R.R. Lombardia 1/2004

Criteri generali per l’assegnazione e la gestione degli alloggi ERP in Lombardia

Il regolamento disciplina, per la Regione Lombardia, l’accesso, l’assegnazione, la gestione e i provvedimenti estintivi relativi agli alloggi di edilizia residenziale pubblica. La disciplina è costruita attorno a requisiti soggettivi, valutazione economica, graduatoria comunale e utilizzo di una procedura informatica regionale.

Ambito di applicazione e nozione di ERP

Il regolamento si applica agli alloggi di ERP realizzati o recuperati da enti pubblici a totale carico o con concorso/contributo di Stato o Regione, nonché a quelli acquisiti o realizzati/recuperati da enti locali o altri enti pubblici per finalità sociali ERP. L’ERP è qualificata come servizio di interesse economico generale rivolto alle famiglie in disagio abitativo, familiare ed economico, per il tempo in cui permane tale situazione.

Sono esclusi, tra gli altri:

• gli alloggi delle cooperative edilizie per i propri soci;
• gli alloggi di edilizia agevolata o convenzionata non realizzati da enti pubblici e già usati per ERP;
• gli alloggi di enti pubblici previdenziali non finanziati con risorse pubbliche per ERP;
• gli alloggi di servizio concessi per particolari funzioni di pubblici dipendenti.

Restano disciplinate da leggi speciali alcune categorie di alloggi richiamate dal regolamento, salva la facoltà del comune di applicare, in certi casi, le regole del regolamento.

Nucleo familiare e condizioni soggettive rilevanti

Il nucleo familiare comprende coniugi e figli conviventi, la persona sola, il convivente more uxorio e, in presenza di stabile convivenza da almeno un anno, ascendenti, discendenti, collaterali fino al terzo grado e affini fino al secondo. Il termine annuale non opera per affidati dall’autorità giudiziaria, ultrasessantacinquenni, invalidi o disabili con invalidità pari o superiore al 66%, nonché per gravi handicap o patologie con prognosi infausta.

Sono considerati nel nucleo anche conviventi non parenti o affini se presenti nel nucleo all’atto della domanda, con convivenza stabile e anagrafica da almeno due anni e finalizzata a reciproca assistenza morale e materiale, da dichiararsi con autocertificazione.

Indicatori economici e procedure informatiche

Per la valutazione della situazione economica del nucleo sono previsti un Indicatore della Situazione Economica ERP (ISE-ERP) e un Indicatore della Situazione Economica Equivalente ERP (ISEE-ERP), determinati secondo il sistema richiamato dall’allegato 1. I valori possono essere aggiornati periodicamente dalla Giunta regionale.

La Regione mette a disposizione dei comuni, delle ALER e dei soggetti convenzionati una procedura informatica unica per caricamento domande, graduatorie, anagrafe dell’utenza e del patrimonio. Le modalità operative sono stabilite con provvedimento del Direttore generale competente.

I comuni, le ALER e gli altri gestori devono istituire e aggiornare almeno ogni due anni l’anagrafe dell’utenza e del patrimonio, trasmettendo i dati alla Regione.

Bandi di assegnazione e presentazione della domanda

Il comune competente per territorio assegna gli alloggi disponibili mediante bandi pubblici, valutando fabbisogno abitativo, offerta di alloggi e grado di soddisfacimento della precedente graduatoria. Tra due bandi possono intercorrere sei mesi, un anno o, nei comuni sotto i 20.000 abitanti, due anni. Il periodo di raccolta delle domande non può essere inferiore a 30 giorni.

Per i comuni con meno di 5.000 abitanti, per i soli alloggi di risulta, è ammessa l’assegnazione con procedure semplificate; per nuove costruzioni, recuperi o acquisizioni resta necessario il bando ordinario. Nell’anno precedente il termine della legislatura regionale, tali comuni devono comunque indire un bando.

La domanda può essere presentata nel comune di residenza e/o in quello di lavoro principale. Se entrambi i comuni non bandiscono per due semestri consecutivi, il richiedente può presentare domanda in un altro comune. La domanda è inserita nel sistema informatico regionale, che calcola ISBARC e ISBARC/R; i comuni e i soggetti convenzionati assistono nella compilazione.

