Sentenza n. 17460/2026 - Roma, Sezione 4Q

Esito

La controversia

La società, conduttrice di un centro sportivo, ha impugnato l’ordine di demolizione deducendo un unico articolato motivo: carenza di istruttoria e motivazione, erroneità dell’accertamento e violazione degli artt. 33 d.P.R. 380/2001, 16 e 22 l.r. Lazio 15/2008, 107 d.lgs. 267/2000 e 1 e seguenti d.lgs. 222/2016. Ha sostenuto che il manufatto adibito a reception era stato rimosso il 22 settembre 2023; che i campi da padel, realizzati con elementi in acciaio e vetro senza fondazioni e quindi smontabili, e le coperture in telo PVC rientravano nell’edilizia libera o erano comunque opere temporanee; che le opere contestate erano rappresentate negli elaborati grafici allegati ai titoli edilizi presentati e non erano state oggetto di richieste di chiarimenti. In subordine, ha qualificato le difformità come irregolarità sanabili. Ha inoltre dedotto che la SCIA in sanatoria presentata il 22 settembre 2023 per la diversa collocazione dei campi, la pergotenda e le strutture e coperture metalliche avrebbe sanato le irregolarità e fatto venir meno l’efficacia dell’ordine.

La decisione

Il TAR ha dichiarato sopravvenuto il difetto di interesse limitatamente al manufatto-reception, già rimosso, poiché la ricorrente non aveva chiesto uno specifico accertamento dell’illegittimità dell’ordine in tale parte. Ha respinto nel merito le restanti censure. Ha affermato che una nuova costruzione ricorre quando l’opera determina una trasformazione stabile e durevole del territorio, indipendentemente dai materiali e dal grado di amovibilità; è quindi irrilevante che il manufatto sia appoggiato al suolo se l’installazione è stabile e l’utilità prolungata, e non è stato dimostrato il carattere transitorio delle strutture. Ha inoltre escluso che i campi da padel descritti rientrino nell’edilizia libera: la loro conformazione chiusa, con pareti e sottofondo, li riconduce a una nuova costruzione soggetta a permesso di costruire. La rappresentazione delle opere negli elaborati allegati alle pratiche edilizie non è sufficiente a legittimarle, poiché tali elaborati hanno funzione illustrativa e non ampliano l’oggetto della domanda; la CILA è comunque inidonea a legittimare opere per le quali occorre il permesso di costruire. La sentenza non ha ritenuto che la SCIA in sanatoria avesse sanato le opere o fatto venir meno l’ordine; Roma Capitale aveva prodotto il preavviso di diniego del 9 gennaio 2024. Ricorso respinto, con condanna della ricorrente a pagare a Roma Capitale euro 2.000,00 oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 33 d.P.R. 380/2001

  Quanto alla CILA, essa sarebbe, comunque, inidonea anche in astratto a legittimare le opere realizzate, occorrendo il permesso di costruire.

  Le opere contestate richiedevano il permesso di costruire; la CILA non era titolo idoneo a legittimarle.

• art. 6 d.P.R. 380/2001

  Al contrario, la realizzazione dei campi da padel rientra nel campo dei manufatti per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire, trattandosi di intervento che, “per le caratteristiche dell’opera, comportante la realizzazione di una struttura con, tra l’altro, vere e proprie pareti orizzontali, non può essere ricondotto alla categoria della ristrutturazione edilizia leggera, ma va invece assimilato ad una vera e propria nuova costruzione per la quale è richiesto il preventivo rilascio del permesso di costruire (cfr., in tal senso, Cons. Stato, n. 9679/2024; C.G.A. n. 615/2024; TAR Sicilia sez. Catania, n. 1867/2024).

  I campi da padel con struttura chiusa e pareti non rientrano nell’edilizia libera, ma costituiscono nuova costruzione soggetta a permesso di costruire.

Massime di principio

• La qualificazione di un manufatto come nuova costruzione dipende dalla trasformazione stabile e durevole del territorio, non dai materiali impiegati né dalla sua astratta amovibilità. Anche un’opera appoggiata al suolo può essere stabile quando l’installazione è destinata a durare e la sua utilità non è legata a un’esigenza contingente o momentanea.
• Un campo da padel dotato di struttura chiusa, pareti e opere di sottofondo non è un’area ludica di edilizia libera: per le sue caratteristiche integra una nuova costruzione e richiede il permesso di costruire.
• Gli elaborati grafici e la relazione tecnica allegati a una pratica edilizia hanno funzione illustrativa delle opere specificamente indicate e non possono ampliare o integrare l’oggetto della domanda, né legittimare opere non comprese nel titolo richiesto.
• La CILA non è idonea a legittimare interventi che, per le loro caratteristiche, richiedono il permesso di costruire.

Come è indicizzato