L.R. Basilicata 25/2009

Misure straordinarie per il rilancio dell’edilizia e la riqualificazione del patrimonio esistente in Basilicata

La legge regionale disciplina una serie di interventi straordinari sul patrimonio edilizio esistente nel territorio della Basilicata, con finalità di sostegno al settore edilizio, risparmio energetico, sicurezza sismica, riduzione del consumo di suolo e riqualificazione di aree urbane degradate.

Finalità e definizioni

Il provvedimento promuove il recupero, il riuso e la sostituzione del patrimonio edilizio esistente, collegando gli incentivi alla qualità architettonica, alla sicurezza e all’efficienza energetica. Ai fini della disciplina, si chiarisce che per fabbricato o edificio si intende la costruzione coperta con le caratteristiche tipiche di autonomia strutturale e accesso, mentre l’edificio residenziale è quello destinato prevalentemente ad abitazione.

Interventi di ampliamento del patrimonio edilizio

La legge consente ampliamenti, in deroga agli strumenti urbanistici comunali vigenti e alla normativa regionale richiamata, per edifici residenziali esistenti, autorizzati, autorizzati con titolo valido, condonati o oggetto di procedimento di sanatoria. La disciplina differenzia i limiti in base alla tipologia dell’edificio:

• edifici monofamiliari isolati fino a 300 mq di superficie complessiva: ampliamento entro il 20% e comunque non oltre 40 mq per unità abitativa;
• edifici plurifamiliari fino a 400 mq: ampliamento entro il 20% e non oltre 40 mq per unità immobiliare;
• condomìni oltre 400 mq: ampliamento fino a 160 mq complessivi per edificio, sempre con tetto massimo di 40 mq per unità immobiliare e con progetto unitario;
• edifici non residenziali fino a 250 mq: ampliamento della superficie coperta fino al 15%;
• edifici non residenziali oltre 400 mq: ampliamento fino al 15% della superficie esistente, anche con copertura di terrazzi o recupero del sottotetto;
• unità non residenziali in aree industriali/produttive: ampliamenti fino al 15%, con possibilità di occupare parte delle aree pertinenziali destinate a standards entro il 50%, con monetizzazione compensativa;
• in aree agricole o zone E sono previsti specifici ampliamenti per strutture turistico-ricettive, agrituristiche e funzionali all’attività agricola, nonché per attività turistico-ricettive e ristorative in ambiti B e C e per attività produttive/commerciali in ambiti B, C, D ed E, secondo i limiti e le condizioni vigenti nel testo coordinato.

Gli ampliamenti devono essere realizzati in continuità con l’edificio, salvo le pertinenze della residenza che possono essere collocate separatamente nel lotto fondiario. È inoltre consentito superare di 3,10 metri l’altezza massima urbanisticamente prevista.

Condizioni tecniche, energetiche e premialità

Gli ampliamenti sono subordinati al rispetto delle norme sismiche e al miglioramento energetico dell’edificio, che si considera raggiunto quando il fabbisogno energetico si riduce almeno del 20%. Sono previsti incrementi ulteriori:

• +5% dei limiti ordinari se si realizzano almeno uno degli interventi energetici indicati dalla legge regionale n. 28/2007;
• per i condomìni, in alternativa, la possibilità di arrivare a 40 mq complessivi aggiuntivi.

I nuovi volumi possono comportare la suddivisione in ulteriori unità immobiliari, purché ciascuna abbia superficie non inferiore a 45 mq. Le nuove unità non possono mutare destinazione d’uso per 10 anni.

Demolizione e ricostruzione del patrimonio edilizio

La legge promuove il rinnovamento del patrimonio edilizio realizzato dopo il 1942 che non abbia adeguata protezione sismica o adeguata prestazione energetica. È consentita la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, autorizzati o condonati, nonché di edifici residenziali in corso di realizzazione con titolo valido, con incremento fino al 30% della superficie complessiva.

Il limite può salire:

• fino al 35% se si utilizzano tecniche di bioedilizia, impianti fotovoltaici integrati e si incrementa il verde privato;
• fino al 40% per l’edilizia residenziale se si realizzano gli ulteriori interventi energetici previsti dalla legge regionale n. 28/2007.

La ricostruzione deve rispettare le norme sismiche e migliorare la prestazione energetica di almeno il 30%. È consentita la modifica di sagoma, tipologia e distribuzione sul lotto, il superamento di 3,10 metri dell’altezza massima e l’avvio della ricostruzione solo dopo prova della demolizione. Sono inoltre ammessi interventi di demolizione senza ricostruzione per edifici non residenziali incompatibili con la destinazione di zona, con incentivi alla delocalizzazione in aree produttive e con obbligo di ripristino ambientale delle aree di sedime.

Programmi integrati di edilizia residenziale sociale e riqualificazione urbana

La Regione promuove programmi integrati nei Comuni ad alta tensione abitativa e nei Comuni con più di 10.000 abitanti. Le proposte, anche presentate da privati senza risorse pubbliche, devono prevedere almeno il 40% della volumetria residenziale destinata ad alloggi sociali. È data priorità al riuso del patrimonio edilizio esistente e alla riqualificazione urbana.

