L.R. Lazio 12/2025

Semplificazioni e misure incentivanti per il governo del territorio nel Lazio

La legge regionale del Lazio n. 12 del 2025 interviene in modo esteso sulla disciplina urbanistico-edilizia, paesaggistica e su diversi settori collegati, con l’obiettivo di favorire rigenerazione urbana, recupero del patrimonio edilizio esistente, semplificazione procedurale e nuove forme di valorizzazione immobiliare.

Rigenerazione urbana, recupero edilizio e cambi di destinazione d’uso

La legge modifica in profondità la disciplina regionale sulla rigenerazione urbana e sul recupero edilizio, ampliando le possibilità di intervento ma anche introducendo limiti, condizioni e poteri di delimitazione comunale.

Tra le principali novità:

• vengono ridefinite le aree e le porzioni di territorio considerate “urbanizzate” ai fini degli interventi;
• gli interventi sono consentiti, in determinati casi, anche in aree naturali protette, nei limiti del piano di gestione o della disciplina regionale di tutela;
• i comuni possono individuare, con deliberazione consiliare, porzioni di territorio o immobili nei quali escludere o limitare gli interventi, per ragioni storico-artistiche, paesaggistiche, urbanistiche, geomorfologiche, ambientali o architettoniche;
• per alcuni comuni sono previsti termini differenziati per l’adozione di tali deliberazioni, collegati alla popolazione residente.

La disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso viene ampliata: i comuni possono, entro il 31 dicembre 2025, prevedere l’ammissibilità di interventi di ristrutturazione, anche con demolizione e ricostruzione, su singoli edifici o su almeno il 60% degli edifici interessati, fino a 15.000 mq di superficie lorda complessiva. In mancanza della deliberazione comunale, si applica una disciplina diretta più limitata per edifici entro soglie dimensionali differenziate per popolazione comunale.

È inoltre introdotta la possibilità di delocalizzazione totale degli edifici da ambiti con vincoli o criticità verso aree trasformabili, con premialità volumetriche fino al 40%, aumentabili di un ulteriore 5% in caso di cessione gratuita dell’area al comune.

Incrementi volumetrici, demolizione e ricostruzione, recupero pertinenze

La legge amplia gli incrementi consentiti per ristrutturazione edilizia e demolizione/ricostruzione:

• fino al 20% per la ristrutturazione di singoli edifici, con limiti specifici per i produttivi;
• fino al 40% per demolizione e ricostruzione, con limiti diversi per gli edifici produttivi;
• recupero di superfici o volumi accessori e pertinenziali fino al 20% e comunque non oltre 100 mq.

Gli interventi possono comportare anche mutamenti di destinazione d’uso tra categorie funzionali ammesse, nel rispetto delle condizioni fissate dalla legge. Sono inoltre previsti meccanismi di esclusione o limitazione da parte dei comuni tramite deliberazione, con regole speciali per alcuni territori e una disciplina transitoria per i procedimenti già avviati o per comuni con competenze già conferite.

Cinema, teatri e centri culturali polifunzionali

La legge introduce una disciplina specifica per immobili destinati ad attività cinematografiche, teatrali e culturali, in parte coordinata con la normativa sul commercio.

Per tali immobili:

• è consentita la rifunzionalizzazione con inserimento di funzioni complementari, anche commerciali, fino al 50% della superficie di progetto, salvo accordo di programma;
• sono ammessi interventi di ristrutturazione o demolizione e ricostruzione con incrementi volumetrici fino al 15% o al 30%, a seconda dei casi;
• si conferma la possibilità di nuove sale cinematografiche, teatri e centri culturali polifunzionali, con specifiche condizioni di destinazione delle superfici incrementali.

La legge chiarisce anche che il limite del 30% di superficie destinabile ad attività commerciali vale solo per gli interventi realizzati ai sensi della disciplina regionale sulla rigenerazione urbana, e non come limite generale alla modifica della destinazione d’uso degli edifici.

