Cassazione Civile, Sentenza n. 16623/2026 del 27/05/2026

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza d'appello che aveva dichiarato trasferiti in favore degli eredi gli immobili oggetto di un contratto preliminare e aveva condannato la promittente venditrice alla cancellazione dell'ipoteca gravante sui beni. La ricorrente denunciava: (i) nullità per errore in procedendo per aver ammesso come "nuova" la domanda di cancellazione dell'ipoteca formulata con la memoria ex art. 183 c.p.c.; (ii) violazione delle norme sul concordato preventivo e sulla par condicio creditorum (art. 168 e 184 l.f., art. 45 l.f. richiamato dall'art. 169 l.f.), nonché delle norme che tutelano i diritti dei creditori ipotecari (artt. 2652 e 2915 c.c.), sostenendo che la condanna alla cancellazione dell'ipoteca sarebbe incompatibile con la procedura concorsuale e con i limiti alle azioni esecutive.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che: (i) la modifica della domanda introdotta con la memoria ex art. 183 c.p.c. è ammissibile se collegata alla stessa vicenda sostanziale e non pregiudica le difese della controparte; (ii) l'azione prevista dall'art. 2932 c.c. può produrre una sentenza che trasferisca l'immobile "libero da pesi e gravami" e la domanda di cancellazione dell'ipoteca integra una modalità di esecuzione in forma specifica del preliminare; (iii) l'ammissione della venditrice al concordato preventivo non impedisce la proposizione di domande in sede cognitiva di esecuzione specifica e non legittima automaticamente l'illegittimità di una pronuncia di condanna alla cancellazione dell'ipoteca; (iv) l'effettiva eseguibilità della cancellazione può, tuttavia, dipendere dalla capienza dell'attivo della procedura, e in difetto il rimedio per i promissari acquirenti è la risoluzione del rapporto derivante dalla sentenza ex art. 2932 c.c. La ricorrente è stata condannata alle spese di giudizio in Cassazione.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza ex art. 2932 c.c. produce gli effetti del contratto non concluso; il giudice, nell'esecuzione specifica del preliminare, può disporre il trasferimento dell'immobile libero da gravami e fissare condizioni e termini (anche subordinando il pagamento del prezzo all'estinzione dell'ipoteca) al fine di preservare l'equilibrio sinallagmatico fra le parti.

• art. 183 c.p.c., comma 6

  La modifica della domanda e l'introduzione, con la prima memoria ex art. 183, comma 6, di richieste anche diverse nel petitum è ammissibile purché le nuove richieste siano connesse alla stessa vicenda sostanziale e non pregiudichino le potenzialità difensive della controparte.

• art. 168 l.f.

  dalla data della pubblicazione del ricorso nel registro delle imprese e fino al momento in cui il decreto di omologazione del concordato preventivo diventa definitivo, i creditori per titolo o causa anteriore non possono, sotto pena di nullità, iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari sul patrimonio del debitore

  La norma vieta l'inizio o il proseguimento di azioni esecutive/cautelari durante la fase concordataria, ma non preclude l'esercizio di azioni in sede cognitiva (come la domanda ex art. 2932 c.c. per esecuzione in forma specifica). Pertanto la pubblicazione del ricorso per concordato non impedisce automaticamente la pronuncia di condanna alla cancellazione dell'ipoteca.

• art. 184 l.f.

  Prevede che il concordato omologato vincoli tutti i creditori anteriori; la Corte ha osservato che ciò non comporta automaticamente l'impossibilità di eseguire una condanna alla cancellazione dell'ipoteca, la cui concreta eseguibilità va verificata in rapporto alla consistenza dell'attivo e alle condizioni del piano concordatario.

• art. 45 l.f. (richiamato dall'art. 169 l.f.)

  Norma attinente alle procedure concorsuali: la Corte ha ritenuto che le questioni relative all'autorizzazione alla cancellazione dell'ipoteca attengono alla procedura concorsuale e non escludono in radice la domanda dei promissari acquirenti volta all'esecuzione specifica del preliminare.

• art. 2652 c.c.

  Norma sull'impugnazione delle trascrizioni e iscrizioni: la Corte ha affermato che i limiti posti dalle norme sulle trascrizioni/iscrizioni non impediscono, di per sé, che il giudice disponga modalità di esecuzione (inclusa la cancellazione dell'ipoteca) nell'ambito di una pronuncia ex art. 2932 c.c., salva la necessità di tenerne conto nell'esecuzione concreta.

• art. 2915 c.c.

  Richiama limiti e effetti delle trascrizioni; la Corte ha ritenuto che tali norme non ostano automaticamente alla pronuncia di condanna alla cancellazione se essa rientra nelle modalità di esecuzione del preliminare ex art. 2932 c.c.

• art. 2741 c.c.

  Principio della par condicio creditorum: la Corte ha osservato che le norme che assicurano la par condicio operano principalmente in sede esecutiva/concorsuale e non impediscono di per sé la pronuncia di condanna in sede cognitiva; l'effettiva osservanza della par condicio potrà essere valutata nell'esecuzione e nella gestione della procedura concordataria.

• art. 72 l.f.

  In caso di subentro del curatore nel preliminare (fallimento), il curatore assume tutti gli obblighi, compresi quelli accessori volti a consegnare il bene libero da ipoteche se già obbligazione del promittente venditore; la Corte estende l'analogia al caso del concordato, affermando che l'accesso alla procedura non cancella l'obbligazione assunta.

Massime di principio

• La domanda di cancellazione di iscrizioni ipotecarie può costituire una modalità di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare ai sensi dell'art. 2932 c.c., se strettamente collegata all'obbligo di trasferire l'immobile libero da gravami.
• Le modifiche del petitum introdotte con la prima memoria ex art. 183 c.p.c. sono ammesse quando restano connesse alla stessa vicenda sostanziale e non pregiudicano le difese della controparte.
• L'ammissione del venditore a una procedura concorsuale (concordato) limita le azioni esecutive ma non invalida automaticamente le pronunce in sede cognitiva che dispongano l'esecuzione specifica del preliminare; tuttavia l'effettiva eseguibilità pratica della cancellazione dell'ipoteca dipende dalla capienza dell'attivo e dalle condizioni del piano concordatario.
• Il giudice, nell'emettere la pronuncia ex art. 2932 c.c., può subordinare il trasferimento e il pagamento del prezzo a condizioni idonee (es. estinzione o cancellazione dell'ipoteca) per tutelare l'equilibrio sinallagmatico tra le parti.
• Se la cancellazione dell'ipoteca non può essere materialmente eseguita per carenza di risorse nella procedura concorsuale, il promissario acquirente può chiedere la risoluzione del rapporto derivante dalla sentenza ex art. 2932 c.c. e/o le garanzie per l'evizione.