Cassazione Civile, Sentenza n. 29368/2025 del 06/11/2025

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza d'appello che aveva dichiarato improseguibile l'azione di ripetizione dell'indebito promossa da Capodiferro a seguito della vendita di un immobile a prezzo superiore al prezzo massimo di cessione previsto dalla convenzione comunale. Il ricorrente chiedeva la declaratoria di nullità parziale del contratto di compravendita e la restituzione della differenza di prezzo (€195.830,36). La venditrice aveva chiesto l'affrancazione del vincolo durante l'appello e il notaio era stato chiamato in garanzia.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il terzo motivo di ricorso (errore di diritto della Corte d'appello nell'affermare l'improseguibilità del giudizio) e ha cassato la sentenza impugnata limitatamente a questo motivo; ha assorbito il sesto motivo e rigettato gli altri. In particolare la Cassazione ha stabilito che la proposizione e documentazione della domanda di affrancazione determina la sospensione (e non l'estinzione) del processo di ripetizione dell'indebito, richiamando la giurisprudenza di legittimità (sez. un. n. 21348/2022). La causa è rinviata alla Corte d'appello di Roma per nuovo esame.

Norme richiamate

• art. 25‑undecies del d.l. 119/2018 (convertito in legge 136/2018)

  Novella che ha esteso la legittimazione all'affrancazione alle "persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile" e ha inciso sul regime dei vincoli del prezzo massimo di cessione; ritenuta costituzionalmente valida dalla Corte costituzionale (sent. n.210/2021).

• art. 31, commi 49‑bis, 49‑ter, 49‑quater legge 448/1998

  Regolano la possibilità di affrancazione e gli effetti sul contratto di trasferimento: il comma 49‑quater prevede che in pendenza della rimozione dei vincoli il contratto non produca effetti limitatamente alla differenza eccedente il prezzo vincolato e che l'eventuale pretesa di rimborso si estingua con la rimozione; la Cassazione interpreta tale effetto come sospensivo se la domanda di affrancazione è stata proposta e documentata.

• d.m. 28/09/2020 n.151

  Regolamento che disciplina le modalità di rimozione del vincolo; stabilisce che il vincolo si considera rimosso per effetto della stipula della convenzione fra le parti, rilevante ai fini dell'estinzione o sospensione delle pretese di rimborso.

• legge 865/1971, art. 35

  Norma sull'edilizia residenziale pubblica cui il ricorrente aveva fatto riferimento per fondare la richiesta di restituzione; richiamata nel quadro normativo del vincolo del prezzo massimo di cessione.

• art. 345 c.p.c. (produzione di documenti in appello)

  Stabilisce i limiti alla produzione di nuovi documenti in appello; la Cassazione ha ritenuto ammissibile la produzione dell'istanza di affrancazione in appello poiché la norma che legittimava l'istanza è intervenuta dopo il primo grado.

• Cass., sez. un., n. 21348/2022

  Giurisprudenza di legittimità che la Corte richiama per affermare che la domanda di affrancazione, se esercitata e documentata, determina la sospensione del processo di ripetizione dell'indebito.

• Corte costituzionale, sent. n. 210/2021

  Ha rigettato la questione di legittimità costituzionale dell'art. 25‑undecies, ritenendo legittima la retroattività e l'estensione soggettiva della facoltà di affrancazione.

Massime di principio

• La proposizione e documentazione di una domanda di affrancazione ai sensi della normativa novellata sospende – e non estingue automaticamente – l'azione giudiziaria di ripetizione dell'indebito riguardante la differenza di prezzo eccedente il massimo di cessione; il processo va quindi sospeso in attesa dell'esito dell'istanza amministrativa o della stipula della convenzione di affrancazione.
• L'art. 25‑undecies/legge 136/2018 ha esteso la legittimazione all'affrancazione anche a soggetti che non sono più titolari di diritti reali sul bene (ad es. venditori), e tale estensione è stata ritenuta costituzionalmente valida; quindi anche chi non è più proprietario può promuovere l'affrancazione se ha un interesse.
• Il deposito in appello dell'istanza di affrancazione non viola il divieto di novità documentale se la norma che ha introdotto la possibilità di affrancazione è intervenuta dopo la conclusione del giudizio di primo grado.
• Sarà compito del giudice che riceve la documentazione dell'affrancazione valutare se ricorrono i presupposti per sospendere il procedimento e gestire le conseguenze sulle domande di ripetizione dell'indebito; in caso di affrancazione definitiva, le pretese di rimborso si possono estinguere secondo la normativa e il regolamento applicabile.
• In situazioni analoghe le parti devono documentare tempestivamente l'avvio dell'istanza di affrancazione e il relativo stato procedimentale: la prova documentale è cruciale per ottenere la sospensione del processo e per definire gli effetti sui diritti di rimborso.