Risoluzione n. 154 del 19/12/2017

Agevolazione "prima casa" per acquisto di immobile da accorpare a preposseduti

La risoluzione esamina la possibilità di applicare nuovamente l’agevolazione fiscale per l’acquisto della "prima casa" quando il nuovo immobile viene acquistato per essere accorpato ad altre unità già possedute. Il chiarimento riguarda un caso in cui la contribuente intende ampliare la propria abitazione mediante fusione di tre appartamenti nello stesso edificio.

Fattispecie rappresentata

La contribuente dichiara di essere proprietaria di due appartamenti siti nello stesso immobile a Torino:

• un’abitazione al secondo piano, acquistata il 17 luglio 1997 con agevolazione "prima casa";
• un’abitazione al terzo piano, acquistata il 28 luglio 2015 senza agevolazioni fiscali.

La stessa intende acquistare un’ulteriore abitazione, sempre nello stesso immobile, ubicata al terzo piano e contigua all’altro appartamento del terzo piano, nonché sovrastante l’appartamento del secondo piano. L’intenzione è di procedere successivamente alla unificazione, anche catastale, delle tre abitazioni in un’unica unità immobiliare, che non rientrerebbe nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

Quesito posto

L’istante chiede se, in sede di acquisto del nuovo immobile, possa richiedere nuovamente le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della "prima casa" dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986.

Tesi della contribuente

La contribuente sostiene che il nuovo acquisto dovrebbe beneficiare dell’agevolazione, richiamando la circolare 12 agosto 2005, n. 38, con cui l’Amministrazione finanziaria ha ammesso il beneficio per l’acquisto di un alloggio contiguo a quello già posseduto e acquistato con agevolazione, a condizione che le due unità vengano fuse in una sola.

Secondo l’istante, la medesima logica dovrebbe valere anche nel caso in esame, nonostante l’accorpamento riguardi tre appartamenti e uno degli immobili preposseduti sia stato acquistato senza fruire dell’agevolazione, poiché l’operazione si configura comunque come ampliamento dell’abitazione.

Quadro normativo richiamato

L’Agenzia ricorda che le condizioni per l’agevolazione "prima casa" sono contenute nella nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR. In base a tale disciplina, il beneficio spetta per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazioni, escluse quelle di categoria A/1, A/8 e A/9, a condizione che:

• l’immobile sia situato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o la stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto, oppure nel Comune in cui svolge la propria attività;
• nell’atto l’acquirente dichiari di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa di abitazione nel Comune in cui si trova l’immobile;
• nell’atto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote e anche in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni dal medesimo soggetto o dal coniuge.

Sono quindi ostative alla fruizione del beneficio, tra l’altro, la titolarità di altra casa nello stesso Comune o di altra casa acquistata con agevolazioni, a prescindere dal luogo in cui essa si trovi.

Orientamenti di prassi richiamati

La risoluzione richiama precedenti chiarimenti dell’Amministrazione finanziaria sull’acquisto di immobili da accorpare:

• con la circolare 12 agosto 2005, n. 38, è stato chiarito che l’agevolazione si applica anche all’acquisto del nuovo immobile da unire ad altro già posseduto, purché l’abitazione risultante dalla fusione conservi le caratteristiche di "non lusso"; tale requisito, dopo le modifiche normative intervenute, si traduce nella necessità che l’unità risultante non sia classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9;
• con la risoluzione 4 giugno 2009, n. 142, è stata riconosciuta la possibilità di fruire del beneficio anche per l’acquisto di un immobile da accorpare a un alloggio acquistato senza agevolazioni, in quanto tali agevolazioni non erano previste dalla normativa vigente al momento del precedente trasferimento;
• con la circolare 7 giugno 2010, n. 31, il beneficio è stato riconosciuto anche quando il contribuente non aveva fruito dell’agevolazione sull’abitazione da ampliare perché, al momento dell’atto precedente, era già titolare di altro immobile acquistato con agevolazioni.

Valutazione dell’Agenzia

L’Agenzia ritiene che i principi già affermati nei precedenti documenti di prassi consentano di riconoscere l’agevolazione anche nel caso prospettato.

Non rileva in senso ostativo il fatto che uno degli immobili preposseduti sia stato acquistato senza agevolazioni, poiché, al momento di quel trasferimento, la contribuente era già titolare di altro immobile agevolato e quindi non avrebbe potuto comunque beneficiare del regime di favore. Inoltre, trattandosi di immobile non contiguo a quello preposseduto, era anche esclusa la possibilità di applicare i chiarimenti riferiti agli immobili contigui.

Conclusione

L’Agenzia conclude che la contribuente può fruire delle agevolazioni "prima casa" per l’acquisto del nuovo immobile, a condizione che:

• si proceda alla fusione delle tre unità immobiliari;
• l’abitazione risultante dalla fusione non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

La risoluzione conferma quindi che, in presenza di un’operazione unitaria di accorpamento e in assenza delle categorie catastali escluse, il beneficio spetta anche se uno degli immobili già posseduti non era stato a suo tempo acquistato con agevolazione.