L.R. Sardegna 11/2017

Disposizioni urgenti in materia urbanistica ed edilizia nella Regione Sardegna

La legge interviene in modo ampio sulla disciplina urbanistica ed edilizia regionale, aggiornando la legge regionale n. 23 del 1985 e coordinandola con le regole sul piano paesaggistico, sui territori rurali, sui litorali e sugli usi civici. L’obiettivo è semplificare i procedimenti, chiarire i titoli edilizi e disciplinare più puntualmente gli interventi ammissibili nel territorio sardo.

Titoli abilitativi e opere soggette a permesso di costruire

Sono soggetti a permesso di costruire, salvo le eccezioni previste, gli interventi di ristrutturazione edilizia, nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica e quelli previsti dalla legge regionale sugli usi civici e beni paesaggistici. Il permesso comporta il pagamento degli oneri di urbanizzazione e del contributo sul costo di costruzione; nei procedimenti SUAPE, il mancato pagamento sospende l’efficacia del titolo e la validità decorre, in ogni caso, dalla data in cui l’intervento può essere iniziato o dal rilascio del provvedimento.

Riduzioni del contributo di costruzione

I comuni possono prevedere riduzioni del contributo di costruzione per finalità di politica urbanistica ed energetica:

• fino al 60% per nuove costruzioni nei centri storici e nei centri di antica e prima formazione, al fine di contrastare lo spopolamento;
• fino al 30% per il riuso, anche con cambio di destinazione d’uso, del patrimonio edilizio esistente e dismesso, con esclusione dei volumi di nuove costruzioni o ampliamenti;
• fino al 15% per interventi di edilizia bioclimatica o di risparmio energetico.

Variazioni essenziali e varianti in corso d’opera

La legge ridefinisce le variazioni essenziali rispetto al progetto approvato, individuandole in particolare in caso di mutamenti d’uso incompatibili con la zona, incremento di cubatura superiore al 10%, riduzioni oltre il 10% di distanze da fabbricati, confini o strade, o spostamenti dell’edificio nel lotto con sovrapposizione inferiore al 50%. Non sono comunque essenziali le variazioni su cubature accessorie, volumi tecnici e distribuzione interna.

Le varianti in corso d’opera sono distinte in:

• sostanziali, se alterano sagoma, cambiano categoria di intervento verso il permesso di costruire, integrano una variazione essenziale o mirano a superare prescrizioni del progetto non eseguibili per motivi tecnici;
• non sostanziali, per le modifiche residue.

Le varianti sostanziali seguono il regime del titolo originario o richiedono un nuovo permesso, a seconda del caso; quelle non sostanziali sono soggette a SCIA prima della fine lavori. È prevista una sanzione di 500 euro per la comunicazione tardiva delle varianti non sostanziali non effettuata entro la vigenza del titolo.

SCIA: interventi assoggettati, controlli e fine lavori

Sono assoggettati a SCIA numerosi interventi, tra cui manutenzione straordinaria e restauro su parti strutturali, pertinenze, serre e tettoie, alcune ristrutturazioni edilizie, completamenti di titoli decaduti, interventi in piani attuativi con precise disposizioni e nuove costruzioni in diretta esecuzione di piani urbanistici comunali, oltre a manufatti leggeri usati come ambienti di lavoro, depositi o magazzini.

La SCIA deve essere corredata da documentazione tecnica asseverata e, prima dell’avvio dei lavori, devono essere acquisiti gli eventuali atti di assenso relativi ai vincoli. Il direttore dei lavori presenta la dichiarazione di fine lavori entro 30 giorni dalla conclusione; in mancanza, si applica una sanzione di 500 euro. Il SUAPE effettua controlli a campione almeno sul 25% delle istanze.

Mutamenti di destinazione d’uso

La disciplina distingue tra mutamenti di destinazione d’uso:

• non rilevanti urbanisticamente, quando restano nella stessa categoria funzionale; sono soggetti a semplice comunicazione al SUAPE e, in linea generale, sempre ammessi salvo divieti dello strumento urbanistico;
• rilevanti urbanisticamente, quando passano a diversa categoria funzionale; sono soggetti a SCIA e alla disciplina dello strumento urbanistico comunale.

