Risoluzione n. 86 del 4/07/2017

Agevolazioni "prima casa" e reiterazione del beneficio

La risoluzione esamina se un contribuente che ha già acquistato un’abitazione con le agevolazioni "prima casa" possa beneficiare nuovamente del medesimo regime in occasione di un successivo acquisto a titolo gratuito, cioè per donazione. Il documento conclude che ciò è possibile, ma solo alle condizioni previste dalla disciplina vigente, in particolare con l’impegno a alienare entro un anno l’immobile già posseduto.

Quesito presentato

La contribuente riferisce di dover ricevere in donazione dalla madre un’abitazione sita nel Comune di Padova e di voler applicare, per tale atto, le agevolazioni prima casa previste dall’articolo 69, commi 3 e 4, della legge 21 novembre 2000, n. 342.

La stessa precisa di aver già fruito in passato del beneficio prima casa in occasione di un acquisto a titolo oneroso di un immobile abitativo da impresa, con applicazione di IVA al 4 per cento e imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. Chiede quindi se tale precedente agevolazione precluda il nuovo beneficio in sede di donazione.

Soluzione interpretativa proposta dall’istante

La contribuente sostiene che, così come la prassi ha già ammesso il caso inverso - donazione agevolata seguita da successivo acquisto oneroso agevolato - dovrebbe valere anche il caso speculare, ossia acquisto oneroso agevolato seguito da successiva donazione agevolata.

A fondamento della propria tesi richiama la circolare n. 44 del 2001 e la circolare n. 18 del 2013, nelle quali è stato chiarito che le agevolazioni possono essere riconosciute anche quando il contribuente abbia già fruito del regime di favore in relazione a un acquisto a titolo gratuito, in ragione della diversità dei presupposti dei due trasferimenti.

Quadro normativo richiamato

L’Agenzia ricorda che l’agevolazione prima casa, ai fini dell’imposta di registro, è disciplinata dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 (TUR). Per gli acquisti a titolo gratuito, il medesimo regime si applica alle imposte ipotecaria e catastale in virtù dell’articolo 69, commi 3 e 4, della legge n. 342 del 2000.

In particolare:

• il comma 3 dell’articolo 69 prevede l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa per i trasferimenti di case di abitazione diverse da quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successione o donazione, quando il beneficiario possieda i requisiti della prima casa;
• il comma 4 stabilisce che le dichiarazioni richieste dalla Nota II-bis devono essere rese dall’interessato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione.

Orientamenti di prassi precedenti

La risoluzione richiama la circolare n. 44 del 7 maggio 2001 e la circolare n. 18 del 29 maggio 2013, dalle quali emerge che la fruizione dell’agevolazione in caso di acquisto a titolo gratuito non impedisce, di per sé, di ottenere successivamente il beneficio prima casa per un acquisto a titolo oneroso. La ragione è la diversità dei presupposti che legittimano i due tipi di acquisto agevolato.

Tale interpretazione si fonda sul fatto che la lettera c) della Nota II-bis non richiama tra le cause ostative la titolarità di un immobile acquistato con agevolazione ex articolo 69 della legge n. 342 del 2000.

Valutazione dell’Agenzia sul caso opposto

L’Agenzia chiarisce che il caso prospettato è diverso: qui la contribuente ha già usufruito della prima casa in sede di acquisto oneroso e intende ora applicarla a una donazione. In linea generale, la reiterazione del beneficio non è ammessa automaticamente, perché anche per le agevolazioni applicabili agli atti gratuiti l’articolo 69 rinvia alle condizioni della Nota II-bis.

Pertanto, l’agevolazione risulta normalmente preclusa se il contribuente è già titolare di un diritto acquisito con le agevolazioni previste dalla Nota II-bis o da altre disposizioni agevolative richiamate dalla lettera c) della stessa, salvo l’operatività del comma 4-bis introdotto successivamente.

Incidenza del comma 4-bis della Nota II-bis

La risoluzione richiama l’articolo 1, comma 55, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, che ha introdotto il comma 4-bis nella Nota II-bis, ampliando l’ambito di applicazione dell’agevolazione prima casa.

La nuova disposizione consente l’aliquota del 2 per cento anche negli atti di acquisto in cui l’acquirente non soddisfa il requisito della lettera c) del comma 1, purché:

• i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma sussistano senza considerare l’immobile già acquistato con agevolazioni;
• l’immobile preposseduto sia alienato entro un anno dalla data dell’atto.

L’Agenzia osserva che tale disciplina si applica anche agli acquisti a titolo gratuito, poiché l’articolo 69, commi 3 e 4, della legge n. 342 del 2000 rinvia espressamente alla Nota II-bis. Di conseguenza, la modifica delle condizioni della Nota II-bis produce effetti anche per successioni e donazioni.

Conclusione operativa

Nel caso concreto, il soggetto che ha già acquistato un immobile a titolo oneroso beneficiando della prima casa può chiedere nuovamente l’agevolazione in sede di donazione, ma soltanto se nell’atto di donazione si impegna a vendere entro un anno l’immobile già posseduto.

La risposta dell’Agenzia è quindi favorevole in linea di principio, ma subordinata all’impegno di alienazione dell’immobile preesistente nel termine annuale previsto dal comma 4-bis della Nota II-bis.

Indicazioni finali

La risoluzione si chiude con l’avvertenza che le Direzioni regionali dovranno vigilare affinché i principi enunciati siano osservati dalle Direzioni provinciali e dagli uffici dipendenti.