Sentenza n. 2157/2026 - Firenze, Sezione 3

Esito

La controversia

I proprietari di un'unità immobiliare residenziale di 708 mq, con una porzione di parco di circa 3.900 mq all'interno della Villa di Piandaccoli, hanno impugnato il diniego comunale del 1° settembre 2021 relativo alla richiesta di permesso di costruire presentata il 22 gennaio 2021 per una piscina privata e l'apertura di un passo carrabile. La Villa è suddivisa in tre unità immobiliari e una piscina era già stata realizzata nel 2018 a servizio di un'altra unità. I ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione degli artt. 46 e 55.2 del Piano Operativo, sostenendo che la disciplina speciale per le unità di interesse storico prevalesse sul divieto previsto per le aree di protezione storico-ambientale e consentisse piscine in resedi di comprovata non storicità; 2) violazione dell'art. 55.2 del Piano Operativo e dell'art. 28 del regolamento regionale n. 39/2018, sostenendo che per «edificio di riferimento» dovesse intendersi la singola unità abitativa e non la Villa nel suo complesso, così da consentire una piscina per ciascuna unità; 3) irrazionalità e violazione dell'art. 3 della l. 241/1990, nonché contrasto con l'art. 15 delle NTA del Piano Strutturale, del divieto generalizzato di piscine nelle aree di protezione storico-ambientale; 4) violazione dell'art. 3 della l. 241/1990 e irrazionalità della previsione che ammette una sola piscina per edificio senza considerare le dimensioni dell'area pertinenziale.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Ha rigettato il secondo motivo, ritenendo che l'espressione «edificio di riferimento» debba essere interpretata secondo la definizione dell'art. 28 del regolamento regionale n. 39/2018, espressamente richiamata dal Piano Operativo: la Villa, che non è divisa da strutture verticali continue dalle fondamenta al tetto, costituisce un unico edificio nonostante il successivo frazionamento in unità immobiliari. Poiché una piscina era già presente, la norma consente un solo impianto per la Villa. Ha respinto il primo motivo perché i ricorrenti non hanno dimostrato che il luogo prescelto fosse esterno alle aree di protezione storico-ambientale, nelle quali l'art. 55.2 vieta piscine e impianti sportivi privati; ha inoltre rilevato che la disciplina dell'art. 46.1.3 riguarda gli spazi aperti di pertinenza di edifici di elevato interesse storico-architettonico, non le singole unità immobiliari. Ha respinto anche il terzo e il quarto motivo: le limitazioni non sono illogiche né irrazionali, perché dirette a tutelare un territorio classificato di particolare pregio ambientale. Il Comune aveva chiarito che la piscina richiesta era la seconda e ultima consentita come pertinenza dell'edificio di riferimento, ma il diniego trovava fondamento nelle autonome preclusioni urbanistiche. Spese a carico dei ricorrenti in solido, liquidate in complessivi 3.000 euro, oltre spese generali, CPA e IVA.

Norme richiamate

• art. 55.2 del Piano Operativo comunale

  Nel caso che ci occupa è evidente che l’edificio di riferimento sia la Villa nel suo complesso e che tali non possano essere considerate – come sostengono i ricorrenti – le singole unità abitative in cui la Villa è stata suddivisa.

  Il limite di una sola piscina o di un solo impianto sportivo si riferisce all'edificio inteso come costruzione complessiva, non alle singole unità immobiliari ricavate dal suo frazionamento. La disposizione vieta inoltre piscine e impianti sportivi privati nelle aree di protezione storico-ambientale.

• art. 28 del regolamento regionale n. 39/2018

  Come ha spiegato l’Amministrazione nell’atto impugnato, la Villa in argomento corrisponde ad un unico edificio, perché le unità immobiliari che la compongono – peraltro frutto di un frazionamento successivo alla originaria conformazione del manufatto - non risultano separate mediante strutture verticali che si elevano senza soluzione di continuità dalle fondamenta al tetto secondo la definizione riportata all’art. 28 cit..

  La nozione di edificio richiamata dal Piano Operativo comprende una costruzione costituita da una o più unità immobiliari; il frazionamento immobiliare non determina edifici distinti se mancano strutture verticali continue dalle fondamenta al tetto che separino le unità.

• art. 46.1.3 del Piano Operativo comunale

  I ricorrenti richiamano l’art. 46.1.3, il quale prevede che “le piscine potranno essere realizzate unicamente in resedi la cui non storicità dovrà essere dimostrata con documentazione idonea”. Ma non dimostrano come la zona di parco ove vorrebbero ubicare la piscina sia estranea al perimetro delle aree di protezione storico ambientale.

  La possibilità di realizzare piscine in resedi di comprovata non storicità non è sufficiente a superare il diniego se non è dimostrato che l'area prescelta sia estranea al perimetro delle aree di protezione storico-ambientale.

• art. 3 l. 241/1990

  E’ evidente, infatti, che le limitazioni imposte da tali norme non sono né illogiche né irrazionali in quanto preordinate alla tutela di un territorio classificato di particolare pregio ambientale.

  Le limitazioni urbanistiche alla realizzazione di piscine non sono irrazionali quando sono funzionali alla tutela di un territorio classificato di particolare pregio ambientale.

Massime di principio

• Quando una norma urbanistica limita a una piscina per ciascun «edificio di riferimento» e richiama la definizione regolamentare di edificio come costruzione composta da una o più unità immobiliari, il limite si applica alla costruzione complessiva; il successivo frazionamento in unità abitative non crea edifici distinti se non vi sono strutture verticali continue dalle fondamenta al tetto che le separino.
• La previsione che consente piscine nei resedi di comprovata non storicità non supera il divieto applicabile alle aree di protezione storico-ambientale se il richiedente non dimostra che l'area prescelta è esterna al perimetro di tali aree.
• Limitazioni alla realizzazione di piscine e impianti sportivi privati possono ritenersi razionali quando risultano preordinate alla tutela di un territorio classificato di particolare pregio ambientale.

Come è indicizzato