Sentenza del 18/04/2019 n. 487 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

La contribuente contestava l'imponibilità dei terreni come aree edificabili, sostenendo che, pur essendo inseriti nel P.R.G. in ambito D.3.1, erano soggetti a rilevanti limitazioni concrete: rischio idraulico ed esondabilità, ubicazione nella Fascia A, necessità di interventi di messa in sicurezza previsti dal piano di bacino e, per uno dei mappali, servitù di metanodotto con gravi oneri per eventuali edificazioni. La contribuente chiedeva quindi di escludere l'IMU o, comunque, di considerare la ridotta effettiva capacità edificatoria.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale aveva inizialmente respinto il ricorso. In appello, la Commissione Tributaria Regionale ha riconosciuto che l'inserimento dei terreni nel P.R.G. ne comporta, in linea generale, l'imponibilità IMU anche senza un'immediata possibilità di edificazione. Tuttavia, ha ritenuto necessario valorizzare le concrete e rilevanti limitazioni urbanistiche, idrauliche e proprietarie documentate dalla perizia giurata, non contestata specificamente dal Comune. L'appello è stato quindi accolto parzialmente: l'IMU è stata confermata, ma con una riduzione del 70%, applicando il tributo nella misura del 30% del valore, in ragione della diminuita potenzialità edificatoria. Le spese di giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• Costituzione, articolo 53

  Tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva.

  Il principio di capacità contributiva impone che la tassazione tenga conto non solo della qualificazione formale del terreno come edificabile, ma anche della sua concreta e significativamente ridotta capacità di sfruttamento economico. Per questo il giudice ha ritenuto proporzionata una riduzione dell'imposta.

• Normativa IMU sulla qualificazione delle aree edificabili

  L'inserimento di un terreno nel P.R.G. come area edificabile è sufficiente, in linea generale, a determinarne l'imponibilità IMU, anche se l'edificazione non è immediatamente possibile. Tuttavia, le concrete limitazioni all'edificabilità possono incidere sulla determinazione del valore imponibile e giustificare una riduzione dell'imposta.

Massime di principio

• Un terreno formalmente edificabile secondo il P.R.G. può restare soggetto a IMU anche se non è ancora concretamente edificabile; la mera impossibilità temporanea di costruire non esclude automaticamente l'imposta.
• Vincoli idrogeologici, rischio di esondazione, mancata realizzazione di opere pubbliche indispensabili e servitù che rendano onerosa o fortemente limitata l'edificazione possono ridurre il valore venale e quindi la base imponibile IMU.
• La riduzione non opera automaticamente: deve essere dimostrata con elementi tecnici concreti, come perizie, strumenti urbanistici, piani di bacino, vincoli e documentazione sulle opere necessarie.
• Una perizia di parte specifica e dettagliata, se non contestata puntualmente dall'amministrazione, può costituire un elemento probatorio rilevante per dimostrare la diminuita potenzialità edificatoria.
• La misura della riduzione dipende dalle circostanze del caso concreto e deve riflettere la reale incidenza dei vincoli sul valore del terreno; la sentenza non stabilisce una percentuale generalizzabile per ogni area soggetta a vincoli.
• Per contestare un accertamento IMU è opportuno distinguere tra esclusione totale dell'imponibilità, normalmente difficile quando il terreno è qualificato edificabile dal P.R.G., e riduzione del valore imponibile per diminuita capacità edificatoria, generalmente più coerente con questo orientamento.