Cassazione Civile, Ordinanza n. 17955/2024 del 28/06/2024

Esito

La controversia

Un acquirente di un appartamento ha agito per ottenere il risarcimento dei costi necessari al ripristino di gravi vizi dell’immobile, assumendo che la società venditrice fosse anche costruttrice e, dunque, responsabile ex art. 1669 c.c. La società ha resistito eccependo, tra l’altro, carenza di legittimazione passiva, decadenza e prescrizione della garanzia, assenza di vizi costruttivi e inapplicabilità dell’art. 1669 c.c. In appello la società ha ottenuto la riforma della decisione di primo grado con rigetto della domanda, sul rilievo che non fosse provato che essa avesse rivestito il ruolo di costruttrice e che, comunque, fosse decorso il termine annuale di prescrizione ex art. 1495 c.c. Nel ricorso per cassazione l’acquirente ha denunciato: omesso esame di documenti decisivi e violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per non avere il Tribunale considerato elementi da cui desumere che la venditrice fosse proprietaria del terreno, titolare dei permessi di costruire e indicata nel rogito come società costruttrice; nullità della motivazione per apparente o perplessa illogicità; violazione degli artt. 1495, 1669 e 2697 c.c. e dei doveri di correttezza e buona fede, sostenendo che doveva applicarsi l’art. 1669 c.c. con i relativi termini decennali e che, comunque, era stato provato il rispetto dei termini di denuncia e azione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa al Tribunale di Roma in diversa composizione. Ha ritenuto che il giudice di merito avesse applicato un criterio troppo restrittivo nell’escludere la responsabilità ex art. 1669 c.c., limitandosi a verificare se la società venditrice fosse costruttrice in senso materiale, senza indagare se essa avesse comunque mantenuto un potere di direzione o sorveglianza sull’esecuzione dell’opera, anche tramite direttore dei lavori o attraverso una catena di appalti/subappalti. La Corte ha precisato che, quando l’immobile sia riferibile al venditore per gestione diretta o per mantenimento di poteri direttivi e di controllo, l’acquirente può agire ex art. 1669 c.c. e incombe sul venditore l’onere di provare di essere rimasto estraneo alla direzione e al controllo dell’opera. Il rinvio è stato disposto affinché il Tribunale riesamini la vicenda alla luce di tale principio di diritto e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1669 c.c.

  La responsabilità per rovina e difetti di cose immobili di lunga durata può estendersi anche al venditore che sia, in concreto, riferibile come costruttore, non solo quando abbia costruito direttamente, ma anche quando abbia mantenuto poteri di direzione o sorveglianza sull'esecuzione dell'opera, anche tramite soggetti tecnici qualificati o una catena di appalti.

• art. 1495 c.c.

  Il termine annuale di prescrizione richiamato dal giudice di merito è rilevante per la garanzia nella vendita, ma non è il parametro corretto se la fattispecie concreta ricade nell'ambito dell'art. 1669 c.c.

• art. 2697 c.c.

  Quando si controverte sulla riferibilità della costruzione al venditore, su quest'ultimo grava l'onere di provare di non avere avuto alcun potere di direttiva o controllo sull'impresa esecutrice, per superare la presunzione di addebitabilità della condotta dannosa.

• art. 115 c.p.c.

  È censurabile l'omessa considerazione di documenti acquisiti al processo che siano decisivi per la ricostruzione dei fatti rilevanti.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione delle prove deve avvenire secondo diritto e tenendo conto del materiale istruttorio acquisito.

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  La motivazione non può essere meramente apparente, perplessa o obiettivamente incomprensibile.

• art. 111 Cost.

  La decisione deve essere sorretta da motivazione effettiva e intellegibile.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  La sentenza deve contenere una motivazione sufficiente e comprensibile.

• art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5, c.p.c.

  Sono deducibili in cassazione la violazione di legge, la nullità della sentenza per motivazione apparente e l'omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti.

• artt. 1175, 1375 e 1372 c.c.

  Richiamati dal ricorrente come parametri di correttezza e buona fede, ma non centrali nella ratio decidendi della decisione di cassazione.

Massime di principio

• La responsabilità ex art. 1669 c.c. non richiede necessariamente che il venditore abbia eseguito materialmente l'opera: è sufficiente che la costruzione sia a lui riferibile perché abbia mantenuto un potere di direzione o di sorveglianza sull'attività dei soggetti che hanno materialmente costruito.
• Quando si allega la qualità di venditore-costruttore, il giudice deve verificare non solo la titolarità formale dell'immobile o del terreno, ma anche la concreta ingerenza del venditore nella realizzazione dell'opera, incluse eventuali direttive impartite tramite direttore dei lavori o strutture di appalto/subappalto.
• In tema di rovina e difetti di cose immobili, l'acquirente può agire verso il venditore se questi è sostanzialmente assimilabile al costruttore; grava sul venditore l'onere di dimostrare di essere rimasto estraneo alla direzione e al controllo dell'opera.
• La presenza di appalti affidati da soggetti terzi non esclude di per sé la riferibilità della costruzione al venditore, dovendo il giudice accertare se esista una catena di contratti e un effettivo potere di controllo riconducibile al venditore stesso.
• Se la domanda è qualificabile ex art. 1669 c.c., non può essere respinta solo applicando i termini della garanzia per vizi nella vendita ex art. 1495 c.c., poiché i regimi di decadenza e prescrizione sono differenti.

Come è indicizzato