L.R. Toscana 47/2021

Semplificazioni edilizie e adeguamento della disciplina urbanistico-edilizia toscana

La legge regionale Toscana 1 dicembre 2021, n. 47 interviene in modo ampio sulla l.r. 65/2014 per adeguarla alla normativa statale, recepire i rilievi di costituzionalità e semplificare il regime degli interventi edilizi. Le modifiche incidono soprattutto su titoli abilitativi, categorie di intervento, tolleranze costruttive, oneri e disciplina transitoria.

Adeguamento di pianificazione e interventi su manufatti agricoli e turistici

Vengono precisati gli adempimenti per l’adeguamento tecnico-funzionale dei piani regolatori portuali: l’autorità di sistema portuale trasmette alla Regione la documentazione relativa agli adeguamenti, mentre è abrogato il precedente comma sul procedimento.

Per l’attività agricola, si chiarisce che l’installazione dei manufatti necessari allo svolgimento dell’ospitalità in spazi aperti da parte dell’imprenditore agricolo è disciplinata dalla l.r. 30/2003 e dal relativo regolamento, fermo restando quanto previsto dal titolo VI della l.r. 65/2014.

In materia di manufatti per attività agricola amatoriale, ricovero di animali domestici ed esigenze venatorie, la realizzazione è ricondotta al permesso di costruire, con possibilità di SCIA alternativa nei casi previsti dal regolamento attuativo.

Pianificazione urbanistica: termini e ambiti applicativi

Sono aggiornati i termini dei procedimenti di formazione del piano strutturale, della variante generale, del piano strutturale intercomunale e del piano operativo, con estensione delle previsioni anche agli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con incremento di volumetria complessiva. Nel piano operativo, il termine richiamato al comma 12 viene esteso da tre a cinque anni.

Le modifiche coordinano anche le disposizioni transitorie dei comuni toscani con diversi stati di avanzamento della pianificazione, estendendo in più punti l’applicazione alle nuove categorie di demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico.

Deroghe, utilizzazione temporanea e mutamento di destinazione d’uso

La disciplina delle deroghe al piano strutturale e al piano operativo viene allineata alla normativa statale. È ampliato il perimetro degli interventi derogabili e viene precisato che la deroga riguarda anche le destinazioni d’uso ammissibili.

È inoltre introdotta la possibilità per il comune di consentire l’utilizzazione temporanea di edifici e aree, o parti di essi, in deroga alle destinazioni d’uso del piano operativo, nel rispetto dell’art. 23-quater del d.P.R. 380/2001 e purché non vi sia contrasto con il piano strutturale.

Sul mutamento della destinazione d’uso, la legge definisce la destinazione legittima sulla base della documentazione prevista dalla l.r. 65/2014 e chiarisce quando si verifica il cambio d’uso: in particolare, quando la nuova utilizzazione interessa oltre il 50% della superficie utile dell’unità immobiliare o, per usi commerciali, quando supera la soglia per gli esercizi di vicinato.

Interventi edilizi: ristrutturazione, sostituzione e edilizia libera

La legge ridefinisce in modo dettagliato le categorie di intervento soggette a permesso di costruire, SCIA e attività edilizia libera, in particolare per gli interventi di demolizione e ricostruzione, ripristino di edifici crollati o demoliti, sostituzione edilizia e manutenzione straordinaria.

Vengono ampliate le ipotesi di ristrutturazione edilizia ricostruttiva, chiariti i casi di sostituzione edilizia anche con incremento di volumetria, e disciplinate le ricostruzioni in aree tutelate o in zone omogenee A. È inoltre ricompresa nell’edilizia libera l’installazione di tende e unità abitative mobili all’interno di strutture ricettive all’aperto, nonché alcune opere temporanee e gli interventi finalizzati a esigenze contingenti e temporanee entro 180 giorni.

Tolleranze, stato legittimo e verifica della legittimità

La legge introduce un sistema più preciso di tolleranze costruttive: non costituiscono violazione edilizia gli scostamenti fino al 2% di altezza, distacchi, volumetria, superficie coperta e altri parametri, nonché gli errori materiali di rappresentazione o di progetto corretti in cantiere. Per gli immobili non vincolati sono inoltre tollerate irregolarità geometriche e modifiche di finitura di minima entità, se non incidono su disciplina urbanistica ed edilizia e agibilità.

La verifica della legittimità dello stato di fatto si fonda sulla documentazione indicata dalla normativa statale e tiene conto anche delle attività edilizie libere eseguite conformemente alla disciplina vigente all’epoca, pur in assenza della comunicazione prescritta. Per le demolizioni e ricostruzioni, la verifica è limitata a volumetria e superficie legittimate e ai parametri da usare per il calcolo della nuova edificazione, con esclusione degli immobili vincolati o abusivi.

Regime dei titoli abilitativi, termini procedimentali e silenzio-assenso

Sono rivisti i procedimenti per il permesso di costruire, la SCIA e l’acquisizione degli atti di assenso, con previsioni specifiche per i casi di interventi soggetti alle nuove lettere dei commi 2, 2 bis e 2 ter dell’art. 134. È introdotto un termine minimo di 30 giorni prima dell’inizio lavori per alcune SCIA e una disciplina del silenzio-assenso e delle attestazioni telematiche del decorso dei termini, anche mediante dichiarazione sostitutiva del privato.

Contributo di costruzione, oneri e agevolazioni

La legge interviene sul contributo di costruzione e sugli oneri di urbanizzazione, inserendo una riduzione minima del 20% per interventi di rigenerazione urbana, decarbonizzazione, efficientamento energetico, sicurezza sismica, contenimento del consumo di suolo e recupero di immobili dismessi o in via di dismissione. I comuni possono deliberare ulteriori riduzioni fino all’esenzione completa.

È inoltre prevista una nuova ipotesi di riduzione o esonero del contributo per interventi finalizzati all’isolamento termico dell’involucro edilizio.

Abusi edilizi, sanzioni e demolizione delle opere abusive

Le modifiche coordinano le disposizioni sanzionatorie con le nuove categorie di intervento. È rivista la disciplina delle variazioni essenziali e delle tolleranze, mentre per la demolizione delle opere abusive si stabilisce che, dopo la valutazione tecnico-economica comunale, il comune dispone la demolizione e, se entro 180 giorni non è possibile affidare o avviare i lavori, la competenza passa al Prefetto, che può avvalersi del comune e, per l’esecuzione, del Genio militare.

Proroga delle misure transitorie della l.r. 31/2020

La legge proroga dal 2021 al 2022 le scadenze previste dalla l.r. 31/2020 sulla proroga dell’efficacia delle previsioni dei piani operativi e dei regolamenti urbanistici, nonché delle misure di salvaguardia per i piani strutturali in decadenza.

Disposizione transitoria finale

Le modifiche alle categorie e tipologie di intervento edilizio non incidono sulla disciplina sostanziale contenuta negli strumenti urbanistici vigenti alla data di entrata in vigore della legge. Esse rilevano solo, nel rispetto della normativa statale, per individuare il regime amministrativo necessario e i provvedimenti sanzionatori in caso di violazioni.