dell'assemblea; la Corte ricorda che il controllo del giudice non può trasformarsi in sindacato sull'opportunità economica ma può verificare la legittimità e le attribuzioni dell'assemblea

• art. 360 c.p.c. (comma 1, n.5)

  Norma processuale richiamata per l'inammissibilità dei motivi che lamentano omesso esame di fatti non risultanti decisivi o non adeguatamente indicati negli atti di merito; la Corte ha escluso alcuni motivi per novità o per mancata contestazione in sede di merito

• art. 384 c.p.c. (ultimo comma)

  Consente alla Corte di correggere la motivazione della sentenza d'appello senza riformarne il dispositivo quando l'errore non comprometta il risultato; la Cassazione ha utilizzato questo potere per correggere la qualificazione dell'atto come "innovazione"

• Sez. Unite, sent. n. 9839/2021

  "Impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico"

  Giurisprudenza di riferimento che individua la nullità radicale delle deliberazioni assembleari quando l'oggetto è giuridicamente impossibile; la Corte l'ha applicata per ritenere che l'assemblea non poteva assumere decisioni su spese extracondominiali

• art. 13, d.P.R. n. 115/2002

  Norma sul contributo unificato: la sentenza segnala gli effetti amministrativi e il possibile versamento aggiuntivo a carico del ricorrente se dovuto

Massime di principio

• Se un servizio è effettivamente "separabile" (cioè può essere fruito solo da chi lo richiede o viene gestito e finanziato separatamente), l'assemblea non può imporre la relativa spesa a tutti i condomini come spesa comune.
• La qualificazione della spesa come "voluttuaria" e la prova della fruizione separata (es. tessera, gestione a cura di terzi, pagamento separato) rafforzano il diritto dei condomini dissenzienti a essere esonerati.
• L'assemblea può deliberare solo su beni e servizi comuni: decisioni su attività extracondominiali o che perseguono finalità estranee alla collettività possono essere nulle per "impossibilità giuridica" dell'oggetto.
• Per contestare in sede di legittimità questioni relative all'interpretazione del regolamento o a fattispecie di fatto, è essenziale averle dedotte e discusse nei gradi di merito; altrimenti la cassazione le può dichiarare inammissibili per novità.
• Per evitare contenziosi è opportuno prevedere nel regolamento clausole chiare sul riparto delle "spese consorziali" o di servizi integrativi (modalità di finanziamento, possibilità di opt-in/opt-out, criteri di fruizione separata).
• Se una maggioranza vuole che un servizio a uso limitato sia pagato solo da chi lo utilizza, la clausola derogatoria necessita di chiara base contrattuale o dell'unanimità; diversamente la regola generale di ripartizione per millesimi si applica solo alle spese comuni necessarie.