Cassazione Civile, Ordinanza n. 05843/2024 del 05/03/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita di un fabbricato urbano sito in Porto Sant’Elpidio. La promissaria acquirente aveva versato complessivamente 50.000 euro, di cui 10.000 a titolo di caparra e 40.000 a titolo di acconto, sulla base dell’impegno del promittente venditore a garantire che l’immobile fosse libero da vincoli e privilegi e a curare, prima del rogito, la cancellazione di un’ipoteca giudiziale mediante notaio incaricato. Il Tribunale aveva respinto la domanda di risoluzione per inadempimento proposta dall’acquirente; la Corte d’appello aveva invece dichiarato la risoluzione del preliminare, condannando il venditore alla restituzione delle somme ricevute e al pagamento di una penale di 50.000 euro. Il venditore ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) violazione dell’art. 116 c.p.c. e nullità della sentenza per avere la Corte territoriale ritenuto non dimostrato l’incarico al notaio, nonostante la clausola contrattuale sull’avvenuta o in corso cancellazione del vincolo; 2) violazione dell’art. 1453 c.c., deducendo che la mancata comparizione davanti al notaio sarebbe dipesa dal fatto che la promissaria acquirente non disponeva del prezzo residuo in contanti; 3) violazione dell’art. 1455 c.c., contestando che l’inadempimento a lui ascritto fosse di gravità tale da giustificare la risoluzione, senza adeguata valutazione comparativa delle condotte di entrambe le parti; 4) violazione degli artt. 1384 e 1385 c.c., sostenendo che non ricorressero i presupposti per la penale e per la restituzione della caparra e dell’acconto. La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibile il primo motivo, infondato il secondo, fondato il terzo e assorbito il quarto.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo, ha rigettato il secondo, ha accolto il terzo e ha dichiarato assorbito il quarto. La sentenza d’appello è stata cassata in relazione al motivo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte d’appello di Ancona, in diversa composizione, affinché riesamini la vicenda verificando correttamente la gravità dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c., tenendo conto di tutte le circostanze oggettive e soggettive rilevanti.

Norme richiamate

• art. 116 c.p.c.

  La censura per violazione della norma è ammissibile solo se si deduce che il giudice abbia attribuito alla prova un diverso valore da quello consentito dal suo prudente apprezzamento o da una specifica regola legale di valutazione; non è invece consentito lamentare una mera cattiva valutazione del materiale probatorio.

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  È richiamato come vizio processuale dedotto a sostegno della censura sulla pretesa omissione di pronuncia e nullità della sentenza.

• art. 1453 c.c.

  È evocato dal ricorrente per contestare la risoluzione per inadempimento, ma la Corte ritiene infondata la doglianza perché la diversa ricostruzione dei fatti proposta in ricorso non supera il limite del sindacato di legittimità.

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell’inadempimento va valutata in rapporto all’interesse della parte adempiente alla regolare esecuzione del contratto, considerando tutte le circostanze oggettive e soggettive idonee a mostrare l’alterazione dell’equilibrio contrattuale.

• art. 1384 c.c.

  È richiamato nella doglianza sulla penale, ma la relativa questione resta assorbita dall’accoglimento del motivo sulla gravità dell’inadempimento.

• art. 1385 c.c.

  È richiamato nella doglianza sulla caparra confirmatoria e sulla restituzione delle somme versate, ma la questione è assorbita.

• art. 378 c.p.c.

  Le parti hanno depositato memoria in prossimità dell’udienza camerale.

• art. 2932 c.c.

  Non è richiamato espressamente nel testo decisorio, ma la vicenda riguarda un preliminare di vendita immobiliare; tuttavia dal testo non emerge una sua applicazione diretta, quindi non viene considerato ai fini della ratio.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, la denuncia di violazione dell’art. 116 c.p.c. è ammissibile solo se si allega l’adozione di un criterio di valutazione della prova diverso da quello legale o dal prudente apprezzamento, non quando si chieda soltanto una diversa lettura del materiale istruttorio.
• La valutazione della prova e la ricostruzione del fatto sono riservate al giudice di merito; in cassazione non è consentita una mera richiesta di rivalutazione delle risultanze probatorie.
• Ai fini della risoluzione per inadempimento, la gravità ex art. 1455 c.c. deve essere misurata sull’interesse concreto della parte alla regolare esecuzione del contratto e sulla complessiva alterazione dell’equilibrio contrattuale, non sulla sola convenienza della domanda di risoluzione.
• Quando il giudice di merito afferma la gravità dell’inadempimento senza esplicitare una effettiva comparazione delle condotte e delle circostanze rilevanti, la motivazione è censurabile in cassazione.
• Le questioni relative agli effetti della risoluzione sul regime di caparra, acconto e penale restano assorbite se viene cassata la decisione che aveva ritenuto sussistente il presupposto della risoluzione stessa.

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