Sentenza n. 6228/2026 - Napoli, Sezione 4

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato la sanzione irrogata ai sensi dell’art. 6-bis d.P.R. 380/2001, contestando il presupposto fattuale dell’intervento edilizio non comunicato e deducendo difetto di istruttoria e di motivazione. Ha sostenuto che la suddivisione materiale dei locali fosse preesistente e che nel 2010 fosse stato effettuato soltanto l’aggiornamento catastale, non la realizzazione del frazionamento edilizio. A sostegno ha richiamato la planimetria catastale di primo impianto del 1956, gli atti notarili del 1954 e del 1963, una locazione del 1984 e la delibera condominiale del 9 dicembre 2010, relativa all’accatastamento dei cantinati comuni in vista degli obblighi fiscali. Ha inoltre contestato che la sentenza della Cassazione del 1976, allegata alle segnalazioni che avevano dato impulso ai sopralluoghi comunali, accertasse la consistenza materiale del locale: secondo il ricorrente, essa riportava sul punto soltanto un’allegazione di parte, estranea al thema decidendum.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso e annullato la determinazione sanzionatoria. Ha chiarito che il frazionamento edilizio, consistente nella trasformazione materiale e funzionale dell’immobile in più unità autonome, è distinto dal frazionamento catastale, che identifica e rappresenta le unità ai fini fiscali e non ha efficacia costitutiva o abilitativa urbanistico-edilizia. La variazione catastale del 2010, pertanto, non provava di per sé che le opere materiali fossero state realizzate in quell’anno. Il compendio documentale prodotto dal ricorrente, considerato nel suo insieme, era idoneo a dimostrare la preesistente articolazione dei locali; la delibera condominiale del 2010 e il richiamo alla normativa fiscale deponevano per una finalità ricognitiva e di aggiornamento catastale. La sentenza della Cassazione del 1976 non comprovava la consistenza del locale, poiché la dimensione indicata era un’allegazione del ricorrente in quel giudizio, non un fatto accertato dalla Corte. Il Comune non aveva svolto una verifica autonoma e puntuale delle segnalazioni private, provenienti da una disputa condominiale, né aveva adeguatamente accertato l’epoca delle opere; il progetto allegato alla licenza edilizia originaria non era stato prodotto, mentre il diniego di accesso a quel documento non era stato impugnato. Il TAR ha ritenuto assolto, alla luce del principio di vicinanza della prova temperato secondo ragionevolezza, l’onere probatorio del privato. Spese a carico del Comune, liquidate in euro 2.500,00 oltre accessori e rimborso del contributo unificato, se versato.

Norme richiamate

• art. 6-bis d.P.R. 380/2001

  Non è, pertanto, in discussione la qualificazione giuridica dell’intervento di frazionamento di un’unità immobiliare in più unità autonome, riconducibile, qualora non interessi le parti strutturali dell’edificio, al regime della CILA di cui all’art. 6-bis citato in quanto attività edilizia residuale, rispetto ad interventi riconducibili all’edilizia libera (art. 6), al permesso di costruire (art. 10) o alla SCIA (art. 22, a contrario, T.A.R. Campania, Napoli, sez. III, 26 maggio 2025, n. 3999).

  Il frazionamento di un’unità immobiliare in più unità autonome, se non interessa le parti strutturali dell’edificio, è riconducibile al regime della CILA come attività edilizia residuale.

• art. 9-bis d.P.R. 380/2001

  Alla luce della documentazione versata in giudizio, deve pertanto ritenersi assolto l’onere probatorio che l’art. 9-bis del d.P.R. 380/2001 pone a carico del privato, in ordine alla originaria articolazione delle cantine, dovendo tale onere essere letto alla luce di "un temperamento secondo ragionevolezza”.

  L’onere del privato di provare l’epoca e la consistenza dell’intervento va applicato con ragionevolezza, valorizzando il complesso degli elementi documentali e le incertezze istruttorie imputabili all’amministrazione.

• artt. 64 e 65 c.p.a.

  Alla luce della documentazione acquisita in giudizio e dei criteri probatori desumibili, in generale, dagli artt. 64 e 65 c.p.a. e, nello specifico, in relazione allo “stato legittimo dell’immobile” dall’art. 9-bis del d.P.R. 380/2001, deve ritenersi condivisibile la censura spiegata da parte ricorrente di difetto di istruttoria e di motivazione.

  I criteri probatori processuali, applicati unitamente alla disciplina dello stato legittimo dell’immobile, consentono di valutare il materiale acquisito e di ravvisare il difetto di istruttoria e motivazione quando l’amministrazione non abbia adeguatamente accertato i fatti.

• art. 19, comma 8, l. 122/2010

  Tale riferimento consente di ricondurre l’operazione catastale all’adempimento agli incombenti obblighi di dichiarazione e aggiornamento previsti dalla normativa fiscale, di imminente scadenza, proprio a dicembre dello stesso anno (la disposizione del d.l. 31 maggio 2010, n. 78, convertito dalla legge 30 luglio 2010, n. 122 prevedeva, entro il 31 dicembre 2010, l’obbligo di dichiarazione catastale, a fini fiscali, per determinate categorie di immobili non ancora dichiarati in catasto), piuttosto che all’esecuzione di interventi di trasformazione edilizia con interventi materiali.

  Il richiamo nella delibera condominiale alla disposizione fiscale, insieme alla coincidenza con la scadenza del 31 dicembre 2010, è elemento che sostiene la natura ricognitiva e fiscale dell’accatastamento, non la prova di opere edilizie materiali realizzate in quell’anno.

Massime di principio

• Il frazionamento edilizio, che comporta una trasformazione materiale e funzionale dell’immobile in più unità autonome, è distinto dal frazionamento catastale, che riguarda l’identificazione e la rappresentazione delle unità ai fini fiscali; la variazione catastale, da sola, non prova né costituisce l’esecuzione di opere edilizie in quel momento e non ha efficacia abilitativa urbanistico-edilizia.
• Quando l’amministrazione sanziona un intervento edilizio non comunicato, deve accertare adeguatamente l’esistenza e l’epoca delle opere materiali; non può assumere una variazione catastale come prova sufficiente del frazionamento edilizio né recepire automaticamente le allegazioni contenute in segnalazioni private, specie se originate da controversie condominiali.
• L’onere del privato di provare l’epoca e la consistenza delle opere, fondato sul principio di vicinanza della prova, va temperato secondo ragionevolezza quando il privato adduca elementi documentali rilevanti e l’amministrazione non li esamini adeguatamente o permangano incertezze sulla data dell’intervento; la ricostruzione può basarsi anche su presunzioni tratte da un complesso di dati documentali e da criteri di comune esperienza.

Come è indicizzato