Cassazione Civile, Sentenza n. 19995/2026 del 15/06/2026

Esito

La controversia

Il ricorrente impugnava le delibere assembleari del condominio che: 1) approvarono la realizzazione di un nuovo impianto per l'acqua potabile e il suo trasferimento gratuito al Comune di Pula; 2) approvarono preventivi di spesa per illuminazione di strade comunali e riparazione di impianti elettrici; 3) approvarono lavori di messa in sicurezza delle strade interne. Murru sosteneva la nullità delle delibere per mancata unanimità trattandosi di decisioni che incidono su diritti individuali e, soprattutto, contestava di essere tenuto ad obbligazioni "propter rem" derivanti dalla convenzione di lottizzazione del 1977 (art. 28 legge n. 1150/1942): affermava di non essere subentrato in tali obblighi perché aveva acquistato dopo la convenzione, senza specifiche pattuizioni e senza che fosse stato effettuato il collaudo delle opere urbanizzative, non potendosi trasferire al compratore obblighi della società lottizzante senza diritto di regresso specifico.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto i motivi che chiedevano l'esenzione del ricorrente dall'obbligo "propter rem" (secondo, terzo e quarto motivo), confermando che il compratore, avendo nell'atto d'acquisto richiamato il regolamento condominiale, si era obbligato a contribuire secondo le quote millesimali e poteva essere considerato tenuto ad obbligazioni connesse alle aree soggette a comunione non trasferite al Comune (anche perché il collaudo delle opere non risultava intervenuto). Tuttavia la Corte ha accolto il quinto motivo relativo alle spese per l'illuminazione delle strade pubbliche: ha ritenuto che non sia automaticamente legittimo gravare i condomini di costi relativi a un impianto che serve una strada pubblica esterna al complesso, salvo accertamento specifico che la strada sia di fatto di "uso comune" esclusivo dei condomini. Per questo punto la sentenza della Corte d'appello è stata cassata e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Cagliari (altra composizione) per nuovo esame alla luce del principio di diritto enunciato. Le altre conclusioni di merito (in particolare la legittimazione a gravare Murru per l'impianto idrico e per opere di manutenzione non eccessivamente gravose) sono state sostanzialmente confermate. La Corte ha regolato altresì le spese del grado di legittimità con rinvio per la determinazione complessiva.

Norme richiamate

• legge n. 1150/1942

  L'art. 28 è stato invocato rispetto alle obbligazioni derivanti dalla convenzione di lottizzazione: la Corte ha ritenuto che l'obbligazione "propter rem" può gravare sui successori dell'originario lottizzante se ciò emerge dalla titolarità delle aree e dagli obblighi risultanti dal regolamento/atto d'acquisto; l'art. 17 è richiamato in relazione all'idea di rinnovo o aggiornamento della convenzione, ma la Corte non ha esteso automaticamente alcun potere rinnovativo.

• codice civile

  art. 1102, art. 1104, art. 1105, art. 1106 co. 2, art. 1108, art. 1140, art. 1299

  Norme sul condominio e sulla comunione (artt. 1102 e ss.) sono state utilizzate per valutare la natura dell'uso comune e la legittimità delle delibere assembleari; l'art. 1299 è richiamato nella discussione circa l'esistenza di azioni di regresso tra diversi debitori/obbligati.

• codice di procedura civile

  art. 360 co. 1 n. 3, art. 374, art. 378

  Art. 360 n. 3 invocato per i motivi di cassazione per violazione di legge; art. 374 utilizzato per rimessione alle Sezioni Unite; art. 378 riguarda la requisitoria del P.M. La Sezioni Unite hanno dichiarato inammissibile la questione di giurisdizione perché il giudice di merito l'aveva implicitamente risolta e le parti avevano acquiescito (formazione del giudicato).

• regolamento contrattuale condominiale

  art. 3 (richiamo nell'atto di acquisto e obbligo di contribuzione millesimale)

  Il richiamo al regolamento nell'atto d'acquisto è stato ritenuto idoneo, in assenza di specifiche pattuizioni contrarie, a vincolare il compratore all'obbligo di contribuire alle spese di conservazione e manutenzione delle parti e dei manufatti di proprietà e d'uso comune; tuttavia non può automaticamente estendere l'onere a opere che servono una strada pubblica esterna salvo che venga accertato un uso comune qualificato.

Massime di principio

• Un acquirente che abbia richiamato nel proprio atto d'acquisto il regolamento contrattuale del complesso può essere tenuto, "propter rem", a obbligazioni inerenti la conservazione e manutenzione delle parti comuni o di uso comune, anche se non era parte della convenzione originaria, salvo prova contraria o pattuizioni specifiche.
• Le obbligazioni derivanti da una convenzione di lottizzazione non si trasferiscono automaticamente al Comune prima del collaudo delle opere: l'effetto traslativo previsto dalla convenzione si realizza con il positivo collaudo delle opere.
• Non è lecito imporre ai condomini, sulla base di un generico richiamo regolamentare, oneri relativi a opere che servono infrastrutture pubbliche esterne (es. illuminazione di strada pubblica) senza un accertamento specifico che tali opere abbiano natura di "uso comune" esclusivo o prevalente dei condomini; il giudice del merito deve valutare la funzione effettiva della strada e l'effettivo carattere di servizio esclusivo ai condomini.
• Le questioni di interpretazione negoziale (volontà delle parti nell'atto di acquisto o nel regolamento) sono accertamenti di merito riservati al giudice di merito e sono sindacabili in Cassazione solo se si denuncia e si dimostra la violazione dei canoni legali d'interpretazione (artt. 1362 ss. c.c.) o vizi di motivazione.
• La questione di giurisdizione (giudice ordinario vs giudice amministrativo) può essere dichiarata inammissibile in Cassazione se il giudice di merito ha implicitamente affermato la propria giurisdizione e le parti hanno acquiescito, formando così giudicato sulla competenza.