Piano del patrimonio immobiliare pubblico e varianti urbanistiche per opere pubbliche e PNRR/PNC

Per le deliberazioni di ricognizione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, la legge distingue tre casi:

• sola modifica di destinazione d’uso urbanistica: approvazione consiliare con effetto automatico di variante;
• mutamento d’uso con ampliamenti entro il 20%: procedura semplificata con tempi dimezzati;
• mutamento d’uso di aree o ampliamenti oltre il 20%: procedura ordinaria con tempi ridotti alla metà.

Per le opere pubbliche o di pubblica utilità connesse a PNRR o PNC, la legge disciplina una procedura accelerata di variante urbanistica basata sulla conferenza di servizi, con pubblicazione dell’avviso sul BUR, termine di 20 giorni per osservazioni e approvazione finale che produce variante urbanistica. La medesima procedura è estesa anche ad altri interventi pubblici o di interesse pubblico.

Coordinamento tra VIA e VAS

Quando un progetto sottoposto a VIA richiede anche una variante urbanistica, l’autorità VAS partecipa alla procedura di VIA per assicurare che la valutazione consideri anche gli effetti ambientali della modifica di piano. La Giunta regionale deve definire entro 60 giorni le modalità operative di coordinamento tra VIA e VAS.

Paesaggio e aree naturali protette

La legge amplia il novero degli atti e interventi per i quali i comuni esercitano funzioni in materia paesaggistica, includendo numerose ipotesi di installazione o realizzazione di manufatti e impianti oltre i limiti del regime semplificato statale.

In materia di aree naturali protette, gli interventi di rigenerazione e recupero edilizio sono ammessi in aree urbanizzate o antropizzate, con condizioni stringenti:

• l’intervento deve avvenire in aree già antropizzate;
• deve essere previsto da piani di gestione o dalla legge regionale;
• le aree devono essere confinanti per almeno due terzi con zone urbanizzate o infrastrutture viarie/ferroviarie.

Sono inoltre consentiti gli interventi di riqualificazione di quartieri degradati previsti da programmi di recupero urbano.

Impianti di distribuzione carburanti

La disciplina sugli impianti carburanti viene aggiornata definendo in modo unitario l’impianto come complesso commerciale comprendente erogatori, servizi, attività integrative, parcheggi e manovre. Vengono modificate le regole localizzative e gli indici edificatori, con esclusioni per volumi tecnici e spazi del gestore entro 15 mq. Alcune disposizioni precedenti sono abrogate.

Vigilanza edilizia, sanatorie e variazioni essenziali

La legge aggiorna la disciplina regionale sulla vigilanza urbanistico-edilizia, sostituendo il riferimento alla DIA con quello alla SCIA e riscrivendo le regole su:

• interventi che costituiscono variazioni essenziali;
• limiti dimensionali e modifiche rilevanti;
• sanzioni pecuniarie;
• accertamento di conformità e sanatoria per diverse tipologie di abusi;
• termini per la decisione comunale sulle istanze in sanatoria.

Sono previste anche regole specifiche per le difformità in zona sismica, per i procedimenti paesaggistici e per la regolarizzazione di varianti in corso d’opera antecedenti alla legge n. 10/1977.

Edilizia agevolata, housing sociale e programmi convenzionati

La legge interviene più volte sull’edilizia agevolata e sul social housing, con misure volte a facilitare trasformazioni del titolo di godimento, alienazioni e mantenimento dei nuclei familiari negli alloggi.

Sono previsti:

• aggiornamento dei canoni calmierati e dei prezzi di vendita;
• possibilità di alienazione anticipata a condizioni prefissate;
• valore minimo di alienazione determinato dalla Giunta regionale;
• nuove regole per i programmi ancora da realizzare e per quelli cofinanziati o già avviati;
• proroga fino al 31 dicembre 2027 di alcune facoltà amministrative.

Per gli interventi futuri è inoltre prevista una premialità per destinare almeno il 15% della cubatura a residenzialità collettiva sociale o socioassistenziale.