Il bando deve indicare, tra l’altro:

• requisiti di accesso;
• prevedibile disponibilità di alloggi;
• eventuali quote riservate a categorie prioritarie;
• modalità di attribuzione dell’ISBARC;
• criteri di valutazione della residenza;
• responsabile del procedimento e modalità di opposizione.

Requisiti per partecipare ai bandi e permanere nell’ERP

Possono partecipare o diventare assegnatari i soggetti che, in sintesi, abbiano:

• cittadinanza italiana, UE o di Stato terzo ammesso da convenzioni/trattati o in possesso del titolo di soggiorno richiesto;
• residenza anagrafica o attività lavorativa esclusiva/principale nel comune, salvo le eccezioni previste per comuni alternativi, lavoratori in specifiche situazioni, emigrati italiani all’estero;
• assenza di precedente assegnazione in proprietà di alloggi finanziati con contributo pubblico, salvo perimento senza risarcimento;
• assenza di precedente assegnazione in locazione di ERP con rilascio per decadenza dovuta a uso illecito;
• assenza di cessione illegittima di precedenti alloggi assegnati;
• valori ISEE-ERP e patrimoniali entro i limiti dell’allegato 1, con la possibilità di ammettere chi superi il solo ISEE-ERP ma resti entro la soglia di ISE-ERP prevista;
• assenza di proprietà o altri diritti reali su alloggio adeguato alle esigenze del nucleo, in Italia o all’estero;
• non essere stati sfrattati per morosità da ERP negli ultimi 5 anni, salvo gravi difficoltà nel pagamento valutate dalla commissione;
• non essere stati occupanti senza titolo di alloggi ERP negli ultimi 5 anni.

Per i coniugi separati o divorziati in disagio economico, con affidamento dei figli e senza disponibilità della casa coniugale, il diritto di proprietà sulla casa coniugale non rileva ai fini del requisito patrimoniale e della decadenza, alle condizioni indicate dal regolamento.

Valutazione della domanda e graduatoria comunale

Le domande sono valutate in base a situazione economica, condizioni familiari e abitative, e al periodo di residenza sul territorio regionale, che concorre alla formazione del punteggio secondo l’allegato 1.

Per nuclei in ricongiunzione o di nuova formazione si considera anche la situazione economica di soggetti non ancora compresi nella famiglia anagrafica e non fiscalmente a carico.

La graduatoria è unica, comunale, formata tramite il sistema informatico regionale, pubblicata immediatamente e aggiornata con i nuovi bandi. Le domande decadono se non confermate/rinnovate entro i termini previsti, dopo il sesto aggiornamento semestrale o il terzo annuale successivo alla loro presentazione o rinnovo.

Entro 15 giorni dalla pubblicazione della graduatoria è ammesso ricorso amministrativo in opposizione; l’efficacia della graduatoria è sospesa per la quota necessaria a tutelare i ricorrenti e comunque per non più di 15 giorni dalla scadenza del termine per il ricorso.

Assegnazione degli alloggi e criteri di abbinamento

Il comune assegna gli alloggi seguendo l’ordine della graduatoria e trasmette i nominativi all’ente gestore per l’abbinamento con l’unità abitativa. Gli alloggi di tipologia legata ai canoni sociali o moderati sono destinati a nuclei con specifici limiti ISEE/ISE, secondo le soglie previste.

In caso di rinuncia ingiustificata all’alloggio offerto, il comune cancella il richiedente dalla graduatoria, salvo gravi motivi documentati.

L’abbinamento è effettuato dal soggetto gestore tenendo conto dello stato di conservazione dell’alloggio, della composizione del nucleo e di specifiche esigenze di salute o accessibilità, privilegiando i piani terra o alloggi privi di barriere per nuclei con disabilità o difficoltà di deambulazione. Sono previste tabelle di riferimento sulla superficie utile in rapporto al numero dei componenti, con possibilità di assegnazione di alloggi leggermente difformi in presenza di specifiche esigenze.

È possibile destinare fino al 30% della disponibilità annua a specifiche categorie prioritarie; i comuni sotto i 30.000 abitanti possono chiedere autorizzazione per superare tale limite. Le categorie comprendono anziani, famiglie di nuova formazione, persone sole, disabili, profughi rimpatriati da non oltre cinque anni e altre categorie di rilevanza sociale autorizzate dalla Giunta regionale.

