Sentenza n. 8071/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

La società ha appellato la sentenza del TAR Lazio, Sezione staccata di Latina, n. 227/2023, che aveva dichiarato inammissibile il ricorso per carenza di interesse, ritenendo insufficiente la mera vicinitas rispetto agli immobili condonati. Con la sentenza parziale n. 3312/2026, il Consiglio di Stato ha riconosciuto l’interesse a ricorrere, rilevando un nuovo affaccio lesivo sulla proprietà della società e un incremento del carico urbanistico derivante dalla destinazione turistico-ricettiva, e ha disposto un’istruttoria. Nel merito, la società ha riproposto le censure originarie: violazione del limite del 30% della volumetria della costruzione originaria e del limite massimo di 750 mc previsti dall’art. 39, comma 1, della legge n. 724/1994, assumendo che le tre istanze riguardassero un unico intervento edilizio e che i volumi non potessero essere valutati separatamente; ha inoltre dedotto che le opere non fossero ultimate né identificabili nella consistenza alla data rilevante ai sensi dell’art. 31 della legge n. 47/1985.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello e, riformando la sentenza del TAR, ha accolto il ricorso di primo grado e annullato la concessione in sanatoria n. 1/2020. Ha ritenuto fondati entrambi i motivi volumetrici: a fronte di una volumetria originaria di 1.900,89 mc, sono stati condonati complessivamente 1.082,56 mc, pari al 56,95% della volumetria originaria e superiori al limite di 750 mc. I manufatti, pur distinti per struttura, tecniche costruttive, accessi e collocazione, dovevano essere considerati unitariamente: le istanze dichiaravano la realizzazione delle opere nel novembre 1993 su un complesso unitario e in proprietà di un unico soggetto; le domande ex legge n. 724/1994 furono presentate nella stessa data; il compendio ha un unico ingresso e una destinazione turistico-ricettiva omogenea; inoltre la stessa concessione in sanatoria ha ricompreso unitariamente le opere. La non intercomunicabilità dei corpi edilizi non è decisiva. Il motivo sull’ultimazione e sull’individuabilità delle opere alla data prevista dall’art. 31 della legge n. 47/1985 è stato assorbito, perché l’annullamento già disposto soddisfa l’interesse della ricorrente. Il Comune e il controinteressato sono stati condannati ciascuno a rifondere alla società le spese del doppio grado, liquidate in euro 2.000,00 oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 39, comma 1, l. 724/1994

  Atteso quindi il divieto di interpretazione atomistica degli abusi edilizi, la previsione del limite del 30% del fabbricato originario e, comunque, non oltre i 750 mc, non può essere eluso attraverso l’artificiosa atomizzazione del compendio immobiliare in distinti corpi di fabbrica o in separate unità immobiliari, dovendo la verifica del rispetto del limite massimo condonabile essere condotta avuto riguardo all’intero organismo edilizio, considerato nella sua oggettiva unitarietà.

  I limiti volumetrici del 30% della costruzione originaria e, comunque, di 750 mc si verificano considerando l’intero organismo edilizio nella sua oggettiva unitarietà; non è consentito aggirarli frazionando artificiosamente il compendio in corpi di fabbrica, unità o domande di condono distinte.

• art. 31 l. 47/1985

  Va invece assorbito il motivo incentrato sul fatto che le opere condonate non sarebbero state ultimate e non sarebbero individuabili alla data di riferimento prevista dall’art. 31 della legge n. 47/85, non potendo la parte ricorrente ritrarre alcun ulteriore vantaggio rispetto al già disposto annullamento dell’atto impugnato.

  Quando l’annullamento del titolo è già pronunciato per altri vizi, il giudice può assorbire la censura relativa all’ultimazione e all’individuabilità delle opere alla data prevista dalla norma, se il suo esame non procurerebbe alla parte un ulteriore vantaggio.

Massime di principio

• Ai fini dei limiti volumetrici del condono previsto dall’art. 39, comma 1, della legge n. 724/1994, gli interventi devono essere considerati nel loro complesso quando, pur materialmente distinti, concorrono a formare un organismo edilizio unitario nella sua oggettiva consistenza e funzione; il frazionamento in corpi di fabbrica o in più istanze non può essere utilizzato per eludere i limiti legali.
• La valutazione dell’unitarietà di un compendio edilizio non si esaurisce nella continuità strutturale, nelle tecniche costruttive, negli accessi, nell’intercomunicabilità o nella collocazione altimetrica: occorre considerare anche quanto dichiarato nelle domande di condono, l’unicità del centro di proprietà e di interessi, l’eventuale presentazione contestuale delle istanze, l’accesso comune, la destinazione economico-sociale e l’impatto complessivo sull’assetto del territorio.
• Una volta accertato che le volumetrie condonate superano i limiti di legge, la censura ulteriore relativa all’ultimazione o all’individuabilità delle opere può essere assorbita quando il suo esame non sia idoneo a procurare al ricorrente un ulteriore vantaggio rispetto all’annullamento del titolo.

Come è indicizzato