Il mutamento con opere segue il titolo edilizio proprio dell’intervento. In zona A è sempre consentito il passaggio tra residenziale e turistico-ricettivo, nel rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie e di settore. Se il cambio d’uso avviene senza SCIA o comunicazione, si applicano ripristino e sanzioni pecuniarie, con possibilità di esecuzione d’ufficio.

Edilizia libera

Viene ampliato l’elenco degli interventi eseguibili senza titolo abilitativo, distinguendo tra attività totalmente libere e interventi che richiedono sola comunicazione di avvio lavori. Rientrano, tra gli altri, manutenzione ordinaria, alcuni interventi per l’eliminazione di barriere architettoniche, opere geognostiche, movimenti di terra agricoli, serre mobili, tende e pergole, recinzioni e barbecue di contenuta consistenza, pavimentazioni esterne, arredi da esterno e aree ludiche o sportive senza volumetria.

Con comunicazione di avvio lavori sono ammessi anche restauro e manutenzione straordinaria non strutturale, risanamento amianto, opere precarie temporanee, cantieri temporanei, pozzi e vasche, efficientamento di impianti industriali, muri di cinta e cancellate, alcune strutture per campeggi e strutture nautiche/turistiche. Anche qui sono previsti atti di assenso, relazione tecnica, supervisione del direttore lavori e sanzioni di 500 euro per omissioni comunicative.

Parcheggi privati e monetizzazione

Nelle nuove costruzioni e nei mutamenti d’uso urbanisticamente rilevanti devono essere riservate aree per parcheggi privati nella misura minima di 1 mq ogni 10 mc di costruzione e comunque almeno uno stallo per unità immobiliare. Sono disciplinati anche i frazionamenti, con possibilità di monetizzazione quando l’area non è reperibile, per gli edifici esistenti al 7 aprile 1989.

La monetizzazione non è richiesta, per la prima unità ulteriore derivante da frazionamento, se il volume è inferiore a 210 mc. Restano salve le regole più restrittive degli strumenti urbanistici comunali.

Accertamento di conformità e sanatoria

La domanda di accertamento di conformità può essere accompagnata dal progetto delle opere necessarie a ricondurre l’immobile alla conformità urbanistica. Il Comune rilascia un permesso di costruire per i lavori di ripristino, con termine massimo di un anno non prorogabile; la sanatoria si perfeziona solo dopo verifica dell’esecuzione delle opere. Se la verifica ha esito negativo, la domanda è respinta e si procede con le sanzioni edilizie.

Piano paesaggistico regionale e pianificazione comunale

La legge rafforza il coordinamento tra pianificazione comunale e Piano paesaggistico regionale. Le deliberazioni di approvazione dei piani urbanistici sono sottoposte a verifica di coerenza con gli strumenti sovraordinati, compresi PPR e PAI. Sono previste semplificazioni per alcune varianti, tra cui opere pubbliche, ripristino di destinazioni agricole, aree di salvaguardia, correzione di errori materiali e modifiche del regolamento edilizio.

Sono inoltre introdotti limiti alla definitiva adozione di varianti ai piani generali in attesa dell’adeguamento al PPR, con eccezioni per specifiche tipologie di intervento pubblico, tutela, sicurezza e recepimento di nuove norme.

Permesso di costruire convenzionato

Nelle zone omogenee C, D e G è ammesso, in alternativa al piano urbanistico attuativo, il permesso di costruire convenzionato per interventi che interessino l’intero comparto o comparti consolidati e delimitati da elementi già urbanizzati. La convenzione, approvata dal consiglio comunale, definisce cessioni, opere di urbanizzazione e caratteristiche morfologiche degli interventi; il permesso ha durata massima quinquennale.

Piano di utilizzo dei litorali (PUL)

Il PUL diventa lo strumento con cui i comuni disciplinano l’uso delle aree demaniali marittime a fini turistico-ricreativi e l’organizzazione del territorio contiguo ai litorali, fino a 2.000 metri dalla battigia. Regola parcheggi e strutture di facile rimozione per balneazione, ristorazione, attività sportive e ludico-ricreative legate al mare.

Nei litorali urbani e metropolitani alcune strutture possono essere collocate senza limiti temporali; altrove, per le attività di balneazione e ristorazione, il posizionamento è limitato di regola dal 1° aprile al 31 ottobre, salvo strutture connesse a ricettività o sanità. In assenza di PUL, sono previsti limiti stagionali e una disciplina transitoria per le strutture sportive di facile rimozione.

