L.R. Sardegna 7/2000

Canoni di locazione degli alloggi ERP in Sardegna

La legge riforma la disciplina dei canoni di locazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica nella Regione autonoma della Sardegna, stabilendo criteri di calcolo, fasce di reddito, un fondo sociale e alcune regole transitorie e speciali per specifiche categorie di assegnatari.

Principi generali di determinazione del canone

Il canone deve assicurare il pareggio tra costi e ricavi di amministrazione. Esso copre:

• spese di amministrazione, gestione e manutenzione, compresi gli oneri fiscali;
• una quota delle risorse impiegate per la realizzazione degli alloggi e per la manutenzione straordinaria, pari allo 0,50% annuo del valore locativo, con esclusione degli alloggi in fascia A.

Gli assegnatari rimborsano inoltre integralmente le spese dei servizi loro prestati, secondo criteri stabiliti dalla Regione. Il canone non può comunque essere inferiore a 6.000 lire mensili per vano. È prevista anche una quota dello 0,50% destinata al fondo sociale.

I componenti del nucleo familiare rispondono in solido con l’assegnatario per quanto dovuto all’ente gestore. Gli enti gestori devono trasmettere alla Giunta regionale, con il bilancio di previsione, un prospetto sul pareggio costi/ricavi; la Giunta può intervenire per modificare canoni e costi di gestione o adottare misure alternative per rispettare il vincolo finanziario.

Canone di riferimento e criteri tecnici

In via transitoria, fino alla revisione generale del classamento catastale, il canone di riferimento è determinato secondo la disciplina della legge n. 392 del 1978, con alcune correzioni specifiche. Il costo base di produzione segue l’articolo 14 della legge statale; per gli immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975 si applica il costo base regionale per l’edilizia sovvenzionata.

Per la superficie convenzionale non si applicano i coefficienti previsti dalla legge n. 392 del 1978. Il coefficiente relativo all’area in godimento esclusivo si applica solo fino a una superficie massima pari a quella dell’alloggio di pertinenza. Per la tipologia dell’alloggio valgono i coefficienti previsti dalla normativa regionale del 1989, previa verifica della corrispondenza tra categoria catastale e caratteristiche dell’immobile; se manca tale corrispondenza, l’ente gestore richiede la revisione catastale e applica provvisoriamente la categoria proposta.

Per l’ubicazione, i comuni possono individuare zone di degrado specifico per l’edilizia pubblica; per gli alloggi in tali zone si applica il coefficiente 0,90. Lo stesso coefficiente si applica agli alloggi in comuni o frazioni con popolazione inferiore a 5.000 abitanti.

Per gli alloggi non ristrutturati ai sensi della legge n. 457 del 1978, il canone si riduce di 1 punto percentuale per ogni anno di vetustà oltre i 30 anni, fino a un massimo di 20 punti percentuali, senza mai scendere sotto il minimo di legge.

Fasce di reddito e canone di locazione

Il canone concreto è determinato in funzione del canone di riferimento e della situazione reddituale familiare, secondo le fasce dell’allegato A.

La fascia A riguarda gli assegnatari con reddito imponibile annuo non superiore a due pensioni minime INPS, derivante esclusivamente da pensione, lavoro dipendente, cassa integrazione, indennità di disoccupazione o assegno del coniuge separato/divorziato. Per le fasce B, C e D il reddito imponibile annuo complessivo è ridotto di 1 milione per ogni familiare non percettore di reddito, fino a un massimo di 6 milioni; il reddito da lavoro dipendente è computato al 60%.

Le percentuali del canone in rapporto al reddito sono ulteriormente ridotte di mezzo punto percentuale per ogni componente fiscalmente a carico oltre il nucleo di due persone, fino a un massimo di 2 punti percentuali.

Per la fascia D1, se il canone risultante è inferiore al canone massimo applicabile all’alloggio di pari valore locativo della fascia precedente, si applica un canone pari a quest’ultimo aumentato di un punto percentuale del canone di riferimento per ogni milione eccedente 42 milioni di lire.

Per gli occupanti abusivi, salvo i casi di regolarizzazione espressamente richiamati dalla legge, l’ente gestore applica un canone non inferiore, in percentuale, a quello previsto per la fascia D1. La fascia D2 comprende gli occupanti abusivi o gli assegnatari di cui alle ipotesi richiamate dall’articolo 3, comma 6.

Regole speciali per i profughi e per l’alienazione di alloggi della legge n. 137 del 1952

Per gli alloggi assegnati ai profughi ai sensi della legge n. 137 del 1952, il canone è pari alle spese generali e di amministrazione ordinaria e straordinaria, più lo 0,50% annuo del costo di costruzione. Dal 1° luglio 2003 tale canone è aumentato del 50% e, per gli anni successivi, è aggiornato al 75% della variazione ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per operai e impiegati.

Per l’alienazione degli alloggi realizzati ai sensi della medesima legge n. 137 del 1952, si applica la disciplina dell’articolo 1, comma 24, della legge n. 560 del 1993, secondo l’interpretazione della circolare della Presidenza del Consiglio dei Ministri richiamata nel testo.

Locazione di locali non abitativi

Gli enti gestori determinano annualmente il canone dei locali con destinazione diversa dall’abitazione sulla base dei valori correnti di mercato, esclusi i posti macchina pertinenziali. Per i locali ad uso sociale o comunque senza fine di lucro il canone è ridotto del 40%.

Per i locali già assegnati alla data di entrata in vigore della legge:

• l’adeguamento al valore di mercato decorre dalla scadenza dei contratti in essere;
• per i locali agevolati l’adeguamento opera dalla data di entrata in vigore della legge.

