Risoluzione n. 49 del 11/05/2015

Permanenza dell’agevolazione prima casa in caso di riacquisto gratuito entro un anno

La risoluzione affronta il tema della decadenza dall’agevolazione "prima casa" quando l’immobile viene ceduto prima del decorso di cinque anni e il contribuente, entro un anno dalla vendita, acquisisce un nuovo immobile. Il documento chiarisce che il riacquisto può avvenire anche a titolo gratuito e che, in tal caso, l’agevolazione non si perde, purché il nuovo immobile sia destinato a propria abitazione principale e sia effettivamente utilizzato come dimora abituale.

Quadro normativo di riferimento

La disciplina richiamata è quella della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131. La norma prevede che, se l’immobile acquistato con i benefici "prima casa" è trasferito, con atto a titolo oneroso o gratuito, prima di cinque anni dall’acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, oltre a una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte.

La stessa disposizione stabilisce però una causa di esclusione dalla decadenza: le imposte e la sovrattassa non sono dovute se il contribuente, entro un anno dall’alienazione, procede all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Interpretazione precedente e prassi amministrativa

La risoluzione ricorda che precedenti documenti di prassi avevano interpretato la norma nel senso che la decadenza fosse impedita solo dal riacquisto a titolo oneroso di un’altra casa di abitazione entro un anno dalla cessione. In particolare vengono richiamati:

• circolare n. 6 del 26 gennaio 2001;
• risoluzione n. 125/E del 3 aprile 2008;
• circolare n. 18 del 29 maggio 2013.

Secondo tale impostazione, il mancato riacquisto oneroso comportava la decadenza, poiché la causa di esclusione era considerata collegata all’investimento necessario per l’acquisto di un nuovo immobile "prima casa".

Orientamento della Corte di Cassazione

La risoluzione si fonda sul successivo orientamento della giurisprudenza di legittimità, che ha esteso la nozione di "acquisto" anche agli atti a titolo gratuito.

Vengono richiamate, in particolare:

• Cassazione, sentenza 26 giugno 2013, n. 16077, secondo cui la norma non distingue tra acquisto oneroso e gratuito e quindi l’"acquisto" rilevante può essere anche gratuito;
• Cassazione, sentenza 12 marzo 2014, n. 5689, in senso conforme;
• Cassazione, sentenza 29 novembre 2013, n. 26766, che ribadisce che ai fini del mantenimento dell’agevolazione rileva il compimento tempestivo di un atto da cui consegua un nuovo acquisto di altra abitazione;
• Cassazione, ordinanza 29 luglio 2014, n. 17151, che precisa che entro un anno deve essere perfezionato un nuovo acquisto e non è sufficiente la sola stipula di un contratto preliminare.

La Corte osserva inoltre che il riferimento al riacquisto entro un anno assume coerenza anche rispetto all’art. 7 della legge n. 448 del 1998, relativo al credito d’imposta in caso di trasferimento infraquinquennale con successivo acquisto entro l’anno, applicabile tanto negli acquisti onerosi quanto in quelli gratuiti.

Principio affermato dalla risoluzione

Alla luce della giurisprudenza richiamata, l’Agenzia conclude che, in caso di rivendita dell’immobile acquistato con i benefici "prima casa", il riacquisto di altro immobile a titolo gratuito, effettuato entro un anno dall’alienazione, è idoneo a evitare la decadenza dall’agevolazione.

Di conseguenza, vengono considerate superate le precedenti indicazioni di prassi che limitavano il rimedio al solo acquisto oneroso.

Ulteriore requisito della dimora abituale

Resta fermo, secondo il documento, l’ulteriore requisito dell’utilizzo del nuovo immobile come dimora abituale del contribuente. Tale requisito era già stato chiarito dalla circolare n. 31/E del 7 giugno 2010 e confermato dalla giurisprudenza di legittimità, richiamando in particolare:

• Cassazione, sentenza 10 aprile 2015, n. 7338;
• Cassazione, ordinanza 30 aprile 2015, n. 8847.

La risoluzione ribadisce quindi che il beneficio è subordinato alla concreta realizzazione dello scopo abitativo cui l’agevolazione è finalizzata.

Indicazioni operative per gli uffici

Le strutture territoriali sono invitate a riesaminare le controversie pendenti relative alla materia. Se gli accertamenti sono stati effettuati secondo criteri non conformi ai principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità, gli uffici devono abbandonare la pretesa tributaria, secondo le modalità di rito e tenendo conto dello stato e del grado del giudizio, salvo che siano sostenibili altre questioni.

Le Direzioni regionali devono vigilare affinché i principi enunciati e le istruzioni impartite siano osservati dalle Direzioni provinciali e dagli uffici dipendenti.