Assegnazioni in deroga e situazioni urgenti

Il comune può assegnare alloggi in deroga alla graduatoria, in presenza dei requisiti di accesso, a nuclei che:

• debbano rilasciare l’alloggio per provvedimento esecutivo e non possano attendere la graduatoria;
• siano sottoposti a sfratto nelle condizioni previste dalla normativa statale;
• abbiano dovuto lasciare l’alloggio per calamità naturali o eventi improvvisi;
• necessitino di urgente sistemazione abitativa per gravi eventi lesivi dell’integrità psico-fisica, soprattutto donne e minori;
• siano senza alloggio o in alloggio antigienico/improprio e non siano stati sistemati con la graduatoria entro tre mesi;
• si tratti di coniugi separati o divorziati che abbiano lasciato da non più di un anno la casa coniugale e versino nelle condizioni indicate.

Le assegnazioni in deroga non possono superare il 25% degli alloggi annui prevedibili, elevabile fino al 50% in caso di grave tensione abitativa previa autorizzazione della Giunta regionale. Nei comuni con più di 20.000 abitanti è prevista una commissione consultiva per le assegnazioni in deroga.

Deroga ai requisiti e locazione temporanea

In assenza o carenza di offerta locativa, il comune può derogare ai requisiti ordinari e assegnare con urgenza alloggi adeguati a:

• soggetti con patologie croniche e gravemente invalidanti, senza fissa dimora o sfrattati, con necessità di assistenza sanitaria domiciliare;
• famiglie per evitare l’allontanamento dei figli minori o favorirne il rientro in famiglia.

Il soggetto gestore applica, per la locazione, le regole del codice civile, con canone determinato anche secondo il valore locativo previsto dalla normativa regionale.

La Regione disciplina inoltre la locazione temporanea di alloggi e posti alloggio per categorie individuate dalla Giunta regionale, nel rispetto di limiti economici e, per studenti e altri casi previsti, di una distanza minima di 30 chilometri tra residenza familiare e luogo di studio/lavoro/cura. Il periodo massimo è, per alcune categorie, di 36 mesi.

Subentro, ospitalità e ampliamento del nucleo

In caso di decesso del richiedente o dell’assegnatario, subentrano i componenti del nucleo secondo un ordine prefissato; in caso di separazione, scioglimento del matrimonio o cessazione della convivenza more uxorio, subentra il coniuge o il convivente secondo criteri basati su accordi omologati, provvedimenti del giudice o stabile abitazione nell’alloggio.

È consentito il subentro anche ad ascendenti e discendenti di primo grado rientrati nel nucleo, se autorizzati e in possesso dei requisiti. Il diniego deve essere motivato ed è impugnabile con richiesta di riesame al comune.

L’ospitalità di terzi non appartenenti al nucleo è ammessa per periodi limitati o per assistenza continuativa a componenti del nucleo, purché non si determini sovraffollamento; essa non produce effetti su subentro, cambio alloggio o reddito. La violazione delle regole sull’ospitalità comporta diffida e, in caso di inottemperanza, decadenza.

L’ampliamento del nucleo familiare è ammesso entro certi limiti temporali e sostanziali, se non compromette i requisiti ERP né genera sovraffollamento; è necessaria domanda al gestore e verifica dei requisiti.

Decadenza, annullamento e occupazione senza titolo

L’annullamento dell’assegnazione interviene se l’assegnazione è stata conseguita in contrasto con la normativa vigente o in base a dichiarazioni/documenti falsi. Il comune contesta i fatti, concede termini per le deduzioni e poi dispone l’annullamento, con rilascio dell’alloggio entro sei mesi.

La decadenza dall’assegnazione è prevista, tra l’altro, per:

• cessione totale o parziale dell’alloggio;
• violazione delle regole sull’ospitalità;
• assenza dall’alloggio per oltre sei mesi senza autorizzazione;
• cambio di destinazione d’uso;
• gravi danni all’alloggio o parti comuni;
• uso illecito dell’alloggio;
• perdita dei requisiti di accesso, con alcune eccezioni economiche;
• morosità nei casi regolati dalla normativa regionale;
• acquisto di proprietà o altri diritti reali su alloggio adeguato entro la distanza/patrimonio indicati;
• mancata produzione della documentazione economica;
• mancato rispetto delle disposizioni del gestore;
• gravi e ripetute violazioni contrattuali;
• mancato possesso dell’alloggio entro i termini.