Gli alloggi sociali destinati a locazione permanente o temporanea devono rispettare i canoni del D.M. 22 aprile 2008; la locazione temporanea deve durare almeno 8 anni, mentre in caso di locazione con promessa di vendita la durata minima è 10 anni. Gli interventi devono rispettare le norme sismiche, garantire miglioramento energetico e utilizzare bioedilizia e fotovoltaico.

Programmi di riqualificazione urbana delle aree degradate

La legge istituisce programmi di riqualificazione urbana per aree degradate coerenti con le strategie comunali e attuati con soggetti pubblici e privati. I programmi possono riguardare il recupero dell’ambiente costruito, la riqualificazione degli spazi pubblici, il recupero di grandi complessi dismessi e la riorganizzazione urbanistica con urbanizzazioni, verde e servizi. I Comuni individuano le aree con deliberazione consiliare nello strumento urbanistico vigente. I programmi devono interessare solo tessuti degradati perimetrati in ambiti urbani e periurbani e non possono trasformare aree agricole in edificabili, salvo piccole aree contigue per verde e servizi pubblici entro il 5% dell’area d’intervento. Sono definite regimi urbanistici, rete viaria, aree edificabili, spazi pubblici, edifici e impianti pubblici e premialità. L’approvazione avviene tramite verifica di coerenza in conferenza di pianificazione.

Interventi di riuso del patrimonio edilizio esistente e mutamenti di destinazione d’uso

Sono consentiti interventi di riutilizzo a fini volumetrici di superfici coperte e libere di piani con accesso diretto da strada, per destinazioni quali:

• parcheggi pertinenziali;
• locali di servizio delle unità immobiliari;
• alloggi sociali;
• alloggi per persone con disabilità;
• nuove unità residenziali di almeno 45 mq;
• nuove unità non residenziali compatibili con la zona.

La disciplina ammette anche mutamenti di destinazione d’uso senza nuovi volumi o superfici utili, entro limiti massimi differenziati e nel rispetto della normativa sismica, energetica, urbanistica e condominiale. In zone E è consentito il cambio verso la residenza solo se l’edificio è già in parte legittimamente residenziale; per depositi e annessi agricoli in disuso è ammesso il recupero a residenza fino a 100 mq senza aumenti volumetrici; per edifici esistenti nelle zone E sono ammessi mutamenti fino a 300 mq per usi artigianali e commerciali. È inoltre previsto il riuso volumetrico di “piani intermedi” in casi di terreni acclivi e il cambio di destinazione per funzioni di servizio pubblico dismesse in edifici privati, senza incremento di superficie utile lorda.

Divieti, esclusioni e poteri comunali

Gli interventi straordinari e i programmi di riqualificazione non sono ammessi:

• nei centri storici e tessuti di antica formazione (zone A);
• nei tessuti consolidati sature o di valore storico, culturale o architettonico (zone B sature), salvo specifici recuperi senza modifiche sostanziali e, in alcuni casi, senza modifica della sagoma;
• su edifici abusivi, beni culturali, aree a vincolo di inedificabilità assoluta, aree dichiarate intrasformabili, aree di particolare pregio naturalistico-paesaggistico e aree a rischio idrogeologico o idraulico.

I Comuni possono, entro 90 giorni dall’entrata in vigore, perimetrare ulteriori aree escluse per ragioni urbanistiche, edilizie o paesaggistiche. Possono anche individuare limitate parti del territorio in cui non si applicano i divieti e il limite temporale per alcuni interventi, con parere vincolante della Regione entro 30 giorni. In alcuni casi la legge ammette il superamento degli standards tramite corresponsione di somme commisurate al costo di acquisizione e realizzazione di aree equivalenti.

Titoli abilitativi, controlli e sanzioni

Gli interventi sono realizzabili tramite SCIA o DIA secondo la disciplina statale richiamata; per alcune ristrutturazioni con aumento di superfici è ammesso anche il permesso di costruire. Il deposito dei calcoli strutturali può avvenire 30 giorni prima dell’inizio dei lavori, dopo l’assenso urbanistico. Il miglioramento energetico deve essere documentato dal professionista e, a fine lavori, va allegata l’attestazione di qualificazione energetica. I Comuni effettuano verifiche sugli interventi che hanno consentito l’accesso alle premialità. Le difformità rispetto al progetto e ai documenti asseverati comportano l’applicazione delle sanzioni del DPR 380/2001. In casi di parziale difformità, il Comune può consentire il solo completamento funzionale per agibilità o abitabilità al ricorrere di specifiche condizioni.

Oneri economici e contributo di costruzione

Per gli interventi disciplinati dalla legge è dovuto il contributo di costruzione, salvo i casi di esenzione previsti dalla normativa vigente. I Comuni possono deliberare riduzioni del contributo per incentivare gli interventi.

Validità temporale e regime transitorio

La disciplina originaria aveva una validità temporale fino al 31 dicembre 2018; tale previsione è poi stata abrogata. Restano fatti salvi i procedimenti in corso al 31 dicembre 2011 e quelli ancora in definizione alla data di entrata in vigore della legge. Nel testo coordinato permangono varie modifiche e ampliamenti successivi, ma l’impianto generale riguarda una disciplina ormai storicamente collegata a specifici interventi e a finestre applicative transitorie.

Obblighi generali

Tutti gli interventi devono rispettare la normativa vigente in materia di rapporti di lavoro, sicurezza nei cantieri e adempimenti previdenziali e assistenziali.