Organi consultivi regionali

Sono istituiti:

• l’Osservatorio regionale per l’urbanistica e l’edilizia, organo tecnico consultivo della Giunta regionale;
• la Commissione permanente sulle problematiche edilizie e urbanistiche della disabilità.

Entrambi operano a titolo gratuito e per l’intera legislatura, con funzioni di studio, proposta, definizione di indirizzi e linee guida, nonché di monitoraggio delle barriere e delle criticità connesse alla disabilità.

Interventi nei territori rurali e completamento dei fabbricati incompiuti

Nei territori agricoli si applica la disciplina delle direttive per le zone agricole, integrata da regole regionali più specifiche. I comuni devono zonizzare il territorio agricolo in base a caratteristiche agro-pedologiche e capacità d’uso dei suoli.

Per l’edificazione residenziale in zona E, nelle more dell’aggiornamento regionale, la legge limita la possibilità agli imprenditori agricoli professionali e fissa la superficie minima di intervento a 3 ettari. Nei centri rurali di piani adeguati al PPR queste limitazioni non si applicano. È vietata, negli ambiti costieri, la realizzazione di punti di ristoro fino all’adeguamento dei piani comunali, salvo il riuso di edifici preesistenti e dismessi, con precise condizioni.

Per contrastare il degrado dell’agro, è consentito il completamento di edifici incompiuti già legittimamente avviati ma con titolo scaduto o decaduto, purché ricorrano specifici requisiti tecnici, di localizzazione e di conformità. La domanda di permesso di costruire per il completamento deve essere presentata entro il 31 dicembre 2020.

Incrementi volumetrici, demolizione e ricostruzione, sottotetti e spazi di grande altezza

La legge modifica varie disposizioni della legge regionale n. 8 del 2015 sugli incrementi volumetrici e sul riuso edilizio. Tra i punti principali:

• in zone B e C l’incremento volumetrico può arrivare al 30% del volume esistente, fino a 120 mc per unità immobiliare;
• gli interventi sulle strutture turistico-ricettive si applicano anche a edifici destinati a tale uso dopo l’entrata in vigore della legge;
• è chiarito il concetto di sottotetto in presenza di un unico livello agibile;
• vengono rimossi alcuni limiti dimensionali per il riuso di spazi di grande altezza;
• sono precisate le condizioni di ammissibilità, anche per corpi di fabbrica separati e per l’uso in zona agricola di superfici superiori a 2.500 mq.

Per demolizione e ricostruzione sono previsti ulteriori chiarimenti, inclusa l’applicazione anche alla demolizione parziale, la possibilità di non reperire ulteriori parcheggi in zona A o nei centri storici in caso di impossibilità tecnica, e il calcolo del costo di costruzione al netto dei costi di demolizione e smaltimento.

Usi civici e terreni civici

La disciplina sugli usi civici viene riorganizzata con regole su permuta, trasferimento dei diritti, sdemanializzazione e norme transitorie. Le procedure richiedono, in vari casi, la deliberazione del consiglio comunale, la pubblicazione, la possibilità di osservazioni, l’accordo di copianificazione con Regione e Ministero e il successivo decreto dell’assessore regionale competente.

La sdemanializzazione è ammessa solo in presenza di condizioni stringenti, tra cui l’irreversibile perdita della conformazione agraria o boschiva, l’assenza di uso difforme rispetto alla pianificazione e il rispetto della disciplina paesaggistica. In esito alle procedure, i terreni di nuova acquisizione o di trasferimento risultano vincolati ai sensi dell’art. 142, comma 1, lett. h), del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Abrogazioni, entrata in vigore e limiti di applicazione

Sono abrogati l’articolo 10 della legge regionale n. 23 del 1985, il comma 2 bis dell’articolo 10 bis della legge regionale n. 45 del 1989, l’articolo 18 bis della legge regionale n. 12 del 1994 e l’articolo 2 della legge regionale n. 18 del 1996, con le ulteriori proroghe dei termini.

La legge entra in vigore il giorno della pubblicazione nel BURAS, salvo la previsione speciale relativa al comma 2 dell’articolo 11 della legge regionale n. 23 del 1985, poi comunque superata da modifiche successive. Nel testo sono inoltre presenti numerose note di illegittimità costituzionale e successive modifiche/abrogazioni che incidono su singole disposizioni, alcune delle quali risultano oggi non più applicabili.