Per alcuni casi di perdita dei requisiti economici è previsto un preavviso di decadenza e accertamenti successivi; nei comuni a forte tensione abitativa la decadenza può essere graduata per massimo due anni. Il provvedimento di decadenza fa stato anche sul contratto di locazione ed è revocabile se, prima dell’esecuzione, vengono meno le cause e il nucleo torna in possesso dei requisiti.

L’occupante senza titolo è chi occupa l’alloggio senza valido titolo amministrativo. Il rilascio è ordinato con diffida e, nei casi di violenza o effrazione, con intimazione immediata entro 48 ore; il provvedimento è titolo esecutivo.

Mobilità abitativa

Il regolamento disciplina la mobilità tra alloggi ERP, con possibilità di bandi di cambio alloggio e graduatorie dedicate. La mobilità può avvenire da canone sociale a canone moderato e, in certi casi, da canone moderato/concordato a canone sociale, se il nucleo rientra nei limiti economici previsti.

Possono partecipare i conduttori in possesso dei requisiti di permanenza, se la richiesta è motivata da:

• sovraffollamento o sottoutilizzo;
• malattia con grave disagio;
• necessità di avvicinamento al lavoro;
• ricongiungimento con parente invalido o bisognoso di cure;
• altre gravi e documentate necessità.

Il soggetto gestore può inoltre disporre cambi d’ufficio, anche fuori Comune, per gravi esigenze di salute, sovraffollamento, antigienicità, cambi consensuali, manutenzioni straordinarie, razionalizzazione del patrimonio e altre ipotesi tipizzate. È prevista la possibilità di contributi per le spese di trasferimento.

Alloggi destinati alle forze dell’ordine e ai corpi speciali

Per Carabinieri, Polizia di Stato, Guardia di Finanza, Polizia Penitenziaria, Corpo Forestale e Vigili del Fuoco il comune può riservare fino al 10% degli alloggi disponibili. Entro il 31 marzo di ogni anno comunica la disponibilità alla Prefettura e alla Regione.

In tali casi i requisiti ordinari possono essere derogati; la Prefettura trasmette al comune la graduatoria dei concorrenti. Il contratto è stipulato con l’ente gestore secondo la disciplina ERP.

Sono previste anche ipotesi di assegnazione/continuità in deroga in caso di quiescenza, invalidità o decesso per causa di servizio, e per coniuge affidatario in caso di separazione o scioglimento del matrimonio.

Gestione degli edifici, rapporti e controlli

Nei fabbricati a proprietà mista il gestore può amministrare lo stabile previa verifica dei presupposti civilistici; gli inquilini ERP partecipano alle decisioni condominiali sulle spese e sulla gestione dei servizi. Nei documenti contabili vanno evidenziate le situazioni di proprietà mista e le quote condominiali.

Comuni e ALER devono redigere rapporti annuali sull’andamento delle assegnazioni, delle decadenze, delle occupazioni senza titolo e della mobilità, e la Giunta regionale presenta un rapporto complessivo con il PRERP.

Regime transitorio e disposizioni finali

Il regolamento contiene numerose norme transitorie ormai riferite alla fase di prima applicazione, tra cui sospensione iniziale dei bandi, allineamento dei contratti di locazione, trasmissione delle anagrafi e disciplinamento del passaggio dal regime previgente. È inoltre prevista la facoltà di escludere taluni alloggi dalla disciplina del regolamento per finalità pubbliche o di diversificazione sociale, su autorizzazione regionale.

Sono abrogate numerose disposizioni delle precedenti leggi regionali sull’ERP.

Considerazioni di attualità

La disciplina resta il quadro regolatorio di riferimento per l’ERP lombarda, ma molte norme transitorie e disposizioni legate alla prima attuazione hanno oggi rilievo limitato. Rimangono invece attuali le regole su requisiti, graduatorie, assegnazione, decadenza, subentro, ospitalità, mobilità e gestione degli alloggi.