Risposta n. 200 del 5/11/2026

Riacquisto all’estero e conservazione dell’agevolazione «prima casa»

La risposta n. 200/2026 esamina se la sostituzione di un’abitazione acquistata con agevolazione in Italia con un immobile situato all’estero consenta di evitare la decadenza in caso di vendita infraquinquennale della prima abitazione. L’Agenzia ammette tale possibilità, subordinandola all’effettiva destinazione dell’immobile estero ad abitazione principale e alla prova documentale.

Fattispecie e quesito

L’Istante, cittadino italiano residente all’estero, riferisce di avere acquistato nel 2025, insieme al coniuge e in parti uguali, un’abitazione in Italia con pertinenze, applicando l’IVA agevolata al 4 per cento ai sensi della Tabella A, Parte II, n. 21), allegata al d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.

Pochi mesi dopo i coniugi hanno stipulato un atto pubblico notarile per acquistare un immobile all’estero, con trasferimento immediato della proprietà e promessa irrevocabile di pagamento. Il possesso materiale dell’immobile sarà acquisito nel 2026 con il verbale di consegna. L’immobile, non appartenente a una categoria equivalente alle categorie catastali italiane A/1, A/8 o A/9, sarà destinato a dimora abituale; dopo averne preso possesso, i coniugi intendono vendere l’abitazione italiana, prima del decorso di cinque anni e comunque entro due anni dall’acquisto dell’immobile estero.

Il quesito riguarda l’applicabilità del comma 4-bis della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), come modificato dall’articolo 1, comma 116, della legge 30 dicembre 2024, n. 207, anche quando il nuovo immobile da destinare ad abitazione principale si trova all’estero.

Normativa e prassi richiamate

La Tabella A, Parte II, n. 21), del d.P.R. n. 633/1972 assoggetta all’IVA del 4 per cento le cessioni di abitazioni non classificate A/1, A/8 o A/9, in presenza delle condizioni previste dalla Nota II-bis. Tra queste figurano, nei casi pertinenti, i requisiti relativi all’ubicazione dell’immobile, alla titolarità di altre abitazioni nel medesimo comune e al possesso di immobili già acquistati con l’agevolazione.

Il comma 4 della Nota II-bis stabilisce che il trasferimento a titolo oneroso o gratuito dell’immobile agevolato prima che siano trascorsi cinque anni comporta la decadenza, salvo che il contribuente acquisti, entro un anno dall’alienazione, un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. In caso di decadenza, per gli acquisti soggetti a IVA si recupera la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata e si applica una sanzione pari al 30 per cento della differenza, oltre agli interessi previsti; per gli acquisti soggetti a imposta di registro operano le conseguenze indicate dalla norma.

La circolare n. 31/E del 7 giugno 2010 chiarisce che, per evitare la decadenza, il nuovo immobile deve essere utilizzato come dimora abituale. Non è necessario che per il riacquisto ricorrano le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del comma 1 della Nota II-bis, salvo che si richieda nuovamente l’agevolazione per tale acquisto. La stessa circolare ammette il riacquisto all’estero, purché esistano strumenti di cooperazione amministrativa idonei a verificare l’effettiva destinazione a dimora abituale.

Il comma 4-bis consente di acquistare un’abitazione con l’agevolazione pur possedendo ancora un altro immobile acquistato con il beneficio, a condizione che quest’ultimo sia alienato entro due anni dalla data del nuovo acquisto. Il termine, originariamente annuale, è stato elevato a due anni dall’articolo 1, comma 116, della legge n. 207/2024. In mancanza dell’alienazione entro il termine si applica il comma 4. La risposta n. 551 del 25 agosto 2021 aveva già riconosciuto l’applicazione di questa disciplina anche in una fattispecie di immobile preposseduto acquisito per successione.

Quanto alla prova dell’effettivo utilizzo dell’immobile estero, la risposta n. 126 del 24 febbraio 2021 indica, tra i documenti potenzialmente utili, l’atto di acquisto e le fatture di utenze intestate agli interessati; la risposta n. 29 del 12 febbraio 2025 riguarda anche l’acquisto all’estero di un terreno sul quale costruire l’abitazione principale. Sono inoltre richiamate le circolari n. 38/E del 12 agosto 2005 e n. 12/E dell’8 aprile 2016 e la risposta n. 65 del 20 febbraio 2020.

Soluzione interpretativa dell’Istante

L’Istante propone una lettura coordinata dei commi 4 e 4-bis: poiché quest’ultimo permette di sostituire l’immobile agevolato entro due anni dal nuovo acquisto, ritiene che la conservazione del beneficio debba essere ammessa anche se il nuovo immobile è situato all’estero. A sostegno richiama la finalità di agevolare il «cambio casa» e la flessibilità temporale introdotta dalla legge n. 207/2024, sostenendo che un’esclusione per gli immobili esteri penalizzerebbe irragionevolmente il cittadino residente all’estero.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia adotta una lettura logico-sistematica dei commi 4 e 4-bis e ritiene possibile conservare il beneficio fruito per l’acquisto italiano quando il contribuente acquista un nuovo immobile destinato ad abitazione principale e vende quello agevolato preposseduto entro due anni dal nuovo acquisto. La possibilità opera anche se il nuovo immobile si trova all’estero.

Nel caso prospettato, l’Istante può quindi evitare la decadenza dall’agevolazione applicata all’acquisto italiano del 2025, purché l’immobile estero sia effettivamente adibito ad abitazione principale entro due anni dal suo acquisto. Il parere non valuta, invece, la sussistenza dei requisiti originari per fruire dell’agevolazione sull’acquisto del 2025, che sono assunti come presupposto dell’istanza.

Documentazione e controlli

Al momento della vendita infraquinquennale dell’abitazione italiana, l’Istante dovrà fornire all’ufficio competente documentazione idonea a dimostrare sia l’acquisto dell’immobile estero sia la sua destinazione ad abitazione principale. A titolo esemplificativo, l’Agenzia indica:

• copia dell’atto di acquisto dell’abitazione estera;
• documentazione comprovante la dimora abituale, come contratti o fatture di fornitura di luce, acqua e gas relativi all’immobile e intestati agli Istanti.

I documenti dovranno essere muniti di apostille secondo la Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961 e tradotti in lingua italiana. La loro presentazione non impedisce all’ufficio di svolgere l’ordinaria attività di accertamento, né vincola la valutazione dell’idoneità probatoria. Il parere è reso sulla base degli elementi dichiarati nell’istanza, assunti come veritieri e concretamente attuati, e lascia impregiudicati i poteri di controllo dell’Amministrazione finanziaria.