Risposta n. 123 del 17/03/2022
Sintesi
Generata da Trovanorma sul testo ufficialeOpzione per l'applicazione separata dell'IVA - Separazione delle attività nell'ambito di un fondo immobiliare - Art. 36, terzo comma, D.P.R. n. 633/1972
Il quesito
La società di gestione ALFA, per conto del FONDO BETA che acquista un portafoglio con immobili alcuni dei quali soggetti a interventi di riqualificazione e provvisoriamente catastalmente classificati F/4, chiede se possa esercitare l'opzione per l'applicazione separata dell'IVA ai sensi dell'art. 36, terzo comma, con riferimento all'attività di sviluppo/riqualificazione distinta dall'ordinaria gestione (locazione e cessione) di immobili abitativi e strumentali.
Soluzione prospettata dal contribuente
L'istante sostiene che l'art. 36, terzo comma, consente la separazione delle attività purché siano distinte e obiettivamente autonome; richiama prassi (risp. 220/2021 e 471/2021) e propone di separare tre settori: locazione abitativa esente (fabbr. 5), locazione strumentale imponibile (porzione fabbr. 1) e sviluppo/riqualificazione (fabbr. 1-4 classificati F/4). Sostiene che, anche se gli immobili potranno essere temporaneamente locati prima della cessione, l'attività rimane qualificabile come valorizzazione e che l'IVA sui costi di riqualificazione dovrebbe essere integralmente detraibile tramite contabilità separata.
Il parere dell’Agenzia
L'Agenzia ritiene che l'opzione per la separazione sia ammissibile purché le attività risultino distinte e obiettivamente autonome e siano gestite con contabilità separata, richiamando la Circolare 19/E/2018 e la prassi citata. Sulla base delle rappresentazioni fornite, l'Amministrazione conclude che ALFA può esercitare l'opzione per separare l'attività di sviluppo e riqualificazione dagli altri settori di locazione e cessione; precisa comunque che la sussistenza concreta dei requisiti non è verificabile d'ufficio e che i beni classificati F/4, se temporaneamente locati, dovranno essere imputati alle attività separate secondo criteri oggettivi coerenti con la classificazione catastale e l'uso.
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