DECRETO-LEGGE 25 giugno 1975, n. 255

Proroga dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani

Il provvedimento disciplina una proroga straordinaria dei rapporti di locazione e sublocazione di immobili urbani già in corso al 30 giugno 1975. Accanto alla proroga, introduce regole transitorie sui canoni, sulla sospensione delle esecuzioni di rilascio e su alcuni vincoli di destinazione.

Ambito della proroga e durata

I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani in corso alla data del 30 giugno 1975 sono prorogati:

• fino al 30 giugno 1976, in via generale;
• fino al 31 dicembre 1976 se l’immobile è adibito ad uso di albergo, pensione o locanda.

Per le abitazioni, la proroga opera solo nei limiti soggettivi previsti dalla norma, legati al reddito del conduttore o subconduttore.

Limiti di reddito e soggetti ammessi

Per gli immobili adibiti ad uso di abitazione, la proroga si applica soltanto ai contratti stipulati con conduttori o subconduttori che:

• siano iscritti a ruolo ai fini dell’imposta complementare per l’anno 1973 per un reddito complessivo netto non superiore a 4 milioni di lire; oppure
• abbiano percepito nel 1972 un reddito complessivo di pari importo, determinabile secondo le norme richiamate.

Il limite di reddito va riferito alla somma dei redditi iscritti a ruolo per il 1973 imputati al locatario e a tutti i soggetti di imposta che hanno residenza anagrafica nell’alloggio.

La proroga non si applica se l’inquilino:

• non è cittadino italiano e non ha avuto residenza in Italia continuativamente durante il periodo della locazione; oppure
• ha soggiornato in Italia per turismo.

Resta invece applicabile anche allo straniero che soggiorni in Italia:

• per lavoro dipendente, con reddito annuo inferiore a 4 milioni di lire;
• per studio, con regolare iscrizione a corsi scolastici.

Canoni delle abitazioni in proroga: aumenti consentiti

Per i contratti di locazione di immobili urbani adibiti ad abitazione, ininterrottamente soggetti a proroga legale, a partire dal 1 luglio 1975 il locatore può chiedere un aumento del canone entro i seguenti limiti:

• fino al 25% per i contratti stipulati prima del 1 marzo 1947;
• fino al 15% per i contratti stipulati tra il 1 marzo 1947 e il 1 gennaio 1953;
• fino al 10% per i contratti stipulati tra il 1 gennaio 1953 e il 7 novembre 1963.

L’aumento si calcola sul canone determinato secondo le regole richiamate dalla legge del 1974 per i primi due casi, mentre per i contratti del terzo gruppo si applica sul canone corrisposto al 7 novembre 1963. Il locatore deve provare il canone legalmente dovuto.

L’aumento non è richiedibile se il conduttore risulta iscritto a ruolo per il 1973 con reddito complessivo netto non superiore a 1.200.000 lire, o se ha percepito nel 1972 un reddito pari o inferiore a tale soglia.

Regole speciali per i contratti abitativi più recenti

Per i contratti di locazione abitativa in corso al 30 giugno 1975 e stipulati dopo il 1 dicembre 1969, continuano ad applicarsi le disposizioni richiamate della legge del 1974, salvo il caso specifico degli immobili locati per la prima volta tra il 1 gennaio 1971 e il 30 giugno 1974.

In particolare:

• per gli immobili abitativi locati per la prima volta tra il 1 gennaio 1971 e il 30 giugno 1974, il canone non può superare quello corrispondente al canone iniziale della locazione, anche se il contratto è stipulato con altro conduttore;
• per gli immobili abitativi locati per la prima volta dopo il 30 giugno 1974 e soggetti alla proroga, il canone è ridotto del 10% rispetto al canone iniziale, su richiesta del conduttore, a decorrere dal primo giorno del mese successivo all’entrata in vigore della legge di conversione.

Per i contratti abitativi in corso al 30 giugno 1975 non soggetti alla proroga, il canone può essere aumentato alla scadenza, anche in caso di rinnovo con altro conduttore, entro il 5% del canone determinato secondo le regole applicabili. Questa previsione vale solo per i contratti con scadenza non oltre il 30 giugno 1976.

Sospensione dei provvedimenti di rilascio

Per tutta la durata della proroga è sospesa l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili locati.

La sospensione non opera per i provvedimenti fondati su:

• morosità del conduttore o subconduttore non sanata secondo i provvedimenti del giudice richiamati dalla norma;
• urgente e improrogabile necessità del locatore, sopravvenuta dopo la costituzione del rapporto, di destinare l’immobile ad abitazione propria, dei figli o dei genitori;
• disponibilità, da parte del conduttore, di altra abitazione idonea alle esigenze familiari nello stesso comune o in altro comune dove abitualmente dimora;
• cessazione dell’attività, se l’immobile è adibito a uso diverso da abitazione, salvo che il conduttore sia costretto ad usarlo come propria abitazione;
• gravi inadempienze contrattuali del conduttore, e comunque uso dell’immobile per attività penalmente illecite;
• motivi di cui all’articolo 4, n. 2, della legge 23 maggio 1950, n. 253.

La sospensione si applica solo per quattro mesi dall’entrata in vigore della legge di conversione rispetto ai provvedimenti fondati sulla inesistenza del diritto di proroga.

Limiti per le domande di cessazione della proroga

La norma sostituisce l’articolo 7 della legge 23 maggio 1950, n. 253, prevedendo che la domanda giudiziaria per far cessare la proroga, nel caso dell’articolo 4, n. 1, non sia proponibile dall’acquirente dell’immobile per atto tra vivi prima che siano decorsi tre anni dall’acquisto.

Il termine è ridotto a sei mesi:

• se il locatore trae il reddito, oltre che dall’immobile locato, esclusivamente da pensione inferiore a 2 milioni annui;
• se nei suoi confronti è in corso un provvedimento di sfratto non dovuto a morosità e non sospendibile;
• se l’urgenza riguarda sinistrati, profughi o cittadini emigrati all’estero come lavoratori e rientrati stabilmente in Italia dopo il 1 gennaio 1975.

Il locatore deve inoltre dichiarare al magistrato se egli, il coniuge o le persone per le quali invoca la necessità siano proprietari o dispongano di altri alloggi, e deve provare che la necessità non possa essere altrimenti soddisfatta in modo conveniente.

Vincolo di destinazione alberghiera

La scadenza del vincolo di destinazione alberghiera previsto dalla legge 22 dicembre 1973, n. 841, è prorogata al 31 dicembre 1976.

Coordinamento con la normativa precedente

Fino alle date indicate per la proroga continuano ad applicarsi, salvo quanto previsto nei nuovi articoli, le disposizioni del decreto-legge 19 giugno 1974, n. 236, convertito nella legge 12 agosto 1974, n. 351, nonché le altre disposizioni speciali vigenti in materia di locazione e sublocazione di immobili urbani.

Decorrenza

Il decreto entra in vigore il giorno della sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale e si applica alle situazioni indicate, con decorrenze specifiche dal 1 luglio 1975 per gli aumenti dei canoni e con le ulteriori decorrenze previste per alcune riduzioni o sospensioni.