Fondo sociale per gli assegnatari in difficoltà

È istituito un fondo sociale per concedere contributi agli assegnatari di ERP indigenti che non riescono a sostenere il canone, i rimborsi delle spese di gestione e manutenzione, le spese per servizi, gli oneri da morosità e quelli condominiali.

Il fondo è disciplinato da una delibera della Giunta regionale, proposta dall’Assessore dei lavori pubblici. Il fondo è alimentato da:

• contributi regionali annuali stanziati con la legge di bilancio;
• una quota annua dello 0,5% delle entrate dei canoni ERP.

La gestione è affidata all’ente gestore, che accerta l’effettivo disagio del richiedente. La concessione dei benefici è comunque subordinata alla disponibilità del fondo: le domande eccedenti la dotazione annua non danno diritto all’erogazione.

Accertamento periodico dei redditi e variazioni del canone

Gli enti gestori devono riaccertare ogni anno la situazione reddituale degli assegnatari, i quali devono produrre la documentazione richiesta.

L’eventuale cambio di fascia produce effetti dal 1° gennaio dell’anno successivo al riaccertamento. Se l’assegnatario prova una riduzione del reddito per perdita del lavoro o altra grave causa, la revisione del canone decorre dal mese successivo alla riduzione.

Quando vengono meno le condizioni che avevano giustificato la riduzione, l’assegnatario deve informare l’ente gestore entro 30 giorni; la nuova posizione produce effetti dal mese successivo all’incremento del reddito.

Morosità pregresse e canoni sanzionatori

Per le morosità pregresse e per i canoni sanzionatori applicati per mancata o incompleta produzione della documentazione reddituale, il canone deve essere rideterminato per ciascun periodo di riferimento secondo la fascia corretta e la normativa vigente in quel periodo.

Chi intende sanare le posizioni debitorie alla data di pubblicazione della legge deve presentare domanda su modulo dell’ente gestore e produrre la documentazione reddituale relativa ai periodi interessati. L’ente, entro 30 giorni, comunica l’ammontare degli arretrati.

Il debito può essere rateizzato fino a 5 anni. Non sono dovuti interessi legali o di mora, purché permanga il limite di reddito che non comporta decadenza. Con l’accettazione del debito entro 30 giorni dalla notifica cessano lo status di moroso e i procedimenti legali in corso. In caso di mancata regolarizzazione, l’ente gestore avvia la decadenza e il rilascio dell’alloggio.

Modifiche alla legge regionale n. 13 del 1989

La legge introduce alcune integrazioni alla disciplina regionale sull’assegnazione degli alloggi:

• per gli alloggi di risulta, il Comune richiede la documentazione tramite messo comunale e gli interessati devono presentarsi entro 48 ore dal ricevimento, pena decadenza, con autocertificazione provvisoria dei requisiti;
• se il Comune accerta la mancanza dei requisiti o un mutamento delle condizioni poste a base della graduatoria, trasmette gli atti alla commissione competente, che può escludere il concorrente o modificarne la posizione;
• gli alloggi di risulta devono essere occupati stabilmente entro 3 giorni dalla consegna; decorso tale termine, si procede a nuova assegnazione.

Disciplina speciale per il comune di Carbonia

La legge prevede uno specifico piano di cessione, da predisporre dallo IACP della provincia di Cagliari entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge, per la particolare situazione del comune di Carbonia. Il piano riguarda unità abitative, non abitative e aree già di proprietà IACP provenienti dalla Società Mineraria Carbonifera Sarda.

Il piano può comprendere:

• cessione di unità a uso non abitativo secondo la disciplina della legge n. 560 del 1993;
• cessione di alloggi impropri o resi abitabili a cura degli occupanti;
• cessione di corpi aggiunti realizzati integralmente a spese degli assegnatari;
• cessione di aree non utilizzabili per l’attività edificatoria;
• cessione delle aree richieste dal Comune di Carbonia.

Per le aree da cedere devono risultare già individuati nel piano urbanistico comunale e nel piano per l’edilizia economica e popolare il fabbisogno abitativo e le opere di urbanizzazione. La norma disciplina anche i criteri di prezzo per alloggi, corpi aggiunti e aree, richiamando in parte la legge n. 560 del 1993 e in parte l’intesa tra IACP e Comune con parere dell’UTE.

Il termine per alcune regolarizzazioni previsto dalla normativa precedente, già prorogato, è ulteriormente prorogato al 31 dicembre 1999; si tratta quindi di una previsione ormai storicamente esaurita.

Comunicazione analitica del canone

Al momento della richiesta del canone, gli enti gestori devono comunicare agli assegnatari il calcolo analitico che ha portato alla determinazione dell’importo richiesto.

Scioglimento del Consorzio IACP della Sardegna

Con l’entrata in vigore della legge è sciolto il Consorzio fra gli Istituti Autonomi per le Case Popolari della Sardegna e si procede alla sua liquidazione.

Disposizioni finanziarie

Gli oneri per l’attuazione della legge sono valutati in 500 milioni di lire annue. La copertura è assicurata mediante variazioni di bilancio per gli anni 2000-2002 e, per gli esercizi successivi, con il capitolo destinato al fondo sociale.

Valutazione di attualità

La disciplina sui canoni ERP, sul fondo sociale, sugli accertamenti reddituali e sulla gestione degli alloggi conserva interesse applicativo. Sono invece da considerarsi ormai superate o storicamente esaurite le disposizioni riferite a termini passati, al piano di cessione per Carbonia e alle misure collegate a esercizi finanziari già chiusi.