Cassazione Civile, Sentenza n. 16630/2026 del 27/05/2026

Esito

La controversia

Controversia nata dalla compravendita di una villetta (rogito 5/9/2008). I compratori (Galanzino e Guaraldo) avevano citato in giudizio i venditori (Coluccio e Arena) per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dal mancato rilascio, a cura dei venditori, del certificato di agibilità/abitabilità: in particolare il rimborso dei costi sostenuti per ottenere il certificato (e, in primo grado, anche interessi passivi mutuo). Il Tribunale di Alessandria ha riconosciuto parzialmente il danno e liquidato somme a titolo di rimborso delle spese per ottenere il certificato. I venditori hanno appellato sostenendo (i) che la domanda fosse ultra petita perché mirava al risarcimento e non al rimborso, (ii) che il loro obbligo fosse solo di mezzi (non di risultato) o condizionato e che, comunque, gli acquirenti avrebbero ostacolato l'adempimento. La Corte d'appello di Torino ha rigettato l'appello, ritenendo che: il mancato rilascio del certificato cagiona un danno emergente e che il rimborso delle spese per ottenerlo rientra nel risarcimento; i venditori non avevano dimostrato di essersi attivati con diligenza (non indicazione del tecnico, risposte generiche e mancata prova di iniziative concrete), pertanto non risultava esente da responsabilità; infine, la mera disponibilità dichiarata dai venditori non era un'offerta seria e tempestiva. I venditori hanno proposto ricorso per cassazione con quattro motivi.

La decisione

La Corte Suprema di Cassazione ha respinto il ricorso e confermato la sentenza della Corte d'appello. Ha ritenuto infondati i motivi di nullità e di violazione di norme contrattuali e civili: ha condiviso che il mancato rilascio del certificato poteva essere risarcito anche con il rimborso delle spese sostenute dagli acquirenti per ottenerlo e che i venditori non avevano provato di aver adottato effettive e concrete iniziative diligenziali per ottenere il certificato. Il ricorso è stato rigettato come inammissibile ove rilevata la doppia conforme; la Corte ha condannato i ricorrenti (Coluccio e Arena) in solido al pagamento delle spese di lite in favore dei controricorrenti (Galanzino e Guaraldo), liquidate in complessivi euro 3.600,00 oltre esborsi e oneri di legge, e ha dato atto dell'eventualità del versamento aggiuntivo del contributo unificato previsto dal DPR n.115/2002.

Norme richiamate

• Codice civile - art. 1218

  Principio generale sulla responsabilità per l'inadempimento: la Corte lo richiama per valutare l'insussistenza dell'adempimento diligente da parte dei venditori e il conseguente diritto al risarcimento.

• Codice civile - art. 1322

  Riferimento al principio di autonomia negoziale: i ricorrenti sostenevano diversa qualificazione obbligatoria (obbligazione di mezzi/condizionata), ma la Corte ha ritenuto irrilevante la mera qualificazione formale se manca la prova di diligenza concreta.

• Codice civile - art. 1477

  Norma che disciplina l'obbligo di consegna nel contratto di vendita: la Corte ha affermato che l'obbligo del venditore di consegnare i documenti inerenti l'uso della cosa include l'obbligo di attivarsi per farli ottenere.

• Codice di procedura civile - art. 360, primo comma, n. 3 e n. 4

  Norme di legittimità usate per inquadrare i motivi di cassazione (violazione di norme e vizio di motivazione); la Corte le valuta e dichiara i motivi in parte infondati o inammissibili.

• Codice di procedura civile - art. 348-ter (ora art. 360, comma 4)

  Richiamata la nozione di doppia conforme: la Corte ha dichiarato inammissibile motivo basato su fatto congruamente deciso nei due gradi di merito con le stesse ragioni.

• Codice civile - artt. 1175 e 1375

  Principi di diligenza e buona fede contrattuale: la Corte ha ricordato che, per essere esentati da responsabilità, i venditori dovevano provare di aver agito con la diligenza richiesta dalla natura dell'obbligo.

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - art. 13, comma 1-quater

  Norma sul contributo unificato: la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per un ulteriore versamento del contributo unificato da parte dei ricorrenti, se dovuto.

• Codice civile - art. 17562/2005 (giurisprudenza citata)

  La sentenza richiama principi giurisprudenziali che riconoscono il rimborso delle spese sostenute per rendere la cosa conforme al contratto come componente del danno da inadempimento.

Massime di principio

• Il mancato rilascio, a cura del venditore, del certificato di abitabilità/agibilità può costituire fonte di danno risarcibile e include il rimborso delle spese che l'acquirente abbia sostenuto per ottenerlo.
• La qualificazione dell'obbligazione (mezzi vs risultato) non esonera il debitore dall'onere di provare di essersi attivato con diligenza concreta; l'assenza di iniziative effettive comporta responsabilità.
• Per essere esentato, il venditore deve provare di aver adottato iniziative chiare, concrete e tempestive (es. nomina di tecnico, comunicazione dei termini e delle modalità), non basta una dichiarazione generica di disponibilità.
• Se i giudici di primo e secondo grado si conformano sulle stesse ragioni fattuali, la Cassazione non riesamina i fatti (istituto della doppia conforme): è quindi cruciale produrre e documentare elementi fattuali distintivi già nei gradi inferiori.
• Gli acquirenti che intendono tutelarsi dovrebbero richiedere formalmente l'adempimento con termini precisi e conservare le comunicazioni; i venditori dovrebbero documentare tempestivamente le iniziative compiute per ottenere le autorizzazioni per potersi esonerare dalla responsabilità.