Recupero di sottotetti

La disciplina dei sottotetti viene ampliata anche a usi sanitari, socio-sanitari e assistenziali. Tra le condizioni principali:

• il sottotetto deve essere in edificio legittimamente realizzato o condonato;
• il recupero deve essere destinato a prima casa per almeno 10 anni, salvo eccezioni;
• sono fissati requisiti aeroilluminanti per i locali;
• per l’edilizia residenziale pubblica comunale o ATER non è dovuto il contributo previsto.

La legge estende inoltre l’applicazione alle zone storiche del PTPR, con esclusione degli edifici vincolati ex d.lgs. 42/2004.

Recupero di volumi interrati, seminterrati e a livello terra

La legge introduce una disciplina organica di recupero di volumi interrati, seminterrati e a livello terra a fini residenziali, turistico-ricettivi, produttivi, direzionali e commerciali. Il recupero è qualificato come ristrutturazione edilizia ed è ammesso anche in deroga agli strumenti urbanistici, con limiti e condizioni specifici.

Sono previsti:

• requisiti di illuminazione, aerazione e sicurezza idraulica;
• altezze minime interne differenziate per uso;
• oneri di costruzione e contributo straordinario, con riduzioni per la prima casa e per i piccoli comuni;
• obbligo di reperire standard urbanistici mancanti o monetizzarli;
• obblighi di parcheggi pertinenziali, salvo eccezioni;
• divieto di cambio d’uso dei volumi recuperati per 10 anni;
• esclusioni per aree a rischio idrogeologico, grandi edifici residenziali, zone agricole in alcuni casi e alcuni ambiti storici nei comuni con più di 150 mila abitanti.

Usi temporanei di aree e immobili dismessi

La legge disciplina gli usi temporanei di aree e immobili dismessi, degradati, inutilizzati o sottoutilizzati, in attuazione della normativa statale. L’uso temporaneo:

• richiede convenzione con il comune;
• può riguardare beni pubblici o privati, anche in zona agricola con limiti;
• non comporta mutamento di destinazione urbanistica né contributi per aree a servizi;
• dura al massimo 3 anni, prorogabili una sola volta di 2 anni;
• non è ripetibile sulla stessa area o fabbricato dopo la scadenza;
• esclude attività non coerenti con la finalità della norma, come sale giochi, sanitarie, religiose e scommesse.

Data center

La realizzazione di data center è consentita nelle aree, immobili o parti di essi con destinazione produttiva e direzionale, secondo la classificazione urbanistica richiamata dalla legge.

Funzioni ambientali e paesaggistiche: autorità competente AUA e aggiornamento PTPR

La legge individua l’autorità competente al rilascio dell’autorizzazione unica ambientale:

• la provincia o Città metropolitana, se l’istanza comprende titoli di loro competenza;
• il comune, se la domanda riguarda solo titoli comunali.

Sono inoltre previste regole per il trasferimento dei procedimenti pendenti al comune competente. Per il PTPR, la Regione deve effettuare il primo aggiornamento trascorsi tre anni dall’approvazione, includendo revisione delle NTA, aggiornamenti della classificazione delle aree e misure di coordinamento con i piani di settore regionali.

Architettura sostenibile e banca dati energetica

La legge amplia la disciplina sulla bioedilizia e sull’efficientamento energetico, ammettendo in specifiche aree storiche e paesaggistiche interventi di trasformazione, ampliamento e manutenzione straordinaria degli impianti esistenti finalizzati all’uso di fonti rinnovabili, qualificati come edilizia libera nei limiti indicati.

È istituita una banca dati regionale pubblica per registrare gli interventi di efficientamento energetico sugli edifici, con accesso per enti locali, professionisti e cittadini. Sono anche stanziate le risorse per la sua realizzazione e gestione, con copertura su più annualità.

Entrata in vigore

La legge entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione sul Bollettino ufficiale della Regione Lazio.